如何在不买房的情况下投资住宅物业

本《行业观察》由AFR与CFMG资本商业合作制作。

在普遍的历史低利率环境下，尽管有大流行病，澳大利亚房地产仍然是寻求增长或收入–或两者兼而有之的投资者的一个热门选择。

在持续的低利率、政府激励措施、经济刺激和租赁住房短缺的帮助下，难怪澳大利亚住宅物业在2021年继续保持了另一个丰收年，并在2022年初跟随这一趋势。

然而，直接的房地产投资可能是错综复杂的，非常复杂。临近退休时，选择一处房产并组织其持续管理，处理税收问题并支付实付费用，可能不适合每个人的财务目标或投资战略。

如果寻求获得基于财产的收入而不直接拥有财产，非上市财产信托或类似风格的产品可能是一个合适的选择。

非上市财产信托旨在提供一种低维护的财产投资选择，产生定期收入，而没有直接财产所有权带来的责任。

其他房地产基金是通过特殊目的机构（SPV）运作的，投资者分享来自原始开发、资本改进、规划申请或线性房地产增长的潜在利润。

出于许多原因，财产信托或类似的投资可以作为多元化投资组合的一部分。根据个人的投资组合、财务目标和风险承受能力，这些投资的好处可能包括。

1.

非上市财产信托的目的是在信托的有效期内为你提供定期和有竞争力的分配收入–因此投资者可以专注于最重要的事情。然而，分配是没有保证的，初始投资资本的回报也没有保证。

2.专业管理

非上市物业信托和SPV通常由基金经理进行专业管理，因此投资者可以在物业上获得定期回报，而不需要自己承担债务或管理物业资产。

基金经理利用他们在投资和物业方面的专业知识，寻找和收购符合其投资和风险管理标准的物业。

3.获得财产和关键的多样化

通过与其他投资者在财产信托或SPV中汇集资金，投资者可以获得作为单一投资者可能无法实现的利益。

投资者可以在没有直接购买房产所需的大量前期资本的情况下获得房产。更大的资金池也可能使信托公司在其投资组合中获得几个物业，为投资者提供直接投资时无法实现的关键性的多样化。

管理层

基金经理的决策将直接影响到投资者的资本如何被用来产生回报–因此，选择一个由强大的基金经理管理的投资是很重要的。一个强大的基金经理的特征可能包括。

经验。基金经理应该对市场和房产投资的运作方式有深入的了解，所以他们能很好地做出符合你最佳利益的投资决定。

纪律。恪守其投资任务、标准和对投资者的陈述的能力。

主动的风险管理。识别风险并主动管理其对收益的影响的能力。

财产类型

所持有或开发的物业类别，如住宅、商业、办公或工业，对其整体的稳定性和表现起着很大作用。

不同的房产类别面临着不同的需求、市场和经济趋势、风险、租赁条款、流动性和投资目标，都有各自的风险和收益。

租户

房地产信托的现金流在很大程度上取决于租金收入。因此，租户的信用质量和租约期限对信托的持续表现和价值至关重要。

流动性

非上市物业信托和SPV本质上是缺乏流动性的。重要的是，投资者在计划投资时一定要考虑到现金流的要求，并了解投资的时间框架。

装备

了解资产负债率水平是很重要的。为了购买房产，许多经理人从投资者那里筹集一些资金，其余的资金通过债务筹集，通常由房产的一个或多个抵押贷款来担保。较高的资产负债率可以表明一个基金有较高的财务杠杆，通常更容易受到经济或房地产周期衰退的影响。

罗斯-斯蒂尔斯是独立董事和CFMG资本的主席。