澳洲房贷入门:如何挑选银行和贷款产品

什么是房屋贷款

房屋贷款(或抵押贷款)是由贷款人提供的信贷,允许您购买房产。您向贷款人借钱,然后在上面收取利息后偿还。您借的钱称为贷款金额或贷款本金。贷款人向您收取的利息由房屋贷款利率决定。

澳大利亚人通常借贷房产价值的80%至90%,尽管您可以借贷更多。贷款金额与房产价值之间的差距就是存款。

您需要自己保存存款,但首次购房者也可能获得补助金和政府支持,以帮助他们补足存款。大多数澳大利亚借款人都会存10%到20%的存款。

贷款期限是指房屋贷款的期限。贷款期限一般在25年至30年之间,但您可以自己选择长度,并进行额外的还款,以便更快地还清贷款。

在比较房贷时,利率对你的还款成本影响最大。但同样重要的是要看其他细节,比如你的贷款目的(是买房、投资房产还是对现有贷款进行再融资)、你的利率类型、还款类型以及你需要哪些贷款功能。

Infographic explaining how a home loan works.

如何找到合适的贷款类型?

比较住房贷款并不是简单地找到最低利率并申请该抵押贷款的问题。你需要仔细观察自己的财务状况和自己当初获得住房贷款的原因。

问自己以下几个问题。

你为什么需要房屋贷款?

你的贷款目的决定了你可以申请的房屋贷款类型。如果您是借钱买房居住,您需要的是自住者抵押贷款。如果您要购买投资房产,您就需要投资贷款。

投资贷款的利率通常比自住者贷款略高。根据他们的策略,投资者可能不太在乎找到一个低利率,而更关心的是找到一个愿意借钱给他们的贷款人,或者得到一个只需偿还利息的贷款。

如果你已经有了住房贷款,但想换一个更好的贷款,那么你就是一个再融资者。再融资的房贷并不是单独的房贷产品,所以如果你目前有自住型贷款,那么你可以换成新的自住型贷款。

再融资就是要计算出你的换房费用,然后申请新的贷款。这可能只是几个小时的工作,但它可以为你节省数千美元的贷款还款。

您想选择固定利率还是浮动利率?

你可以选择固定利率或浮动利率的房屋贷款。

浮动利率的贷款可以随时改变,通常比固定利率更灵活。浮动利率贷款再融资没有相关的费用,而且这些贷款更有可能提供额外还款和抵消账户等功能。

有了固定利率贷款,你可以在一段时间内锁定一个特定的利率,通常是一年到五年之间。这意味着您将确切地知道您的还款情况,因为利率在固定期间不会改变。如果浮动利率上升,您已经固定到一个较低的利率,不会受到影响。但如果浮动利率下降,你就看不到任何好处了。

固定利率贷款不太会有抵扣账户,也不允许无限制的额外还款。而且如果你想在固定期间再贷款,会有固定贷款的断供成本。

从成本来看,现在固定利率和浮动利率都非常低。事实上,市场上利率最低的是固定利率产品。但是大多数时候浮动利率要比固定利率低一些。

你需要什么样的还款类型?

您需要做的另一个决定是您的贷款的还款类型。你有两种选择:本息还款或纯利息还款。

  • 本金加利息的还款方式。这种类型的房屋贷款,你要同时偿还你所借的钱(贷款本金)和利息费用。这意味着您每月的还款额较高,但您实际上是在偿还债务,从长远来看,您将支付较少的利息。
  • 只付利息的还款方式。通过只付利息的还款方式,您可以避免在贷款的早期偿还任何本金。相反,您只需支付利息费用,而忽略贷款本金。但最终你还是要还贷款,而且在一段时间内只还利息,会让整个贷款的成本更高。

在澳洲,大多数借款人都会选择本息贷款,因为在你还款的过程中,你会逐渐积累资产,拥有更多的房产。

但只付利息的贷款受到某些类型的借款人的欢迎。对于希望在上涨的市场中快速、短期获利的投资者来说,只付利息的投资贷款是有意义的,因为利息成本对投资者来说是可以抵税的。他们可以持有房产几年,尽量少付利息,然后出售获得资本收益。

一些自住者在因失业或开支增加而难以支付还款时,会选择只付利息的方式还款。虽然并不理想,因为你最终要支付更多的利息,但这是短期内的一个选择。

下面举例说明两种还款方式的区别。

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如何比较房贷利率?

做好房贷对比,首先要仔细观察利率。利率是任何房屋贷款的关键部分。利率越低,您的还款额就越低。就这么简单。

以下是3.50%和3.00%利率之间的还款差异(在其他相同的贷款上,首府20%,本息还款)。

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截止目前各种贷款类型的利率走势

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这张图清楚地显示了目前房贷利率的历史低点。这是由于多种因素造成的,包括2019年和2020年官方现金利率的连续下调,再加上COVID-19的经济影响。

如何比较房贷功能和费用?

除了利率之外,比较房屋贷款意味着要看费用和抵押贷款的各种特点。具备正确功能的贷款可以让您更多地控制您的资金,并开启新的方式来使用您的抵押贷款,使您受益。

比较利率(Comparison Rate)

比较利率顾名思义就是帮你比较房贷。这个利率是房屋贷款的利率,加上考虑到的费用成本。这是法律规定的,所有贷款上都要显示。但它只是一个假设性的计算(而且不一定有那么大的帮助了)。

功能

并不是每笔房贷都有相同的功能。但以下是最常见、最有用的功能。

  • 对冲账户(Offset Account)。对冲账户是一个银行账户,可以让你像普通储蓄账户一样存钱和花钱。但账户里存的任何一元钱都会暂时抵消你的贷款额度,这意味着你被收取较少的利息。这使您可以灵活地节省现金,同时获得类似于额外还款的好处。并非每笔贷款都有一个抵消账户。
  • 额外还款(Extra Repayment)。如果您的贷款允许您进行额外的还款,那么您可以更快地还清贷款。这将为你节省利息费用。现在大多数贷款都允许额外还款,但有些固定利率贷款不允许。
  • 重新提款(Redraw Facitliy)。Redraw在允许额外还款的住房贷款中很常见。这是一个允许你从贷款中提取额外还款的功能,如果你需要的话,就可以使用它们。这对财务紧急情况很有帮助,但不如抵扣账户灵活。
  • 可移动性(Portability)。如果你的贷款是可移动的,这意味着你可以卖掉你的房产,用同样的住房贷款买一个新的房产。你不需要再融资,这让生活更轻松。
  • 拆分设施(Split Facility)。有些贷款允许您将抵押贷款分成固定和可变部分。这让您可以创建一个灵活的贷款,提供固定和可变利率类型的最佳选择。

首付比例(LVR)

首付比例(或LVR)是最低存款的另一种说法。大多数贷款的最高LVR为80%,也就是说你需要20%的存款。然而,许多贷款的最高保底LVR也高达95%。这意味着您可以用较少的存款获得贷款,但当您的存款低于20%时,您将需要向贷款人支付抵押贷款保险(LMI)。

贷款费用

如果不支付一些费用,很难通过抵押贷款过程。您应该始终将费用考虑在您的房贷比较中。

房屋贷款费用的例子包括。

  • 申请费。这是许多贷款人在申请阶段一次性收取的费用。
  • 持续费用。有些贷款会收取月费或年费。
  • 估值费。这包括您的贷款人请专家对您的房产进行估值的费用。
  • 法律费用。这包括你的贷款人的转让费用。
  • 解除费用。只有在您结束房屋贷款时,无论是通过再融资还是偿还贷款,才会收取解除费用。

你能借多少钱?

借款人一般会存10%或20%的存款。这可能是一大笔钱。以下是一些简单的例子。

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每个贷款机构都会用自己的公式来确定你的借款能力,所以你能借到的金额也会有所不同。贷款机构的计算取决于多个因素。

  • 你的收入和支出
  • 你的债务和负债
  • 你的存款额度
  • 你的财产价值
  • 你的信用记录
  • 你的工作经历

为了最大限度地提高贷款获批的机会,或借到更多的钱,你应该提前检查你的信用评分,在申请贷款前的几个月尽量减少支出,并集中精力偿还任何未偿还的信用卡或个人贷款债务。

贷款机构之间的差别大吗?

澳洲房贷市场上有大量的贷款机构,它们都提供不同程度的服务和产品范围。抵押贷款的基本结构都是一样的,所有的澳大利亚贷款机构都受到澳大利亚审慎监管局(APRA)和其他监管机构的监管。

尽管如此,在申请之前,阅读其他客户的评论,以尝试和衡量贷款机构的客户服务质量,仍然是一个非常好的主意。

四大银行

四大银行是澳大利亚银行业的主导者。即使在拥挤的贷款市场,大多数客户也会选择联邦银行、NAB、西太平洋银行或澳新银行。它们都提供银行应用程序、庞大的客户服务团队、广泛的分行和ATM覆盖范围,以及大量的抵押贷款可供选择。您不会在四大银行得到世界上绝对最低的利率,但它们总是具有竞争力。

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但在澳洲还有很多贷款机构。

其他银行

当然,抵押贷款的对象不仅仅是最大的参与者。澳大利亚大多数城市和地区都有规模较小的地方银行,有一系列的房屋贷款可供考虑。而且它们往往覆盖全国大部分地区。此外,还有一些服务范围覆盖全国的大型贷款机构和在澳大利亚当地经营的国际银行。

  • AMP
  • Bank of Melbourne
  • Bank of Queensland
  • Bankwest
  • Bendigo Bank
  • Beyond Bank
  • Citibank
  • HSBC
  • ING
  • Macquarie Bank
  • St.George
  • UBank

信用社和非银行贷款人

澳大利亚有大量的信用社、非银行贷款机构、房屋建筑协会和其他机构为会员所有。这意味着它们为其成员工作,不向股东支付红利。它们通常是区域性的,可能不会在每个州或地区都有业务。

这些贷款人通常是客户拥有的银行协会(COBA)的成员,该协会列出了63家成员机构。以下是其中的一些机构。

  • Australian Unity
  • Bank Australia
  • Bank First
  • Community First
  • CUA
  • Gateway Bank
  • Greater Bank
  • Heritage Bank
  • Hume Bank
  • IMB
  • ME Bank
  • Newcastle Permanent
  • P&N Bank
  • Teachers Mutual Bank

数字银行、金融科技、新银行和网上贷款人。

有一些贷款人完全在网上开展业务(有电话支持)。像Lloan.com.au、Tic:Toc和UBank等贷款机构都是具有竞争力利率的在线贷款机构的例子。市场上一些较新的参与者包括新银行或金融科技贷款机构,如Athena和86400,它们使用应用程序和大数据为客户提供方便的在线抵押贷款体验。

专业贷款机构

处于特殊情况的借款人可能需要专业贷款人提供资金。这包括为信用记录不佳的借款人提供的不良信用房屋贷款,为年龄较大的借款人提供的过桥融资和反向抵押贷款。

如何比较贷款人

你对贷款机构的选择,其实要看哪家提供的房贷有竞争力,适合你的需求,并且愿意借给你。

这意味着什么?好吧,考虑到贷款人借钱给你是在承担风险。而每个贷款人根据借款人的不同,对风险的偏好也不同。

以下是贷款人在你的贷款申请上的一些不同方式。

  • 财产类型。有些贷款人不喜欢贷款给在公寓楼数量较多的邮政编码内购买公寓的人。他们认为这是一个较高的风险。他们可能只借给你70%的房产价值或拒绝你的申请。
  • 地点。许多贷款人只借给特定州的借款人,而较小的在线贷款人可能会指定一些诸如 “只借给大都市和地区性城市”。
  • 存款规模。如果你的存款低于20%,你会发现有些贷款人会更仔细地审视你的申请,或者直接拒绝你的申请。另一些则会很乐意借给你90%或更多。
  • 借款能力。每个贷款人计算您的借款能力的方式略有不同。你可能会发现一家贷款机构愿意比另一家贷款机构多借给你几万美元。大多数贷款机构都有借款能力计算器,您可以使用它来更好地了解他们可以借给您多少钱。

确定贷款人是否合适的最好方法是在提交完整的申请之前提出问题。让你的潜在贷款人知道你要购买的邮政编码,你的房产类型和你的存款规模(如果你还没有找到地方,但知道大概的地点和你要找的东西,你可以提供估计)。

如果贷款人提供房屋贷款预审,那么这可以是一个很好的方式,让你更清楚地了解贷款人可以为你提供什么。

借款人需要考虑的因素比较多,具体到每家贷款机构,需要你做一些快速研究。

  • 客戶服務。在网上阅读评论,看看你可以期待什么样的客户服务。你也可以在向贷款机构询问时,根据他们的帮助和反应速度来自己判断。
  • 申请方法和速度。如果你需要快速组织贷款,那么具有快速申请流程的在线贷款机构可能是一个不错的选择。但如果你想得到贷款专家的一些面对面指导,那么在当地设有办事处或分支机构的贷款机构是最佳选择。
  • 安置后的服务和抵押贷款工具。一旦你拿到房贷,你与贷款机构的关系才刚刚开始。检查贷款人是否有一个应用程序或方便的在线服务,让你跟踪你的还款。如果贷款有一个抵消账户,检查你如何获得你所节省的钱。

如何申请房屋贷款?

一旦你完成了房贷比较,你就需要申请贷款。但请记住,抵押贷款只是一个更大的购房过程中的一部分。

  • 计算一下你的借款能力 看看您的收入和支出,以计算出您能借多少钱。看看您想购买的地区的房价,对您的预算有一个现实的认识。这一步将指导您的整个购房历程。
  • 存款。您需要至少存下房产价值的5%。但有20%的存款会让您在与贷款人接触时处于更有利的地位。
  • 比较房屋贷款。寻找适合您的借款需求并具有竞争力的贷款。也不要忘了看看特点,并检查贷款人是否有任何基于你购买的邮政编码的房产类型的限制。
  • 寻找房产。寻找完美的房产可能是一个漫长的过程,但重要的是要找对。在网上寻找,尽可能多地去考察,找到适合自己的房子或投资。
  • 获得预先批准。这是一个可选的步骤,但这是许多买家在找到房产购买之前都会采取的步骤。预先批准意味着贷款人已经快速查看了你的储蓄、收入和支出,并表示有可能借给你的金额。你必须在这个阶段选择一个贷款机构,但预先批准并不具有约束力,以后你可以自由改变主意。
  • 签订销售合同。一旦您找到了您的房子,并且您的报价或拍卖竞标成功,您将签署一份销售合同。这时,您可以与有执照的房产中介交谈,他们将查看合同并指导您完成结算。
  • 抵押贷款申请。一旦您购买了您的房产,就可以正式申请抵押贷款了。您将需要文件来确定您的身份,工资单和账户信息,再加上房产地址。
  • 审批。贷款机构批准了您的申请(祈祷吧),现在您要等到结算日。在这一点上没有什么可做的,但等待,虽然你的转让人或贷款人可能会要求你提供额外的信息。现在是一个很好的时间,让你的家庭和财产保险的排序了。
  • 结算。这一天,您在法律上成为财产的所有者,并开始抵押贷款。在结算之前,您的房产转让人、卖方的房产转让人和贷款人的房产转让人将进行沟通,并进行必要的法律检查,以完成房产所有权的转移,提供资金和印花税。
  • 拿到钥匙就可以入住了。结算后,这一切都归你了。现在,您必须集中精力偿还您的抵押贷款。

抵押贷款经纪人如何帮助您?

只要稍加研究,您就可以很容易地找到一个好的房屋贷款。但是,如果您还是有点困惑,或者情况比较复杂(如果您有多处房产,或者您是自雇的借款人),那么您可以和按揭经纪人商量。

澳洲的房贷经纪人是有执照的专业人士,他们可以帮你比较房贷,找到合适的贷款。经纪人不能对整个市场进行比较,但他们可以接触到一个贷款人小组。经纪人不仅会帮您挑选房屋贷款,还会指导您完成文书工作和申请,直到结清贷款。

抵押贷款经纪人的服务对借款人来说通常是免费的。这是因为您的贷款人会向经纪人支付佣金。

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