澳洲买房如何选区？澳大利亚地产市场调研方法论

研究房地产市场归结为一系列因素，包括供求关系，经济和人口趋势，以及保持对未来的发展可能安排在管道的标签。本文采访了Metropole的CEOMichael Yardney，以了解他的一些见解。

有哪些可靠的房产市场来源？

你可以利用APM Price Finder、RP Data、realestate.com.au或Residex等房产数据源提供的信息来帮助你了解不同的房产市场。

虽然很多研究都集中在过去发生的事情上，但Yardney说，你应该对 “领先指标 “更感兴趣，这些指标是对未来发生的事情的预测。”我使用Core Logic、RP Data、Australian Property Monitors进行研究……有很多来自澳大利亚统计局（ABS）的信息，以及SQM研究的一些好的研究和propertyupdate.com.au的意见。”

在对待研究方面，Yardney说你应该采取自上而下的方法。”我从头开始 “国家经济发展如何？然后我再看各个州的房产周期。虽然我们都共享同样的低利率和联邦政府，但每个州都处于自己的房产周期阶段。换句话说，新州在去年的房地产方面做得非常好。它在2015年就创造了超过8.5万个工作岗位，而澳洲其他州加起来创造了8万个工作岗位。就业增长、工资增长和消费者信心是当地经济的重要考量因素。所以我看它的房产周期处于哪个阶段，就看它的情况。

“作为一个投资者，你要把眼光放长远。短期的市场因素很重要，但更重要的是大局。如果人们纠结于微观，那么就会错过宏观。你无法放在电子表格上的东西之一就是视角。”

此外，大多数政府网站都会提供报告或 “社区简介”，披露有关议会计划、开发项目或建筑法规的信息，这些信息可以帮助你了解该地区的供需情况，并提供数据来完善你的搜索。

如何获取楼市数据

如上所述，您可以利用许多资源来获取不同地区的市场数据，但下面是一个例子，说明您如何从Residex获取Suburbs分析报告。

如果你想获得一份免费的Suburbs报告，你可以访问Residex。只需输入您的Suburbs（例如 “Bondi, 2026, NSW”），报告将在几分钟内以PDF格式下载。

您将看到一份全面的报告，其中包括该地区房产的中位数、居住在该地区的人数以及Suburbs房产的数量。

您还可以查看Suburbs的人口统计学，其中详细说明了该地区的语言（64%的人在Bondi讲英语），房屋所有权的性质（54%的人在Bondi租房）和物业类型的分布（69%的Bondi物业为Unit）。

您还可以查看Suburbs内的街道信息，如按中位数价值排名的顶级街道的房屋和Unit。您还可以分析该地区当前的市场活动，如过去三个月的估计市场天数（DOM）和估计房产销售数量。就Bondi而言，过去三个月的DOM为100天，估计销售数量为56个，这表明该Suburbs需求强劲。

区报告还提供了不同类型物业的信息，如近几年的中位价值、周租金中位数和资本化年收益率。

需要考虑的因素

虽然每个人根据自己的投资需求，对投资Suburbs会有不同的检查清单，但在查阅一个地区的市场概况时，你应该考虑以下几点。

供求关系

在研究不同的投资区域时，供需是需要考虑的关键指标。Yardney说：”在Suburbs层面，你应该关注的是供求关系。换句话说，是否有很多人希望搬进这个区域，以及即将出土的新项目有哪些？因为，即使今天情况很好，空置率很低，情况也会发生变化。我知道墨尔本、悉尼和布里斯班的一些Suburbs，两年后会有很多新的楼花项目，会淹没市场，造成问题。

“我关注人口增长，因为这将影响需求、建筑数量和未来的计划项目，从而影响供应。我还会考虑一个地区的人口结构，比如居民可支配收入高且不断增加的Suburbs。

“我确保该地区不会出现大量的供过于求的情况。目前，尽管墨尔本中环Suburbs有合适的人口结构，但供应量太多。所有新的高层和楼花项目意味着有太多的住宿，这意味着尽管人们有更多的收入，但不会创造资本增长。”

经济因素

在研究不同的Suburbs时，你应该考虑一系列经济因素，包括可支配收入和就业趋势。

就业增长、消费者信心和金融趋势

Yardney对一些重要的经济指标解读方式提出了见解。”我在寻找那些人们有能力并且愿意支付溢价居住的地区。推高房产价值的是可负担性；不是因为它便宜，而是因为人们有能力住在那里。我寻找就业增长的地区，因为那是工资增长的地方。我还会寻找那些会有消费者信心的地区。除非人们对自己的工作有信心，对未来有信心，否则他们不会做出大的购买决定。我还会寻找金融预批准的趋势，这是一个很好的领先指标，说明未来会有多少投资者。”

“大家都关注市场数据，但都搞错了。资本增长的大动力是人口增长和财富。”

楼市均价与资本增长

一个地区的房产价格中位数可以帮助你确定你收到的房产报价是否合理，这可以给你一定的谈判能力，帮助你避免多付。

Yardney说，你应该看那些会超过该地区平均水平的房产。”我的策略是买那些在资本增长方面超过平均水平的房产。” “这与过去的资本增长有关。这与过去的资本增长有关，这就是为什么看区域和Residex和CoreLogic的一些报告会给你提供历史资本增长信息。但我也希望看到未来资本增长的地区，这与人口结构有关。每隔五年，澳大利亚人口普查就会测量每个邮编的人口数据，这样你就可以看到工资增长较高的地区，这就转化为更高的可支配收入，这就会推高需求。”

在谈判争取合适的房产价格方面，Yardney表示，考虑不同房产的可比性很重要。”为了获得合适的价格，你必须看报告，但这很难。当你在网上得到这些报告时，你得问这些房产的可比性如何？这要通过开车到处看房，去公开考察，了解该地区的情况来回答。”

市场周期

您应该在研究中考虑Suburbs的市场周期。虽然你不应该试图给市场计时，但你不希望在增长周期的高峰附近买入，因为在事情再次前进之前会有一个滞后期。Yardney说：”理想情况下，你希望在上升的早期阶段买入，但时机并不那么关键。这更多的是关于你的个人情况，以及你觉得什么时候可以投资。

“成功的投资者在好的市场和坏的市场中都做得很好，不成功的投资者在好的市场中做得很差，在坏的市场中更差。”

Yardney补充说，从长远来看，绅士化有助于提升房地产价格。”我们寻找的Suburbs正在经历贫民窟化，Suburbs已经过了使用期，新的人正在搬进来。悉尼的内西区，比如曾经很糜烂的Marrickvilles，现在真的变了……而墨尔本的中环Suburbs就是很好的例子，那里正在发生绅士化。”

人口数据

如以上Residex数据所示，一个地区的人口概况可以帮助你了解居住在Suburbs的人的类型，如他们的性别、年龄、可支配收入，以及他们的行为，包括他们喜欢购买还是租赁。

可支配收入

住在该地区的人的平均收入值得考虑。这可以帮助衡量他们的可支配收入水平是否有可能吸引增长和发展，如新的商店或其他理想的设施或基础设施项目，这可能会提高房地产价值。你应该寻找那些人们愿意支付溢价来居住的地区，以及他们的可支配收入增长高于全国平均水平的地区。

居民需求

Yardney强调了考虑一个地区居民需求的重要性。”随着人口统计学，你必须考虑什么样的人想住在那里。一室一厅的公寓在一些靠近医院和大学的Suburbs会非常方便，但在其他Suburbs就不好了。你得为什么样的人想住，就得有相应的住所。人们想怎么住？”

例如，如果Suburbs的人口比较老，那么购买一个没有电梯或轮椅通道的Unit可能不可行。

位置和靠近设施的程度

为了使一个地点成为理想的地点，它应该靠近设施和服务。这些设施和服务可能包括公园、娱乐区、学校、医院和交通枢纽。

“你必须了解Suburbs内的区位。大多数Suburbs有2-3个区，其中一个房产的价值会比另一个高20%，即使它的邮编相同。可能是因为它在主干道上，也可能是因为它有景观，所以这些东西你在网上是得不到的”，Yardney说。

“对于很多Suburbs的数据，你得去公开考察，你得看销售的结果是什么；不是看售价是多少，而是看销售价格是多少，卖的是什么，租的是什么。当你只在市场上做短期投资的时候，这很难做到，这也是为什么很多投资者转而找买方中介代理的原因。”

理解地产信息

经济数据

如何计算供求关系？

理想情况下，你应该在供不应求的地区寻找房源。

然而，不要落入以表面价值看待统计数据的陷阱。你需要记住，如果你不把统计数字与上下文结合起来，它们可能是不可靠或不一致的。

为了证明这一点，你可能会观察到一个地区的空置率为10%，但随后注意到它可能会在下个月下降到5%。你需要思考为什么会出现这种情况，以及这种变化是否像看起来那样显著。例如，这可能是因为有一小部分人居住在该地区，所以你应该考虑这些信息与其他因素的相对性。

市场数据

请记住，你审查的统计数据和数据将取决于你的投资目标。例如，您可能主要关注的是找到一个资本正增长的市场，而另一个投资者可能要考虑租金收益率作为主导性的统计数据。您可能要考虑的一些统计数字或市场趋势包括。

• 供求比(DSR)
• 上市天数(DOM)
• 潜在的涟漪效应
• 空缺率
• 租金收益率
• 拍卖成交率

举例说明，贝尔罗斯是一个具有良好发展潜力的市场，DOM为31天，供需比为83%，空置率低至1.62%，租金收益率为5.02%。通过结合一系列不同的标准，你可以提高对一个区域判断的准确性。

如何知道一个市场的需求旺盛？

以下几种情况可能是市场供不应求的指标。

• 低DOM：如果房产在市场上的时间比其他市场相对较短，这可能表明房产销售迅速，Suburbs需求强劲。
• 售价变化不大。如果卖家不需要降低他们的要价来锁定销售，这可能表明买家正在相互竞争，并愿意支付更高的价格。
• 房产正在销售。如果大部分拍卖的房产都卖出去了，这说明该地区的买家情绪很积极。此外，如果房产广告中的 “公开检查 “时间而不是私人预约，这表明有很多感兴趣的买家。
• 可用的房产有限。这可能表明买家正在迅速抢购房产，供不应求。

参考官方信息

通过借鉴当地机构和专业人士的知识和专长，您可以对Suburbs做出更明智的判断，以及它是否符合您的投资目标。

查阅市政厅网站

你应该查看当地议会的网站，以了解该地区任何即将到来的发展计划。为了衡量该地区未来的供应量，您应该查看是否有任何开发申请已经到位，并检查这些开发的规模。例如，一个屋邨的开发项目可能在很大程度上影响该地区的供应。

反过来说，某些议会项目也会对Suburbs内的房产需求产生影响。以下是一些有可能刺激需求的项目的例子。

• 交通改善，如轮椅通道或自行车道。
• 支持当地企业，如网络活动或免费讲习班等。
• 改善当地游泳池、公园和娱乐场所等设施

未来的政府支出是怎样的？

你应该查看一个地区的州政府和联邦政府的支出。这可以在基础设施新州等网站上进行。

也要考虑私人支出。是否有大型企业迁入该地区？如果是的话，它们是对该地区有所贡献还是有所削弱？例如，当地的Bunnings或澳新银行可能表明Suburbs正在扩张。

寻求专业人士的意见

您应该与当地代理、房地产开发商、抵押贷款经纪人甚至居民接触，以了解更多关于该地区的信息。此外，亲自前往该地区参观也是一个好主意，这样您就可以与专家建立关系，并了解Suburbs的情况。

虽然费时费力，但勤奋和彻底的研究将使您找到一个能配合您投资策略的Suburbs。如果您放弃研究，您可能会做出错误的投资选择。