澳洲房地产开发第3弹 – 整合专业人士团队

在过去的几年中，由于州政府，地方议会和各个利益集团在城镇规划过程中的影响力日益增强，房地产开发过程变得更加复杂。

建造过程也变得更加复杂

聪明的开发商知道，为了开发有利可图的房地产，他们永远不可能知道所有的事情。

为了完成一个成功的项目，你需要组建一个高技能的团队来工作，而你的责任是和他们一起监督整个项目，成为项目的制作人。

您的团队的规模和性质将取决于您所参与的项目类型以及您打算工作的地方政治氛围。

作为开发人员，您将根据专家开发团队的合格意见做出所有最终决定。

您的项目融资人还需要知道您的开发团队具备管理项目完成所需的能力，并将仔细、严格地评估项目的这一特定元素。

商业(生意)贷款评估

拥有一支经验丰富的团队并拥有良好业绩的房地产开发商，可以为您的支持者带来极大的安慰

拥有一支强大，经验丰富且反应迅速的专业团队，以协助优化您的发展机会至关重要。

对于您进行的每个特定项目，拥有合适的团队也很重要。

例如，聘请可能擅长商业和工业发展的建筑师参与住宅项目是不明智的。

此外，随着城市规划工作日趋复杂，拥有熟悉您所在城市的法规和要求的建筑师比以往任何时候都更为重要。

根据项目的复杂性，可能需要以下一些或全部团队成员；

• 房地产经纪人
• 律师
• 城市规划师和城市设计师
• 房地产市场研究人员
• 工程师——土木，结构，交通，声学，环境专家
• 建筑师，设计师或制图员
• 景观设计师
• 室内设计师
• 金融家
• 建筑承包商
• 项目营销专家
• 开发经理
• 项目经理
• 施工经理

从长远来看，好的规划和优秀的设计实际上会增加你的价值，而不是增加你的成本。因此，强烈建议您在选择合适的团队时避免偷工减料或降低成本。

经验丰富的资深顾问可以帮助您最大程度地发挥项目的潜力，减少施工中断，并增加项目的吸引力和适销性。

如前所述，您从事的每个项目都需要一个不同的开发团队，但仔细看看以下参与者，他们通常会在您完成的大多数项目中发挥作用。

您——房地产开发商

您是领导者，他们全心投入到一个开发项目上，因此，在组建和协调您的开发团队并使整个项目成功的过程中，责任就落在了您身上。

开发项目经理

如果您只是一个初级开发人员，则可以利用熟练的项目经理的经验，他们将具有行业知识和联系方式，应该从开发项目中承担很多风险。

律师

在您的团队中拥有熟悉房地产开发和城市规划流程的法律专家通常可以为您节省很多钱。

律师还可以负责准备开发过程中所需的各种文件和合同。

这包括进行开发的法律结构，以及购买房产、为房产融资、顾问服务、建筑和租赁的文件。

城市规划师

您的计划者应该熟悉相关的州政府计划政策以及地方政府法规。

他们的主要职责是确保拟议项目符合规划规定，并协助通过错综复杂的审批程序获得许可证。

计划者必须说服地方当局该项目的优点，以便获得批准。

近年来，随着围绕规划许可的官僚繁文缛节的不断增加，经常需要城镇规划者帮助编写申请文件。

他们还应与您的项目的建筑师或设计师紧密合作，并警告您所提议项目不符合开发法规的任何领域。

工程师

您的开发项目中可能会雇用许多不同的工程师。岩土工程师或土壤工程师进行土壤测试以确定现场条件。

结构工程师的作用是开发功能实用且具有成本效益的结构设计，并且土木工程师可以设计排水系统。

金融家

虽然房地产开发商将为他们的项目贡献一些股权，但几乎所有项目都依赖于外部融资者的大量资金。

为开发项目提供资金与为房屋或投资物业提供资金非常不同，您必须选择熟悉开发过程的金融家或寻找了解开发过程的抵押经纪人。

会计

您的会计师将成为团队的重要组成部分，并被要求确保您设置正确的结构并最大程度地提高盈利能力，同时最大程度地减少您的税收负担。

商品及服务税(GST)以及资本和运营费用之间的区别是开发财务会计中的关键问题，您的会计人员必须了解开发过程中复杂的会计方面。

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建造者

建造者显然是开发团队的关键部分。

考虑到城市规划过程的独特性，您的特定项目可能以前从未建成过。因此，您将需要一个能够与开发团队其他成员紧密合作的构建者。

房地产中介

将要租赁或出售您的财产的Agent应作为团队中的重要组成部分加入。

他们应该在设计阶段就项目的适销性提供反馈，并提供销售价格估算，以帮助您确定可行性。

您需要找到一个Agent，该Agent在要开发项目的区域内活跃，并且在销售您打算建造的房地产类型方面经验丰富并且成功。

如果您与行销Agent关系良好，则应听取他们的建议。毕竟，他们是一直处于与潜在购买者或租户打交道的人。

当Agent最终向您提供营销建议时，请寻找以下内容：

• Agent在建筑之前出售此类物业的经验
• Agent中将为您的项目工作的人员
• 他们对市场的总体感觉，尤其是对您的项目，类似物业的销售价值和租金价值的感觉

还应考虑他们提出的营销方法，目标市场和提议的费用。

通常，代理人的费用将约为销售价格加上GST的2％。

对代理人贪婪是不可取的;您希望他们为您努力工作，所以不要试图削减他们的佣金。

房地产分析师

房地产分析师将从预购阶段一直监督项目直至完成。

他们的作用是帮助您研究，查找和协商购买房产；通过房地产投资管理最大化投资回报；并了解融资迷宫。

请记住，项目的总体成功取决于您将各种职责委派给合适的专业团队的能力。

归根结底，一个开发商就像一个电影制片人，只有他或她组装的演员才是好的。