澳洲投资房退税指南 – 哪些费用可以抵税？

一般来说，你可以要求从你本年的收入中立即扣除与物业管理和维修有关的开支，包括贷款利息。

如果你的房产是负资产，你可以从你的租金和其他收入中扣除全部租金支出，比如工资和业务收入。

今年申请抵税的费用

你可以要求扣除这些费用，但只有当你实际支出了这些费用，而租户没有支付的情况下才是可行的。

在您产生的收入年度中，您可能有权要求立即扣减的费用包括：

• 租户广告

• 物业管理费

• 市政管理费

• 水费

• 土地税

• 清洁

• 园艺和修剪草坪

• 虫害控制

• 保险(建筑、内容、公众责任)

• 利息支出

• 预付费用

• 物业代理费及佣金

• 收入保障保险

• 维修和保养

• 一些法律费用

利息支出

如果你申请贷款购买出租物业，可以要求扣除贷款所收取的利息或部分利息。然而，该物业必须在您要求扣除的收入年度内出租出去或可真正可供于出租。

你可以申请抵扣什么

您可以申请抵扣您以前用于以下目的的贷款的利息：

• 购买出租物业

• 为出租物业购买折旧资产(例如，为出租物业购买空调)

• 对出租物业进行维修(例如，暴风雨损坏的屋顶维修)

• 为目前已出租或打算出租的出租物业提供翻修资金(例如，在出租物业的后部增加一个排屋)

您还可以要求提前 12 个月预付利息。

你不能申请抵扣的费用

你不能申请扣除你所承担的利息开支:

• 在任何一段时间内，你将房产用于私人目的，即使是很短的一段时间

• 关于你用于私人目的的那部分贷款，当你申请贷款或再融资时(例如，你用来购买新车或投资于养老金的钱)

• 如果你用贷款买了一个新房子，即使你用你的出租财产作为贷款的担保，你也不用新房来产生收入

• 你用于私人目的的任何部分的贷款，即使你提前偿还

示例:申请抵扣所有利息

Kosta和Jenny借了一笔35万澳元的投资贷款，购买了他们作为联合承租人持有的公寓。他们从7月1日起将全年的房产出租。他们一年产生的利息为30,000澳元。
Kosta和Jenny可以就物业第一年各自的纳税申报表分别要求15,000澳元的利息。

示例:申请抵扣部分利息

Yoko拿出40万澳元的贷款，其中38万澳元用于购买出租房产，2万澳元用于购买新车。房产从7月1日起租用一整年。40万澳元贷款的利息支出总额是3.5万澳元。
为了计算出她可以申请多少利息作为税收减免，Yoko必须做以下计算:
利息支出总额×(出租物业贷款÷借款总额)=可扣除利息
35000 × (380,000 ÷ $400,000) = 33250
Yoko可以要求33,250澳元作为允许的扣除额。

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用于私人和租赁费用的贷款账户

如果您的贷款帐户由于各种存款和取款而导致余额出现波动，并且用于私人目的和出租物业支出，则必须保留准确的记录，以使您能够计算出适用于出租物业部分的利息贷款。您不能只偿还与个人购买有关的那部分贷款。任何贷款的偿还都分摊到这两个目的。

您还必须将与租赁财产相关的利息与与基金私人使用相关的任何利息分开。

示例：新房抵押产生的利息

Zac和Lucy借了40万澳元的现有房屋房贷购买了新房屋。他们决定出售房屋，而不是出售其现有房屋。
他们在现有房屋上还剩下25,000澳元的房贷，再加上带有子账户的贷款安排下的400,000澳元贷款，也就是说，这两笔贷款是分开管理的，但由一处房产担保。
Zac和Lucy可以将他们原来的房屋的25,000澳元贷款减免利息，因为现在房屋已出租。他们无法要求对用于购买新房的400,000澳元贷款减免利息，因为即使这笔贷款用于其出租物业，也不会用于产生收入。

示例：一年中从贷款中再提取资金所产生的利息

Zac和Lucy借了40万澳元的现有房屋房贷购买了新房屋。他们决定出售房屋，而不是出售其现有房屋。
他们在现有房屋上还剩下25,000澳元的房贷，再加上带有子账户的贷款安排下的400,000澳元贷款，也就是说，这两笔贷款是分开管理的，但由一处房产担保。
Zac和Lucy可以将他们原来的房屋的25,000澳元贷款减免利息，因为现在房屋已出租。他们无法要求对用于购买新房的400,000澳元贷款减免利息，因为即使这笔贷款用于其出租物业，也不会用于产生收入。
贷款总余额-再提取的金额=租赁财产贷款部分
$365,000-$9,500 = $355,500
为了弄清楚他可以要求多少利息，他对重提后的期间进行了以下计算：
利息费用总额×（租赁财产的贷款部分÷重新提取时的贷款余额）=可扣除的利息
$ 9,700 ×（$ 355,500÷$ 365,000）= $ 9,448
Tyler可要求利息18,748澳元，即9,300澳元加9,448澳元。

资本弱化

如果你是澳大利亚居民，而你（或任何联营实体）有某些国际交易、海外利益，或者你是外国居民，则如果你 2019-20 年的债务扣除额（如利息（与关联实体的利息加起来）超过 200 万澳元，则适用资本弱化规则。

预付费用

预付费用是指那些提供超出当前收入年度的服务的费用，例如在1月1日支付的涵盖整个日历年度的保险费。

通常，您可以为以下情况在当前收入年度中申请立即扣减：

• 预付费用少于1,000澳元

• 服务期为 12 个月或更短（如在收入年度部分支付年度保险费）的 1，000 澳元或以上费用

不符合这些标准的预付费用可能需要分两年或更长时间支付。

维修和保养

在下列情况下，你可以要求全额扣除维修和保养的费用:

• 该费用直接与由于出租财产而发生的磨损或其他损害有关，并且该财产：

1. 目前继续出租
2. 仍可出租，但有一段短时间无人居住，例如，不合季节的天气导致取消预订或广告不能吸引租户。

你可以立即申请抵扣的费用有：

维修

维修是指努力改善或补救财产的缺陷、损害或恶化。一般来说，维修必须直接涉及磨损或由于出租财产而发生的其他损坏。

维修的例子包括:

• 更换破碎的窗户

• 更换在暴风雨中损坏的部分排水沟

• 替换被倒下的树枝损坏的篱笆

• 修理电器或机器。

保养

保养是指防止老化或修复现有老化的工作。物业保养一般是指使你的物业保持可出租的状态。

保养的例子包括:

• 重新粉刷已褪色或损坏的出租房屋内墙

• 给工作状态良好的东西上油、刷牙或清洁，例如给甲板上油或清洁游泳池

• 保养管道

你可以在几年内申请抵扣的费用有：

与磨损或损坏无关的维修和保养

如果你支付的维修和保养费用与你的房屋租赁造成的磨损或其他损坏没有直接关系，你就不能索赔。这些都是基本建设费用，你可以在数年内以基本工程扣除额或价值下降扣除额的形式申请。

改进

你不能申请在你租房的那一年对你租房的总费用进行减免。

改进是指使财产的某一方面变得更好、更有价值、更可取或改变正在进行工程的项目的特性。

基本工程的改进(如改造浴室或增加凉棚)应作为基本工程的扣除。

改进意味着工作:

• 提供了一些新的东西

• 一般来说，提高了财产的创收能力或预期寿命

• 不仅仅是恢复财产的有效运作

改进可以是结构改进的资本工程，也可以是折旧资产的资本免税额。

示例：提高性能

Tim更换了房屋内的纤维水泥板墙，因为它被房客损坏。他用砖墙取代了旧墙。
新墙是一个改进，因为Tim所做的不仅仅是恢复墙的有效功能。这意味着蒂姆不能要求修理新墙的费用作为修理费用，但可以要求扣除基本工程费用。
但是，如果蒂姆用当前等价的纤维（例如石膏板）代替了纤维，那么他本来可以要求修理的。这是因为即使使用了不同的材料，它也仅能恢复墙壁的有效功能而不改变其特性。

维修和改进

如果你进行的项目包括对你的财产进行维修和改进，只有你能将维修的费用和改进的费用分开，你才能申请所得税减免。

如果您雇佣了建筑工人或其他专业人员为您进行这些工作，我们建议您索要详细的发票，以帮助解决您的索赔。

示例：在维修和改进之间分摊费用

Caitlin通过雇用商人来渲染和粉刷外墙，使她的出租物业现代化。她还要求画家为内墙粉刷，因为在她租用房屋时，内墙已经变质。
凯特琳要求画家提供详细的发票时，她可以将内部和外部绘画以及渲染的费用分开。因此，她可以要求将内墙粉刷作为维修费用扣除所得税。她可以要求扣除外墙的费用，作为基本工程费用的扣除。

正确地分类你的每一笔支出是很重要的，以确保它被正确地用于税务目的。我们的快速参考指南下表将帮助您确定您的费用涉及哪一类。

法律费用

您可以申请以下费用作为所得税扣除:

• 驱逐不支付租金的租户

• 因租金收入损失而提起诉讼的费用

• 就第三方在你的租赁财产上所遭受的伤害进行抗辩。

您不能申请以下费用作为所得税减免：

• 购买物业的律师费用(属资本开支)

• 拟备贷款文件的律师费用(可申索为借款费用)

• 与抵制收回土地相关的法律成本(这是一项资本支出)

• 与捍卫你的财产所有权相关的法律费用(例如，捍卫一个由抵押权人提出的诉讼，以获得你在贷款下违约的财产，这些都是资本费用)。