过渡性贷款

同时出售房屋和购买新的房产可能有点棘手。

有时出售房屋需要一段时间，使你没有销售收入来购买新房产。

有了过渡性贷款，你可以避免匹配结算日期的压力，迅速采取行动购买新房，并给自己更多时间出售现有房产。

短期过渡性贷款也被称为”搬迁贷款”。

房贷额度及利率评估

我怎样才能符合条件？

• 你需要有资产：没有硬性规定，但建议你有超过 50% 的资产，以使过渡性贷款物有所值。
• 你必须满足标准的可负担性要求：这包括提供你目前的收入、就业状况、支出和其他证明文件，就像你申请标准转贷一样。
• 购买现有房产的过渡期限不超过 6 个月：过渡期延长是根据具体情况而定的。
• 购买新房产的过渡期限不超过 12 个月。
• 无条件出售现有房产：在你获得过渡性贷款的批准之前，你的现有房产需要已经交换了合同。

我可以借多少钱？

• 最多可以借到峰值债务的 80%：峰值债务是指新房产的购买价格加上你目前的房贷。
• 最多可以借到峰值债务的 90%： 大多数提供过渡性融资的贷款机构可以借到房产价值的 90%；但是，他们更难获得资格，而且要支付 LMI（贷款机构房贷保险）。
• 可能会增加利息支付和甩卖缓冲：贷款机构在评估你偿还过渡性贷款的能力时，通常会增加 6 个月的利率缓冲期。他们还将对你现有房产的预计售价进行 15% 左右的折扣，也就是所谓的”甩卖”缓冲。这可能会对你的借贷能力产生影响。

过渡性贷款解释：它是如何运作的？

过渡性贷款基本上是允许你购买新的房产，而不必先出售你的现有房产。

银行通过将你的新房价值与你现有的房贷相加，然后减去你现有房屋的可能售价来计算贷款的规模。这需要银行进行估价，费用约为 200 至 220 澳元。

剩下的就是你的”持续余额”或”最终债务”，代表你的过渡性贷款的本金。银行将评估你对这一最终债务进行抵押还款的能力。

贷款机构使用两处房产作为抵押，你将有一笔贷款（峰值债务）来支付现有债务和新购买的房产。

从你的过渡性贷款预付到你卖掉现有的房子，大多数贷款机构对高峰期的债务进行只付利息的偿还，这意味着你只需要担心继续支付你目前房贷的本金和利息（P和I），而不是试图管理两个住房贷款的还款额。

在你的房产出售后，你只需继续为新的贷款支付正常的住房贷款还款，加上复利的过渡性贷款利息。

过渡性贷款如何运作？

过渡性贷款看起来很复杂，所以这里有两个场景可以帮助你更好地了解它们是如何运作的。

让我们来看看 Jim 和 Nacy

Jim 和 Nacy 在城里有一套公寓，他们打算出售。他们的公寓现有房贷余额为 300,000 澳元。

但在他们能够出售公寓之前，他们看到市场上出现了一栋位于理想地段的房子，他们不想错过。

他们申请了过渡性贷款并获得批准，在此期间，这对夫妇现有的 30 万澳元贷款成为过渡性贷款，最长贷款期限为 12 个月。

对于新房子，这对夫妇获得了 60 万澳元的住房贷款。这意味着这对夫妇现在有 900,000 澳元的合并债务（300,000 澳元的现有债务加上 600,000 澳元的新房贷款作为高峰债务）。

情景1：公寓被出售

在过渡期内，这对夫妇决定只还利息。

这对夫妇在六个月后以 400,000 澳元的价格出售了他们的公寓。这对夫妇将出售所得的 100,000 澳元用于他们的新住房贷款，使其减少到 800,000 澳元。

现在房产卖掉了，房屋贷款从只付利息转为本金和利息的偿还。他们的还款将用于偿还贷款本金和利息。

情景2：公寓未售出

12 个月后，该公寓仍未售出，因为这对夫妇对收到的报价不满意。

银行介入，协助出售这对夫妇的房产，最佳报价为 27 万澳元。

出售的收益不足以偿还这对夫妇的公寓住房贷款。

因此，差额或短缺的 30,000 澳元被添加到新的住房贷款中，有待批准。这使他的住房贷款余额增加到 620,000 澳元。

简单印象：

• 现有的贷款余额（过渡性贷款）：300,000 澳元
• 减去出售公寓的收益：280,000澳元
• 相当于 20,000 澳元（过渡性贷款的剩余金额）

这对夫妇对 620,000 澳元的房屋贷款进行本金和利息的偿还，现在他的过渡期已经结束。

过渡性贷款不一定适合你，也不一定适用于你。

请与专业房贷经纪人讨论你的所有选择。

你为什么会需要一个过渡性贷款？

过渡性贷款的主要目的是”弥补”资金缺口，以便你在为你的房产找到买家之前购买你的新房产。理想情况下，你希望在购买新房产之前先卖掉你的房产，但有时你需要快速行动来购买，你不能等待 2、3 甚至 6 个月来出售你的房子。

这在大多数省会城市并不是什么问题，因为那里的房产不需要很长时间就会被抢购一空。过渡性贷款在Suburbs或地点更有利，因为那里的房产往往在市场上停留时间更长，更难出售。

你应该了解你所在地区的清仓率，以便更好地了解出售你的房产可能需要多长时间。或者，与房贷经纪人谈谈你的房产购买计划。

在现实世界中，卖家不会等待你出售你的房产。他们会简单地卖给准备购买的人，所以如果没有快速行动的能力，你的梦想房产很容易从你的指尖溜走。

如果你设定了一个现实的时间框架来出售你的房产，并在适当的估值基础上进行现实的价格估算，那么过渡性贷款可以给你时间来出售你的现有房产，而不是匆匆忙忙，可能错过了一个更好的价格。

除了购买现有房产，如果你想在建造新房产时留在现有房产，过渡性贷款也是一个不错的选择。它为你省去了卖掉房产，住进酒店或短期租房的麻烦和费用，更不用说要支付两次搬家的费用了。

优点是什么？

• 你可以立即购买你的新房产：你不需要等待获得贷款。
• 这让你有时间为你的房产争取一个更好的价格：你可以避免不得不迅速出售房产的压力。通过花时间，你可能会为你的房产得到一个更好的价格。
• 只付利息的还款将你的高峰债务资本化：在过渡期内，你的过渡贷款还款通常被 “冻结”，直到你卖掉现有的房子。你只需要继续支付你目前的房贷，而不必担心管理两个房屋贷款。
• 银行收取标准利率：过去，银行对过渡性贷款收取较高的利率，但现在有一些贷款机构收取标准的浮动利率。
• 与标准住房贷款一样的费用和收费：申请费（通常在 600 元左右）是相同的，而且你不必担心破费或快速偿还贷款的清偿费。请记住，如果你有可能在 3 个月内出售房产，大多数贷款机构一般不会批准过渡性贷款。
• 你可以进行无限制的P和I还款：为了减少你的利息支出，你实际上可以选择尽可能多地偿还过渡性贷款，直到你出售你的房产。
• 避免租房和两次搬家的费用：有时租房和必须支付两次搬家的费用可能是比获得过渡性贷款更好的选择。重要的是要与合格的房贷经纪人交谈，他们可以帮助你进行计算，以找出哪种选择更适合你的情况。

缺点是什么？

• 利息是按月复利计算的：虽然利息是在债务高峰期的基础上资本化的，但出售房产的时间越长，你的贷款就会产生越多的利息。利息是按月复利计算的。
• 你需要支付两次估价：这将是对你现有的房产和新购买的房产进行评估，费用在 200 到 220 澳元之间。
• 如果你不及时出售房产，利息会更高：如果你没有在过渡期内卖掉现有的房子，很多贷款机构会收取更高的利率。许多人还会要求你开始对高峰期的债务进行本金和利息的偿还，以偿还这两项贷款。这可能会造成财务压力。
• 没有重新提取机制：如果你选择在过渡期内还款，但由于任何原因需要重新提款，你将无法这样做。
• 如果更换贷款机构，将收取正常的提前终止费用：如果您当前的贷款机构不提供过渡性贷款产品，您将不得不与另一家可能坚持承担全部债务的贷款机构合作（您现有的房贷加上过渡性贷款） ）。因为您要更换贷款机构，所以您可能需要支付提前终止费和中断费用，特别是如果您在固定利息期间更换。

所有的过渡性贷款都是一样的吗？

主要有两种类型的过渡性贷款：封闭式过渡性贷款和开放式过渡性贷款。

封闭式过渡性贷款

这是指你们商定一个日期，将现有房产的销售结算完毕，就可以支付过渡性贷款的原则。

这种类型的过渡性贷款只适用于已经交换了现有房产销售的购房者。交换后的销售很少失败，所以贷款机构倾向于将其视为低风险。

开放式过渡性贷款

这是为那些已经找到理想房产的人准备的，但由于他们还没有把现有的房子推向市场，所以没有一个确切的日期来退出过渡性融资。

贷款机构往往不喜欢这种类型的安排。

在这种情况下，贷款机构可能会问更多的问题，并希望看到新房产的细节，以及证明你目前的房子正在积极销售。

你需要在你目前的房产中拥有大量的资产，并且在销售失败的情况下有一个退出策略。

过渡性贷款需要存款吗？

贷款机构房贷保险（LMI）不涵盖过渡性融资，当借款超过房产价值的 80% 时，将一次性收取保险费。这意味着你需要至少 20% 的峰值债务作为存款，以便购买新的房产。

因为你还没有卖掉你现有的房产，你需要有这笔钱作为你在 3 个月内积累的储蓄，这在你目前正在偿还房贷的情况下是相当难做到的。

另一种方法是申请存款保证金，由保险公司向卖家保证你将完成购买。你可以在得到贷款机构的正式批准后立即申请。

存款担保的费用约为存款金额的 1.2%，是一次性的费用。例如，为 60 万澳元的房产支付 20% 的保证金，通常需要花费 1440 澳元左右。

过渡性贷款的费用是多少？

以下是过渡性贷款所涉及的费用明细：

• 资本化利息：由于利息是按日计算并按月资本化，你出售房产的时间越长，过渡性贷款的成本就会明显上升。
• 物业估价：你需要支付两个房产评估，即一个是现有房产的评估，一个是你要购买的新房产的评估。每次房产评估的费用高达 600 澳元。
• 购买成本：根据经验，你可以用房产价值的 5% 作为购买成本。
• 销售成本：作为一个经验法则，对于估计的代理费、营销费用和杂项费用，你可以使用估计售价的 3%。
• 贷款申请费：过渡性贷款的申请费可高达 1000 澳元。有些贷款机构可以考虑免除这笔申请费。

请注意，对于债务峰值在房产价值的 80%-90% 之间的过渡性贷款，将收取 LMI 费用。

过渡性贷款的风险是什么？

过渡性贷款的风险是：

• 利息按月资本化在房屋贷款上，所以你出售房产的时间越长，你支付的利息就越多。
• 你最终出售房产的价格可能低于你的预期，这将使你的住房贷款余额高于你最初的计划。
• 你可能无法在过渡期内出售房产，过渡期通常为 6 个月，但在选定的贷款机构那里可长达 12 个月；贷款机构将以最佳报价出售你的房产。

你可能会失去你的房子，但仍欠银行的钱。

为了应对过渡性贷款的风险，请仔细确定你可能需要多长时间来出售房产，并给自己一个缓冲时间，即查看你所在地区类似房产的近期销售情况。

我可以获得过渡性贷款来支付建筑费用吗？

大多数贷款机构不会批准用过渡性贷款来支付建房的费用。

有些贷款机构会考虑批准过渡性贷款，如果建筑工程在第一笔预付款（支付第一笔进度款）之日起6个月内完成，并且在最后一笔进度款支付日期后 6 个月或之前完成房屋销售。

这样一来，施工的总过渡期最长为 12 个月。

您当前的房贷和新贷款都需要还款，但您有 12 个月而不是 6 个月的时间来出售该房产。

你还需要考虑什么？

过渡性融资的最大问题之一是，借款人可能会高估其现有房产的可能售价，而低于支付过渡性贷款所需的金额。

另一个主要问题是无法在过渡期内出售你的房产。

此外，过渡性贷款的利息将被计入你的最高债务，并按月复利，直到出售完成，将导致你的最高债务增加。请记住，只有当你达到贷款机构规定的总贷款与价值比率（LVR）要求时，你才能将还款资本化，该比率通常以高峰债务的 80% 为上限。

大多数提供过渡性贷款的贷款机构都是以有一个最终债务为条件的。

在没有最终债务的情况下，如缩小你的住房规模，与你的贷款相关的费用可能会更高。

请记住这些黄金提示

• 对你现有的房产进行适当的估价，对你能卖多少钱持现实态度。
• 建议你在现有房产中至少有 50% 的资产，以避免支付大量的利息账单。
• 对你需要多长时间来出售你的房产要持现实态度。你居住地的市场是怎样的？此外，还要考虑到达成和解所需的时间（在一些州为 6-8 周）。
• 建议你在过渡期内进行一些还款，以尽量减少利息和整体债务峰值。
• 你可以暂时搬回家或住在朋友家，免租金吗？你应该考虑在你现有的房产中安排短期租户，以帮助你在尝试出售时保持利息成本。
• 你应该非常仔细地比较你的财务状况，考虑成本，并决定你是否使用过渡性贷款会更好。例如，如果你的峰值债务大于 80% 的 LVR，那么它可能太高了，所以你应该考虑先卖后买，而不是使用过渡性贷款。

过渡性贷款的替代方案有哪些？

你是否最好先卖掉你现有的房产，在承诺购买新房产之前先租房？这将取决于你所在地区的房地产市场的情况。

这也将取决于你的房贷的规模，以及与你在购买新物业之前无法出售现有房屋所可能支付的租金相比，你所支付的利息是多少。

案例分析

假设你有一套价值 50 万的房产，房贷欠款 20 万，你想买一套价值 70 万的新房，外加 3.5 万的印花税、法律费用和房贷申请费（这些额外费用只是一个例子，会因房产、贷款规模和贷款机构的不同而不同）。

这样一来，购买新房产的费用就达到了 735,000 澳元。

你生活在一个不景气的房地产市场，你还没能卖掉你的房子，所以为了购买新房产，你需要 935,000 澳元的过渡性贷款。

这笔贷款相当于你现有的 200,000 澳元房贷加上新购买的 735,000 澳元。这被称为你的峰值债务。

要获得过渡性贷款的资格，你需要 20% 的峰值债务或 18.7 万澳元的现金或资产。在这个例子中，你现有的房产有 30 万澳元的资产，所以你有足够的资金来支付 20% 的存款，以满足过渡性贷款的要求。

但与此同时，你需要申请存款保证金，以确保购买新房产。

一旦你的过渡性贷款提前，你就可以搬进新家，并刊登广告寻找短期租户，住在你的老房子里，直到你卖掉它。5 个月后，你就能 50 万澳元的价格出售你的现有房屋。

销售收益从峰值债务加上在出售您的房屋所需的 5 个月内累积的资本化还款中减去。这将新的房贷减少到 435,000 澳元加上资本化还款。

从那时起，你只需继续在新的房贷下进行正常的住房贷款偿还。

什么是搬迁贷款？

搬迁贷款就像过渡性贷款，但有些搬迁贷款在你的现有房屋出售之前不需要偿还利息。

如果你是一名退休人员，有时会很方便，因为搬迁贷款也不需要支付新房产的全部价格。

许多人选择只借足够的钱来支付他们的押金和入场费，以确保一个地方，他们的新退休房屋的余额只有在出售他们的现有房屋时才支付。

像其他贷款一样，建议不要借超过你需要的金额。

常见问题——过渡性贷款

获得过渡性贷款需要多长时间？

获得过渡性贷款的现实时间范围是 7-14 天。然而，这主要取决于你所申请的贷款机构的周转时间。

有些贷款机构的周转时间较快，可能在 5-10 天内获得预先批准。而周转时间较慢的贷款机构可能需要长达 21 天的时间来让你获得过渡性融资的预先批准。

如果我不能在过渡期内（即 12 个月）出售我的旧房子怎么办？

12 个月通常是银行提供过渡性贷款的最长期限。只有当你有信心在这个时间段内卖掉你现在的房子，你才应该考虑申请过渡性贷款。

否则，一般来说，只有当你的现有房屋售出后，才可以购买你的下一个房子。

如果我的房产没有卖到我预期的价格怎么办？

如果房产没有卖出预期的价格，根据过渡性贷款的条款，你仍然需要偿还过渡性贷款的剩余款项。

你可以通过增加贷款余额，将剩余的余额加入你的新房贷款。

在接受出售提议之前，与过渡性贷款经纪人或你的贷款机构讨论你的选择是很重要的。

如果我只需要几天的过渡性贷款怎么办？

是的，你可以申请过渡性贷款，即使只有几天的时间。最好是与你的房产经纪人或律师讨论这个问题。

我可以一次性付款来提前偿还过渡贷款吗？

是的，你可以一次性付款来提前偿还过渡性贷款。提前偿还贷款不会有任何惩罚。

这将减少你未偿还的房屋贷款余额，从而减少每月的利息费用。

如果我可以同时偿还两笔房屋贷款的本金和利息，我还可以申请过渡性贷款吗？

是的，你可以。然而，如果你能够负担两笔房屋贷款的本金和利息的偿还，那么过渡性贷款可能不适合你。

这是因为一般来说，过渡性贷款的利率要高于标准住房贷款利率。

过渡性贷款是个好主意吗？

过渡性贷款允许你在出售现有房产之前购买房产。在竞争激烈的市场中，这可能是你购买你的梦想物业或错过的区别。

此外，它消除了为同时结算而调整一切的压力。

因此，过渡性贷款对你来说是否是一个好主意，取决于你的情况，因此我们建议在决定之前与房贷经纪人交谈。

信用不好可以获得过渡性贷款吗？

不幸的是，你不能以不良信用获得过渡性贷款。唯一的例外是有轻微违约（低于 500 澳元）的借款人，他们可以在个案的基础上被考虑。

相反，一个可行的选择是同步结算，然而，这可能很难得到正确的结果。所以，信用不好的借款人将不得不先卖后买。

然而，信用分数低的人可以考虑申请过渡性贷款。

你需要过渡性贷款吗？

如果你需要迅速采取行动购买房产，过渡性贷款是一个很好的选择。不过，与其他房屋贷款一样，这不是一笔可以轻易承担的债务，因此，有必要向专业的房贷经纪人咨询，以便他们向你提供正确的建议。