澳洲商业地产贷款详解

与标准住宅贷款不同,商业地产贷款的定价和贷款政策很少是一成不变的,许多条款都可以协商。

那么,哪个贷款人最适合您的商业购买、翻新或装修呢?

商业地产贷款的担保

不同类型的担保对银行来说意味着不同的风险。标准商业地产通常是商业地产贷款的最佳担保类型。比如说:

  • 办公室。
  • 工厂。
  • 仓库(包括陈列室和储存单元)。
  • 零售空间。
  • 商店门面。
  • 住宅(街区单位、房屋、单元房或联排别墅)。

标准安全被归类为具有广泛的吸引力,处于良好的位置,被划分为住宅、商业、工业或混合区。

澳洲商业贷款评估

专门的商业房产更难估价和销售,因此对贷款人来说,它们的风险更高:

  • 住宿(背包客、汽车旅馆、酒店、度假村、住宿和早餐、大篷车公园)。
  • 老年护理中心。
  • 车场。
  • 儿童保育或学前班。
  • 农场或其他农村房产。
  • 功能或接待中心。
  • 土地分割。
  • 加油站。
  • 商业地产开发(或住宅)。
  • 酒吧或旅馆或酒馆。
  • 餐馆。
  • 葡萄园。
  • 填埋场或垃圾场或废物管理设施。
  • 超市。请注意,有一些贷款人可以认为他们非专业。
  • 私立学校。请注意,大多数贷款机构认为学校过于专业化,但并非所有学校都是如此。
  • 娱乐中心。请注意,大多数银行将其视为专门的房产,但有些银行可以考虑你的申请,这取决于你打算如何处理该房产。
  • 购物村或中心。

专门的房产需要银行进行详细的估价和风险评估。通常情况下,你需要有一笔可观的存款来获得贷款批准。

对于某些类型的商业交易,你可以购买租赁权,也就是占用和经营的权利,但不包括永久产权房产本身。

如果一个房产可以有多种用途,那么贷款人可能会要求进行替代用途评估,这可能对你有利,也可能对你不利,这取决于交易的情况。

澳洲商业地产贷款详解

商业地产贷款用途

除住宅投资物业外,用于商业或投资目的的商业物业贷款不受《国家消费者信贷保护法》监管。

这意味着,大多数商业借款人没有像房屋买家那样的保护。

你的商业地产贷款的目的将影响你的贷款评估方式:

  • 投资(低风险):购买或再融资一个将被出租的商业地产。
  • 自住(中度风险):购买或再融资一个出租给自己企业或由自己企业占用的商业地产。
  • 营运资金(高风险):为您的企业的日常运作或流动资金短缺提供资金。
  • 其他目的:所有其他商业、业务或投资目的均按具体情况考虑,例如购买保险经纪业务。

记住,决定用途的不是你的商业地产贷款的抵押物,而是你的贷款的目的。

如果你用商业地产作为贷款的担保,而该贷款并不用于商业或投资目的,如用办公室作为额外的担保来买房,那就要小心了。在这种情况下,贷款将受到《全国商业地产法》的监管,一些商业贷款机构将无法批准你的申请。

为商业地产贷款提供收入证明

由于管理商业地产贷款的立法较少,银行在贷款政策上有更多的自由。

特别是,法律不要求他们证明借款人能够负担贷款。这就产生了几种收入验证的选择:

  • 完整文件:这是一个标准的贷款申请,你提供完整的财务报表。
  • 租赁文件:你必须证明来自租赁的收入超过了利息的偿还额。
  • Low doc:你必须提供部分收入证明,如会计师函、银行对账单或BAS报表。
  • 没有文件:你不需要没有证据来证明你能承担债务。
  • 预测:你必须提供一份损益预测,表明这笔贷款将使你的企业获得额外的收入,足以支付还款。

当然,向有能力偿还商业地产贷款的人提供贷款仍然是很好的做法! 如果你的贷款是高风险的,不要指望银行会批准你的贷款。非银行和专业商业资助者可能会考虑高风险的申请,如无文件贷款。

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商业地产贷款的特点

商业地产贷款的典型特征是什么?

  • 完整的文件:个人、公司、信托和自我管理的养老基金都可以接受。
  • 期限:最长为15年(申请时更长),或住宅担保为30年。
  • 只付利息:最长为5年(可申请延长)。
  • 利率类型:可变、固定(最长5年)或银行票据融资。
  • 额外还款:允许在可变贷款中使用。
  • 重新提取:允许你预付的金额。
  • 抵销账户:通常情况下不能使用。
  • 信用额度(LOC):可按较高的利率使用。
  • 资本化利息:可用于开发或土地分户融资。

每个贷款人都有自己的目标市场、产品和定价,因此,与能够满足你需求的贷款人相匹配是很重要的。这时,经验丰富的商业抵押贷款经纪人可以提供帮助。

什么是一般担保协议?

在申请商业地产贷款时,你通常需要提供一个住宅物业作为抵押。

尽管你提供的是抵押品,但大多数银行也会要求对该房产和你的任何及所有商业资产签订一般担保协议(GSA)。

然而,只要你能负担得起贷款,或者你有足够的资产,你的抵押贷款经纪人可以反对一般担保协议或保证和赔偿(G&I)。

解释一下,如果你的财产本身的收入可以偿还债务,那么一些银行会考虑只用财产作为担保,而不用董事的个人担保。

如果你需要董事的收入,那么你必须有董事的担保。

无需转换商业银行的商业贷款

如果你需要贷款购买你自己的商业场所,你通常需要将你的商业银行业务转移到新的贷款人,作为交易的一部分。

然而,有一些方法可以避免这一要求。

选择一个贷款人

获得商业地产贷款的批准

银行用来评估商业地产贷款的方法是非常复杂的,因为每个申请和担保财产都是独一无二的。要找出适合你的贷款人并不容易,因为没有银行会告诉你他们不是某个领域的市场领导者。

第一步:选择正确的贷款人

哪个贷款机构专门从事你所追求的融资类型?作为抵押贷款经纪人,更倾向于看到有一两家银行在商业融资市场的每个利基市场中占据主导地位。

例如,会针对不同的客户类型推荐不同的银行:

  • 初创企业。
  • 低风险的商业地产投资者。
  • 高风险的商业地产投资者。
  • 企业借款人。
  • SMSFs。
  • 开发商。

通过选择一个有更多经验的贷款人,向拥有像你这样的房产的人提供贷款,你将更有可能获得商业房产贷款的批准。

第二步:提出强有力的理由

不要只是填写申请表和提供他们所要求的文件!你需要强调你的优势。你需要强调你的申请的优势,并以银行更喜欢的方式来介绍你的情况。

通常情况下,银行有自己的模板和表格,他们希望这些内容被填写。有些银行喜欢看到尽可能多的信息,而另一些银行则最好只提供最低限度的信息。

大多数抵押贷款经纪人实际上曾在银行的信贷部门工作过,审批和拒绝住房贷款申请。

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第三步:减轻他们的担忧

如果银行不马上批准你的申请怎么办?那么现在是时候进行谈判,看看你是否能解决这个问题。

有几个主要的方法可以做到这一点:

  • 提供更多的信息,表明他们的担忧是没有道理的。
  • 改变你的情况,使之更符合他们的借贷准则。
  • 就定价进行谈判,以匹配你的申请风险。

例如,也许贷款人看到你有一个与你的一个供应商发生纠纷的不良信用记录。

你可以提供额外的信息,如你的律师的信,解释发生了什么,以及一份银行对账单,表明如果你愿意,你可以支付这笔债务。

或者,考虑到你是银行的新借款人,贷款人对你的贷款规模并不满意。

在这种情况下,通过降低你的LVR来改变你的情况可以降低银行的风险,使他们能够考虑你的申请。

获得低利率

首先,每个贷款人都有不同的资金成本,这取决于他们从哪里获得借出的资金。自然,风险偏好较低的贷款人往往有较低的利率。

其次,许多贷款人有一个风险矩阵,他们用这个矩阵来为较大的商业地产贷款定价。这个风险矩阵将考虑到以下因素:

  • 担保财产的位置。
  • 财产组合的多样化。
  • 担保财产的状况和吸引力。
  • 当地房地产市场的当前和未来状况。
  • 利息保障水平(偿还债务的能力)。
  • 贷款与价值比率(LVR)。
  • 离租约到期的时间长度。
  • 租户的实力。
  • 借款人的资产状况。
  • 管理经验或业绩记录。

这种风险矩阵与小型商业交易有很大不同,在小型商业交易中,LVR、贷款规模和贷款金额是利率和费用的主要决定因素。

房贷额度及利率评估

我还需要考虑哪些事情?

像往常一样,要小心与谁做生意! 你应该把你的贷款人看作是一个商业伙伴,你应该知道你在和谁做生意。

一些私人贷款人因试图占有开发用地或寻找借口收取违约金而闻名。

贷方的声誉很重要。对于与大贷方的小额交易,你几乎没有讨价还价的能力来协商具体条款。另一方面,如果是一笔较大的商业贷款,你可以协商一份更有利的贷款合同。

大银行对商业客户可能是非常无情的,所以一定要站在有利的位置进行谈判,不要突破你的底线! 当逼不得已时,他们会照顾自己而不是你。

为什么年度审查很重要?

对于小型商业地产投资,银行很少有必要进行年度审查。然而,如果果银行面临的风险逐年变化,他们可能会要求进行审查。

贷款人要求进行年度审查的最常见情况是:

  • 如果商业地产贷款超过200万澳元。
  • 不安全的设施。
  • 专门的担保财产。
  • 高杠杆率、只付利息的贷款。
  • 如果你在还款方面有困难。

贷款人会要求你提供损益表、资产负债表和现金流预测。在某些情况下,他们还可能对你的担保财产进行重估。

银行可能会以此为借口,将你的商业地产贷款列为高风险,并改变你的贷款保证金。

如果这对你来说可能是一个问题,可以向不要求年度审查的贷款人申请。

澳洲商业地产贷款详解

你应该使用抵押贷款经纪人吗?

申请商业地产贷款要比住宅地产复杂得多,银行不会公布他们的定价,贷款政策也有很大差异。

正是由于这些原因,许多高净值投资者在购买商业投资物业时选择与专业的商业抵押贷款经纪人打交道。

  • 经验:一个优秀的抵押贷款经纪人不只是为你获得贷款,他们还将帮助指导你完成购买。
  • 专业性:你是否参与了一项复杂的交易?一个专门从事该类型融资的抵押贷款经纪人可以为你获得更好的结果。
  • 关系:解每个贷款人的决策者可以让一切变得不同。
  • 有竞争力的价格:当贷款由经纪人提交时,银行知道他们有更多的竞争和一个消息灵通的借款人。
  • 灵活的借贷政策:与具有不同风险偏好和资金来源的贷款人接触,可以获得更大的贷款规模和更少的限制性条款。

如何能让你获得比直接交易更好的交易?

获得最佳交易

这听起来可能有违常理,但通常可以与你的银行谈判,以获得比你直接去找他们更便宜的贷款。

商业银行的经理是以他们的预算和他们的股本回报率来衡量的。换句话说,他们关注的是银行的利润,而其他大多数银行员工并不真正关心。

因此,许多借款人在直接与银行打交道时吃了亏。

  • 如果你处境困难,那么他们会以此为借口向你多收费。
  • 如果你不知道竞争对手能提供什么,那么他们会尽可能多地收费。
  • 如果你是一个拥有许多账户的忠实客户,那么他们认为你离开的可能性会小得多,所以他们会向你收取更多费用
  • 当然,如果竞争对手有更高的利率,他们也不会告诉你!

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商业经纪人是做什么的?

最初,商业经纪人会进行讨论,以确定是否适合你和你的业务方向。

一旦你把你的所有文件发送给商业经纪人,并且商业经纪人清楚地了解你想要什么,那么商业经纪人将与贷款人进行谈判,看看哪些人最有可能以有竞争力的利率批准你的商业地产贷款的有利条件。这也包括独特的购买,如财务规划实践贷款。

之后,商业经纪人会向您提供一份指示性融资建议(IFP),以确认贷款的可能条件。一旦你接受建议,就可以安排评估,并提交完整的贷款申请,供贷款人批准。

在这个过程中,商业经纪人将与你的律师和会计师联系,以确保他们的建议被考虑在内,从而为你争取到最好的结果。

抵押贷款经纪人也知道要如何提高你的商业地产价值,以吸引潜在的买家或租户,而不花太多的钱。

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