推动更大的贷款以对抗更高的利率

分析师说，审慎监管机构可能会减少所谓的可可负担性缓冲，以允许借款人获得更大的贷款，因为它准备在下两星期内发布一个密切关注的住房市场贷款规则审查。

改变贷款可偿还性测试中使用的利率，可以在更高的利率环境下增加借款能力。澳大利亚审慎监管局已经宣布它对调整设置持开放态度，以避免扼杀住房市场的信贷增长。

但在任何监管变化之前，银行也在尝试延长贷款期限，使客户在利率持续上升的情况下更容易偿还贷款，也更容易在前期借到更多钱。

澳大利亚国民银行子公司Ubank上周表示，它将推出35年的房贷。这将减少每月的还款额，但最终会使客户在贷款期间花费更多。

Canstar公司的Steve Mickenbecker说，贷款期限延长五年将使普通借款人每月节省的367元（基于Ubank 4.74%的利率）”增值 “至每月774元。

“他说：”对于因利率快速上升而陷入困境的借款人来说，这是一个诱人的前景，[因为]延长贷款期限可以降低每月的还款额。

“但[它]的代价是，在比最初预期的年龄更大的情况下仍然有贷款，[而且]借款人当然要支付相当高的利息。”

Canstar发现，对于一个普通的借款人来说，如果他们将贷款期限推到整整35年，利息账单将增加6万多元。

据了解，其他银行，包括NAB的主要品牌，都没有考虑类似的举措。

但澳大利亚银行业协会（ABA）正在与会员密切合作，协调类似于COVID-19的做法，当时银行通过延长贷款期限来照顾客户，并允许他们只支付利息，如果借款人开始在较高的利率下挣扎。

ABACEOAnna Bligh上周警告说，不要把即将到来的从急剧降低的固定利率向高得多的利率环境的滚动看作是一个 “悬崖”。

联邦银行周三的中期业绩将保持对房贷增长和贷款标准的关注，此前澳大利亚审慎监管局主席John Lonsdale表示，如果经济条件发生变化，联邦银行愿意重新审视可负担性缓冲设置。

当现金利率在2021年10月下降到0.1％时，APRA告诉银行将用于评估新贷款的房贷可负担性缓冲区从2.5％提高到3％。它还取消了评估不能低于7%的 “最低 “利率，提高了借贷能力，维持了住房的繁荣。

但是，随着现金利率现在达到3.35%，而且至少还有两次上涨，分析人士表示，目前的缓冲区需要改变，否则会明显制约信贷增长。

“现在保持3%的可负担性缓冲，有可能放大住房信贷增长的下滑，给房地产价格和活动带来更多的下行空间。而如果RBA的目标是实现’软着陆’，那么宏观审慎政策就不应该增加活动下行的风险，”花旗银行分析师在一份说明中说。

“回到2019年的安排似乎是最有可能的选择……在这种情况下，对借款人的评估有2%的可负担性缓冲或7%的下限，以较高者为准。”

Barrenjoey分析师Jon Mott在Lonsdale先生接受采访的第二天也说了同样的话，他还说APRA将在2月份发布一份关于宏观经济政策的文件，”阐述我们对宏观设置的看法，以及为什么我们认为这些是合适的”。

花旗银行估计，由于房贷利率已经上升到5%以上，考虑到目前对当前贷款申请适用的8%至9%的可负担性利息，平均借款人的能力已经减少了20%至45%。

花旗表示，根据2019年的安排，借款能力将增加约10%。但预期的额外利率上升将导致服务能力恢复到8%左右，因此 “现在审查服务能力缓冲区和下限的任何举措都可能将目前的服务能力测试作为峰值”。

澳新银行CEOShayne Elliott上周表示，可负担性缓冲区已达到极限。他说，RBA最新的利率上升意味着客户必须支付超过银行在计算其满足贷款偿还能力时建立的缓冲区，并补充说 “我们正处于一个非常困难的支点”。

埃利奥特先生上周在3AW电台接受采访时也被问及Ubank的贷款问题，他说借钱30年并在这段时间内留在该银行的人 “相当少”。他指出，房屋贷款的平均寿命是四年半，客户平均在八或九年内更换银行。

“这似乎是一个很长的时间。很难想象35年后会发生什么。正如我所说，我无法想象那是卖得特别好，但谁知道呢？我不能妄想知道。”