你知道银行对你的贷款额度有限制吗？
对于银行来说，这不仅包括你能借到的与单一抵押物有关的金额，还包括你拥有的多个抵押物的债务。
您在一家银行的总债务和现有贷款额度被称为您的 “风险敞口”，它可能是您获得房贷批准的关键决定因素。
银行到底有多保守？
一般来说，银行在放贷时都是非常保守的，但最保守的莫过于银行在考虑向任何一个客户放贷超过100万澳的时候。
如果你拥有多处投资房产，并且总负债超过150万澳元，那么银行对借钱给你自然就更加谨慎了。
风险限制真的会让很多人措手不及。举个例子，比如说你需要300万澳元的房贷来购买一套价值400万澳元的房产。你可能有25%的存款，但银行可能会限制你的贷款价值比(LVR)，因为你的借款超过200万澳元。
幸运的是，并不是所有银行都有相同的 “舒适度”。事实上，我们的一些贷款机构愿意接受高达1000万澳元的风险。这对于拥有多笔房贷的专业房产投资者来说是个好消息!
当然，这一切都取决于您的财务状况还有贷款机构的政策。
LMI风险
与银行一样，贷款机构房贷保险（LMI）提供商也有自己的风险限额。对于单一证券来说，通常接受75万澳元的风险限额，但也有LMI提供商有更高的风险限额。
对于多个抵押房产 —— 比如说三个或四个 —— 一般LMI的限额是250万澳元。
很少有人能达到250万澳元的限额，所以一旦你的LMI风险敞口超过100万澳元，就很难获得房屋贷款。
虽然澳洲主要的LMI卖家只有两家，但我们知道的贷款机构都是自保的，所以如果你想买一套价值20万澳元的小房产，比如说，你可以通过自保的贷款机构少借一点，这样就不会计入你的全部风险限额。
投资收入风险
在借款人对租金的依赖和negative gearing方面，银行对风险的偏好不同。
如果您的总收入中超过50%来自租金，大多数银行不会接受您的情况，而其他银行在评估时也不会考虑negative gearing。
幸运的是，我们知道有一些贷款机构了解房地产投资者的情况!
我们的一些贷款机构会考虑到negative gearing，甚至使用您现有贷款承诺的实际还款额，而不是银行新增的 “loaded “利率作为缓冲来降低风险。
因此，他们不会使用高额的还款数字，而是会考虑较低的还款额，如果您的投资组合中有多处房产，这是很好的选择。
共同债务风险（Common debt exposure）
如果你是和朋友、商业伙伴、家人或配偶一起购买房产，那么银行会看你们全体的总风险敞口，而不是你个人的风险敞口限额。
例如，如果银行允许最高250万澳元的风险敞口，而你和朋友一起贷款100万澳元购买投资房产；你自己的房贷为100万澳元；你的朋友有50万澳元的房贷，那么你已经达到了你的风险敞口限额。
遗憾的是，你并没有因为人多而获得更大的风险敞口。以团体名义借款，比如和你的兄弟或父母一起借款，会让很多房产投资者抓狂，因为你的借款能力将永远受到这种共同债务的影响。
如果风险敞口在未来很可能成为你的问题，那么在某些情况下，分开借贷比一起借贷更有意义。
即使一对已婚夫妇分别购买房产，一些银行也会认为他们是不同的借款人群体，并允许他们将风险敞口增加一倍。
银行集团风险敞口总额（Total banking group exposure）
如果你在St George有贷款，在Westpac有贷款，在Rams有贷款，那怎么办？由于Westpac集团拥有St George和Rams，这是否被认为是相同的风险？
大多数贷款机构认为他们的风险是一组贷款机构的风险，而不是每个贷款机构的风险。因此，在计算您的风险时，请将Westpac、Rams、St George、Bank SA和墨尔本银行（BoM）视为同一家银行。
有许多银行拥有其他贷款机构。例如，联邦银行拥有BankWest和Aussie房贷，而澳洲国民银行则拥有Homeside、NAB Broker、Advantedge和几家经纪集团，这些经纪集团已经将Advantedge产品重新命名。
在同一个开发商中的风险敞口（Exposure in one development）
银行在贷款给希望在一个楼盘中购买多个单元房units的人时，会特别谨慎。
这就是所谓的 “个人风险”，一般来说，银行不会贷款给想在一个开发项目中购买20%至25%或3至4个公寓的人，当然这要看楼盘的大小。
例如，你在一个楼盘中最多可以获批4个公寓的房贷，但不能在100个公寓的楼盘中拥有25个公寓。
这个政策的原因是，如果你作为借款人陷入财务困境，不得不出售这些房产，银行很可能会被要求降价出售。银行可不想吃亏!
最近，Westpac集团合并了他们的抵押物记录系统，发现他们有一些区域超过了他们的风险限额。本来已经被预先批准购买这些区域的人，在申请正式贷款审批时，竟然被拒绝了贷款。
在这种情况下，如果客户能增加存款额度，使贷款额度低于70%LVR，银行还是可以接受贷款的。
不过，我们一般会直接向其他银行申请，或者将您的风险分散到多家贷款机构。
扩大您的风险敞口（Spread your exposure）
当你在一家贷款机构有多笔房贷，并且开始达到100万澳元大关时，你的贷款能力就会大大降低。最重要的是，你的LMI溢价会随着你在一家银行的贷款增加而变得更贵。
房产投资者采用的首要解决方案是将他们的风险分散到多个贷款机构和LMI提供商。
但请记住，大多数保险公司都会考虑到每个客户的整体风险，所以即使您将风险分散在多个贷款机构身上，他们也可能在同一个保险公司下运作。
什么是风险敞口限额（exposure limit）？
“风险敞口 “指的是您作为借款人的总债务，当银行考虑借钱给您时，这是一个非常重要的因素。
风险敞口限额包括商业债务、信用卡、个人贷款以及银行所有其他未偿还或已批准的债务融资。
一般来说，银行愿意向债务少的人提供更多的贷款，而向有大量债务的人提供较少的贷款。
自全球金融危机以来，澳洲银行在风险敞口限制上越来越保守，这意味着对于那些风险敞口较高的优秀借款人，比如房产投资者，要想获得房贷批准比以往任何时候都要困难。
银行风险敞口术语
银行在谈论其风险敞口时，会使用几个不同的词:
一个债务人总和（One Obligor Total, OOT）： 一个借款人或一组借款人的总债务余额或限额。
总风险敞口（Aggregate exposure）：另一种说法是对一个借款人的总风险。
担保人风险（Guarantor’s exposure）：指贷款机构在担保项下可索赔的最高金额。
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