本问旨在为您提供一些小贴士，帮助您避免在房贷预批后犯一些常见的错误。首次购房者也会对购房过程有一个基本的了解。
如果你没有做好功课，或者没有专业的贷款顾问（比如我们），那么你就有可能犯代价高昂的错误。
开始找房子
我们建议您使用几个不同的来源来寻找出售的房产，如：
- realestate.com.au
- domain.com.au
- 直接给房产中介打电话
不管你信不信，还是有不少房产没有在网上发布广告!
你可以通过直接与房产中介交谈，看他们的中介窗口或查看当地报纸的房地产栏目来找到这些房产。
有些房产只在realestate.com.au或domain.com.au上做广告，而不是同时在这两个网站上做广告。所以在搜索房产时，使用这两个网站是很重要的。
如果你想得到最好的搜索结果，那么可以考虑以下提示：
- 房产提示（Real estate alerts）：在房地产网站上注册提醒是非常必要的，这样你就可以得到该地区新房源的通知。
- 研究房地产价格：打印一份具有可比性的销售清单，花一天时间在你要购买的地区转转，这样你就能了解市场。您可以在我们的 “如何估价房产 “页面上了解更多信息。
- 去大量的房屋查验/拍卖会：花时间检查尽可能多的房产。你应该去一些拍卖会，看看他们是如何操作的，然后再自己出价。
- 保持你的选择是开放的：许多人往往最终购买的是和他们最初打算的完全不同的财产。不要忽略你正在寻找的区域以外的房产，或者不完全符合你的标准的房产。如果你正在寻找一个高需求的地区，那么你也应该去邻近的Suburbs进行一些考察，那可能竞争比较小。我们发现，很多人最后都会在自己喜欢的区域的隔壁买房。
坏的代理也可能是你最好的朋友
如果你遇到一个不回电话、房源不准确或不专业的中介，那么你一定要要求查看他们所有的待售房源。
在许多情况下，他们有一个或两个房源，已经在那里几个月，没有一个人检查他们，只因他们未能有效地宣传房产。
不专业的销售代理只是想让销售完成，他们没有兴趣为卖家争取最好的价格。
在很多情况下，他们会让你知道你应该提供什么价格，或者会告诉你卖家的情况。
不是所有的房产都可以给贷款机构做担保!
你知道银行不接受某些房产作为房贷的抵押吗？所以，即使你获得了预批复，你的贷款也可能被拒绝。
这是因为预批的前提是贷款机构始终接受你购买的房产作为抵押。如果您有顾虑，最好在出价前向我们咨询。
一般来说，您计划购买的房产必须符合以下标准：
- 内部面积小于50平方米：如果你的Unit面积小于50㎡，不包括阳台和车位，那么有些贷款机构可能不接受它作为贷款的抵押。
- 土地面积超过2公顷：如果土地面积大于2公顷，一些贷款机构可能不接受它作为房屋贷款的担保。这个准则在不同的贷款机构之间有很大的差异，有的贷款机构接受的土地面积可达50公顷以上。
- 标准的产权与区划（title & zoning）：如果您所购买的房产没有被划为住宅用途，或者不是Torrens、freehold或strata产权（或仅在ACT的租赁产权leasehold），那么请在继续之前与我们核实。如果降低LVR，公司产权company title和stratum title可以被一些贷款机构接受。
- 在主要城镇或城市：如果您在偏远地区或乡村小镇购买房产，那么有些贷款机构会降低您贷款的最高LVR。您可以询问我们来确定您是否在高风险地区购买。
- 没有租金担保/卖家奖励：如果卖方提供租金担保、结算时的回扣或在购买价格中包含家具，那么请在购买前与我们核实。在许多情况下，银行估价师可能会以低于购买价格的价格对房产进行估价。
- 状况良好：如果房产状况不佳，银行可能不会接受。作为一般的经验法则，如果房产不能像现在这样出租，那么它的状况就不够好。
- 没有异常情况：如果您购买的房产有任何异常情况，那么请在继续之前与我们核实。
我们建议，一旦您找到您喜欢的房产，请将该房产在Domain或Realestate.com.au上的页面发给我们，我们可以帮你预定房屋估价，并免费帮你查询房产的预期价格区间。
如果该房产有任何方面的问题，我们可以通知你。
选择房产中介
在寻找一处房产时，你需要找到一个房产过户专家（conveyancer ）或律师来帮助你处理与购买相关的法律文件。一个好的房产转达人将确保你在整个过程中受到保护和良好的建议。
律师和conveyancer 本质上做的是同一件事，尽管他们的资质略有不同。
在西澳，您需要的则是结算代理人（Settlement Agent），他将处理房产转到您名下的事宜。
提出报价
一旦你找到了你想购买的房产，我们建议你与你的房产中介讨论该房产，并征求他们的意见。
虽然我们有一些基本的技巧在下面，但它不能取代专家的意见，从事在这一领域的转业律师。
在你提出报价之前，请问代理 “卖家会接受什么价格？”。如果代理不是很好，那么他们可能会让你知道，低报价就可以了。这也可能取决于销售中涉及的紧迫性。如果卖家想要快速出售，中介可能会向你透露这一点。
- 千万不要让中介知道你的借贷能力或你的最高购买价格是多少。
- 在每次开放检查房产的整个过程中都要待在那儿，这样你就可以看到你的竞争有多大。
- 永远不要答应卖家的要价。
作为一般规则，你应该提供低于他们要价10%的价格。然而，这在不同的市场之间有很大差异。
在靠近CBD或靠近海滩的高需求市场，要谈出一个较低的价格可能非常困难。房产中介通常会采取 “不买就不买 “的方式，拒绝讨价还价。
在一些外郊较安静的市场，您也许可以提出比要价低15%左右的报价。
您的报价条件
我们建议我们的客户要求两个星期的冷静期(cooling off period)或财务条款（finance clause），以便银行有时间安排评估和最终批准。虽然银行通常需要的时间远远少于两周，但最好还是多留一些时间，以防银行在处理过程中出现错误。
在一些州，强制规定要有两到三周的融资条款，让您作为买方在承诺购买之前就能完成最后的贷款审批。
然而，在竞争非常激烈的市场，如悉尼Suburbs的Mosman或Bondi，几乎不可能让中介同意有任何冷却期。
你应该和你的房产中介谈谈，确认哪些条件应该包括在你的报价中。
以下列表只是我们的建议：
- 2周冷却期（昆士兰：2周财务条款，西澳：3周财务条款）。
- 以购买者接受的虫害检查为准。
- 以买方接受的建筑检查为前提。
- 以买方接受的strata报告为准（仅限strata产权物业，如Unit和联排别墅）。
如果您不能让代理或卖家同意冷却期或财务条款，怎么办？
这意味着购买房产有一定的风险。
贷款机构有可能不会正式批准你的贷款，你可能无法完成购买。这意味着你将失去你的存款。
不幸的是，对于一些购买，承担这种风险是不可避免的。如果您不能得到一个冷静期，那么请在进行之前与您的房产中介和您的房贷经纪人讨论所涉及的风险。
检查和报告
你的物业转易律师会知道你应该为你的物业订购哪些检查和报告。我们强烈建议您订购所有可用的报告，检查的成本远远低于购买白蚁物业的成本。
- 虫害检查：这是一个检查，看看财产目前是否有白蚁出没，看看过去是否进行过白蚁处理，并让你知道是否有未来虫害的风险。通常情况下，建筑检查员可以在做建筑检查的同时为您进行虫害检查。
- 建筑物检查：这是一个检查，看看是否有 任何潜在的故障与建筑物本身。请注意，建筑报告指出了房产的每一个可能的故障，所以它们看起来往往比实际情况要糟糕得多。预计老建筑会有几个小故障，这是正常的。
- Strata report：这是一个检查，以确保该strata公司运行良好。通常情况下，报告中并没有给出任何建议，只有一份strata财务报表和最近的会议记录。你只需要为Unit和联排别墅等strata产权物业提供这些资料。
您的房产转让人或律师通常可以推荐一个好的建筑检查员和strata检查员。我们建议您与检查员一起去房产，这样他们可以向您更详细地解释一切。
你可能会检查屋顶和其他区域，所以最好穿旧衣服。
先不要承诺购买!
在您支付定金并承诺购买该房产之前，请致电您的房贷经纪人和房产中介确认是否可以继续购买。
在拍卖会上购买
在墨尔本，几乎所有的房产都是在拍卖会上出售的，而在其他大多数城市，拍卖会只用于高需求的房产。
如果你在拍卖会上购买，那么你将在正式贷款批准之前就承诺购买，所以你是在承担风险!
你需要在去拍卖之前订购检查，如果你没有赢得拍卖，那么你已经失去了检查的钱。
在一些州，卖家将订购检查，并提供给潜在的买家，所以他们不需要都订购自己的报告。
你必须和你的房产经纪人谈谈你所在州的拍卖会是如何运作的，以及在拍卖会上买房的相关风险。
支付您的押金
大多数人协商以支票形式支付5%或10%的定金。然后，资金将被保存在代理信托账户或律师信托账户，直到结算。同样，这取决于您所在的州。在昆士兰和西澳州，押金远低于5%的情况很常见。
如果您用担保人贷款借了100%的房产价值，您如何支付5%的定金？您可以获得所谓的定金保证金，这是对卖家的保证，保证您会完成购买。定金保证书通常需要您支付定金金额的1.2%左右，作为一次性费用。
厂商需要同意接受定金保证金而不是现金定金。如果你要参加拍卖会，那么请在拍卖会前几天通过你的房产中介提出要求。
在您的报价被接受后/您已经赢得了一个拍卖会
一旦您成功地赢得了拍卖会或接受了您的报价，现在是时候让我们帮助您安排正式的贷款审批了!
首先，给我们发送一份销售合同的副本。
- 新州：首页
- 昆士兰：前两页
- 维州：详情页（Particulars page）
- 南澳：前两页
- 西澳：要约和接受（Offer & acceptance两页）
- 堪培拉：首页
- 北领地：所有页面
- 塔州：首页
除了合同，我们还需要一些其他文件。
- 你付给中介的押金收据。
- 中介确认该房产市场租金的信（如果是投资房产）。
- 贷款机构要求的任何文件，作为你的预批准的条件。
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