房地产开发入门 – 如何在澳洲当开发商?

为什么在澳洲进行房地产开发?

我理解为什么很多人想知道如何成为一名房地产开发商,因为当你成为一名房地产开发商时,如果你做对了,你可以:

  • 省钱:你的项目成本可能比市场价低20%
  • 赚钱:你可以获得很大的开发利润
  • 获得更好的租金回报:这有助于支付抵押贷款
  • 更容易获得融资:虽然目前为开发项目融资有点困难,但完成后,你可以借到房产价值的80%,这可能比您的成本高得多,从而为您提供了更大的杠杆作用。
  • 获得巨大的税收优惠:您可以从您的新财产中获得巨大的税收优惠。

所有这些加起来意味着,就意味着成为房地产开发商可以让您"批发"(内置资本增长)并购买便宜的高性能物业。

这可以帮助您比一般投资者更快,更安全地建立自己的房地产投资组合。



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



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什么是房地产开发?

房地产开发涉及从购买土地到建筑和开发设施的广泛活动和过程。

房地产开发的一个定义是"不断重构建筑环境以满足社会需求。"

这可能是任何地方,从公路到高层办公大楼,本文将讨论一个特定的部分,即从事中小型住宅开发项目的"普通"投资者。

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房地产开发商的要求是什么? 为什么要进入房地产开发?

要想成为一个成功的房地产开发商,你需要具备这个过程所需要的雄心和耐心。

你可能还需要比你想象的更多的知识,有些事情你已经知道了,有些事情你并不知道。但一旦你进入你的第一个项目,您会发现很多您没有做过的事情,甚至你根本就不知道这些事情!

作为一名开发商,你是一名投资者。你将投入您的权益,专业知识和才能,将土地从目前的用途转换为更高更好的用途。因此,你需要自学与房地产、市场、经济、金融、城市规划、建设过程和房地产项目的营销方面的有关知识。

您可以通过做一些功课和课程来学习其中的一些内容。为了获得成功,您需要从小处着手,逐步提高自己的水平。您的大部分错误都会发生在最初的几个项目中,所以从小处着手是很重要的,这样你就不会在你的房地产投资生涯开始之前就毁了它。

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在澳洲做地产开发需要和哪些人沟通?

那么,你已经决定房地产开发是一个明智的选择,并且你已经准备好开始发现你的选择。

那么你应该联系谁呢?谁能告诉您您需要了解的所有信息并提供指导?

根据项目的复杂程度,你可能只需要以下部分或全部团队成员:

  • 房地产经纪人:
    • 但请记住,他们的工作实际上只是卖给你一套房产,他们甚至不能就房产的"可开发性"给你提供合理的建议,但这取决于你和你的团队。
  • 金融战略家:
    • 他们为你提供发展融资,这与投资融资非常不同。
  • 会计师:
    • 帮助您建立正确的所有权结构。
  • 律师:
    • 帮助处理所有的合同
  • 城市规划者和城市设计师
  • 建筑师、设计师或绘图员
  • 工程师:
    • 他们是木,结构,交通,声学,环境专家。
  • 景观建筑师
  • 建筑承包商
  • 项目营销专家
  • 开发经理
  • 项目经理
  • 施工经理
  • 测量师
  • 房地产策略师
    • 这可能是您最重要的联系点。房地产策略师的职责是帮助房地产开发商研究,查找和协商购买房地产;通过物业投资管理最大化投资回报,并了解”金融迷宫‘。
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项目成本及其盈利能力

这是在你投资开发房地产之前要考虑的最重要的方面之一。

你需要问的关键问题是:"我能承担得起这项发展吗?我可以获得可观的利润吗?"

在你开始任何开发项目之前,显然至关重要的是首先确定您可以借多少钱以及如何管理开发的所有相关费用。这就是为什么始终建议您在开始之前预先获得财务批准。通过这种方式,你可以知道你的限制是什么,以及可以为开发房地产实际投入的资金。

为房地产开发融资比为简单的投资购买获得融资更困难。当与银行和贷方联系时,您必须记住,当决定是否为你的开发项目提供资金时,他们有自己的安全考虑。他们会想要建立你和你的团队成员的记录。

同样重要的是你需要了解,任何涉及在一个站点上建造四个或更多住宅的项目都将被银行视为商业活动,因此,其融资可能会更加复杂。

贷款机构通常会允许开发商贷款开发项目"硬性成本"总成本的70-80%,而不是项目的最终价值。而且他们通常不会借钱给"软成本",比如建筑师费用、委员会费用、其他顾问费用和购买费用。这意味着开发项目的贷款价值比要比购买并持有投资性房产的贷款价值比要低得多。重要的是你刚开始的时候需要存一大笔钱。

开发贷款是分期付款的,在每个建设阶段结束时最终确定。包括定金、基础阶段、框架阶段、锁定阶段、固定阶段、项目完成后提供的开发资金余额。

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创建概念并确定可行性

由于不同的议会在其市政当局可以制定的内容方面具有不同的,通常是严格的指导原则,因此,重要的是要了解城镇规划的原则以及每个议会如何解释您所在州的总体发展规范,以使其适合当地居民的性格特点。

这意味着在购买土地之前做研究是很重要的。

记住,房地产经纪人的主要工作是销售房地产,所以不要依赖他们的建议,例如你可以在一个特定的房地产上建设什么。

相反,请咨询城市规划者或熟练的建筑师,来决定你可以在一个特定的地点建些什么。

不要落入一个陷阱,即看着该地区现有的发展,认为你今天可以建造类似的东西,它们可能已经被批准了。

所以你需要问的一些重要问题是:

  • 我可以在这个物业上上做什么,它的最高和最佳用途是什么?
  • 有多少单元房?
  • 它们有多大?
  • 有哪些限制?
  • 是否有覆盖、地役权或契约限制其发展潜力?

你在寻找有发展潜力的网站时需要考虑的一些事情:

确保"正确的财产"是任何投资财产成功的关键。根据你的投资策略和长期目标,购买一块符合所有条件的房地产是至关重要的。

当然,在房地产开发方面,选址就显得尤为重要,因为购买房产时将决定您大部分的利润率。

寻找好的开发场地就是要了解你的市场,我的意思不是简单地对许多房地产市场有一个了解,而是要了解更大的经济形势。因为一个开发项目的周期至少是一年,如果你想成为一个成功的开发商,你不仅需要了解房地产市场,还需要了解一般的经济学。然后,你需要对未来几年的市场走向做出一个明智的决定。

在选择最佳地点时,地点总是至关重要的。

即使在市场不景气的时候,黄金地段的房产的销售和租赁情况也会比二手地段好得多。这可能意味着你需要多投资15-20%的土地,但最终你会获得更高的利润率。

你还需要做你的研究,并确定该地区的人们想要的财产使用类型。

例如,如果Suburbs居民年龄较大,那么单层联排别墅可能比双层住宅更适合居住。如果该地区受家庭欢迎,你可以考虑建造更多的卧室,选择一个靠近学校的位置。

购买房产前的另一项关键研究是进行详细的可行性研究,以确定你的项目能带来多少利润(如果有的话)。能开发一个地方并不意味着这样做在经济上是可行的

许多房地产开发商破产的原因之一是,他们用他们的心(他们的情感)购买,没有完成一个房地产的综合开发可行性。就像任何新的创业项目一样,你需要一份商业计划,权衡利弊并处理数据以确保盈利。

当然,你最初的可行性研究是粗略的,并包含许多假设,但如果你包含以下内容,它将为你提供合理的指导:

  • 购买价格、购买日期及结算。购买印花税。
  • 然后,您在项目中的权益将确定所需借贷的大小和应付利息,但你的利息成本可能高达六位数。)
  • 物业转易及法律费用。
  • 顾问费用,如建筑师、城市规划师、工程师、项目经理和测量师。
  • 建设成本。
  • 税率和税收是根据房产价值自行调整的。
  • 不可预见的金额(不幸的是,许多经验不足的开发人员将其排除在外)。
  • 销售及租金收入。
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澳洲房产开发流程

1. 预购阶段

在此阶段,开发人员将根据其财务预先批准调查房地产

这也是你为你所考虑的场地发展概念的阶段,也是进行可行性研究的阶段。

在此期间,开发人员应该咨询他们的一些专家团队。

一般而言,为准确评估地盘的可行性,需要提供以下服务:

  • 审核销售合同的律师
  • 担任城市规划顾问,以确定该地区的发展潜力
  • 设计概念的建筑师或绘图员
  • 树木学家。因为周围的树木可以限制你可以在你的地盘上发展什么
  • 您的项目经理或建设者或可能是一个工料测量师(如果是一个较大的项目)来确定建造成本。

和当地议会的规划部门联系也是个好主意。该部门可以为您提供该区域将来任何计划或分区更改的概述,这可能会限制您将来的开发。因为你认为的一个相对简单的申请,有时会因为一些看似微不足道的问题而在委员会中搁置一年以上。

一位优秀的城市规划师应与您的建筑师一起工作,应预先警告您邻居提出的任何异议。有了这一认识,城市规划师和建筑师将协调具有更大潜力的设计,以便更快地进行议会评估。

最重要的是,一旦你找到了完美的障碍,并仔细研究了任何限制条件,就迅速行动。

如果它真的是开发的理想之地,那么其他开发人员也有可能关注它。不要让拖延成为一笔好交易和一个好机会的绊脚石。

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2. 合同及采购谈判

这是一个以允许开发商获得商业利润的价格购买土地的阶段。

你应该考虑你愿意付多少钱,以及在开发项目结束时这些住宅的最终价值。

最好由买方代理商(一个对开发过程非常了解的专家)的专业知识来协商价格。在这里不要走捷径,因为购房者所收取的费用通常包含在您所节省的费用中。

3.城市规划和发展审批

在此阶段,您的架构师会根据理事会发展指南起草符合计划法规的计划。这个阶段可能很复杂,因此可能还需要城市规划人员的输入参与。

城市规划师的角色包括在设计过程中提供反馈、撰写发展申请、处理进一步的请求、反对、上诉法院的案件。

您还需要土地测量师的服务,土地测量师将确定您物业的业权范围,对邻里物业进行调查,以及它们如何影响您的拟议开发项目,如果有的话,将多个业权合并为一个业权买了一个多街区并拟定了一个细分计划。

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4. 施工图和文件

获得开发批准后,您的计划阶段即完成构建计划,并且需要包括架构师和工程师在内的许多顾问的参与。

架构师的角色

架构师是项目的创造性设计师,但他们也可以在开发过程中做更多的事情。

架构师角色的三个基本部分是:

  • 城市规划
  • 准备详细的工作图纸,并需要协调必要的顾问,如岩土、结构和土木工程师。
  • 管理建筑合同。架构师还可以承担建筑合同的管理和施工监督责任。

在建筑物后面,但但他们还必须与工程师紧密合作,以使建筑物在结构上合理。根据构建的复杂性,您可能需要不止一种类型的工程师。

在这个阶段,你可能需要咨询不同类型的工程师,包括:

  • 岩土工程或土壤工程师
    • 测试土壤以确定结构工程师设计建筑物地基或基础所必需的条件。
  • 结构工程师:
    • 深入开展工作,以开发既实用又具有成本效益的结构设计。他们与建筑师合作考虑材料的重量。混凝土和钢铁)、家具、窗户、汽车和许多其他因素。
  • 土木工程师:
    • 负责设计道路和桥梁。对于住宅物业,这个角色可能不是必须的,但土木工程师将设计系统以帮助应对大雨,并缓慢地将水留在现场,从而使其渗入市政资产。
  • 液压和消防工程师:
    • 他们在高层公寓或商业建筑中工作,需要设计用于供水,供气,排污以及消火栓,软管卷盘和洒水系统的管道。

工料测量师的角色

尽管建筑师和工程师使您的建筑物看起来不错,并确保它可以实际站立,但他们却很少考虑建筑物的成本。

在设计阶段,工料测量师(不要与土地测量师混淆)将通过成本管理确保设计在预算范围内,并在施工中提出其他方法的替代方案,以节省资金。小型开发项目通常不需要QS,但对于超过200万澳元的建设成本,贷款方通常需要QS提供报告。

一旦团队中的每个人都对计划感到满意(包括开发商),下一步获得建筑许可证。这个过程可能需要一两个月的时间。

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5. 施工前

现在是时候从建筑商和项目融资中获取报价了。

那么如何找到合适的建设者呢?

寻找合适的建造者可能是艰巨的。,因为可以选择的太多了,你很难知道谁最适合你的项目。

为您的开发找到信誉良好的构建者的最好方法之一就是通过推荐。

这些建议可能来自朋友、家人、同事,甚至您的架构师或开发经理(他们可能最了解情况,因为他们一直都在从事开发工作)。

仅雇用注册的建筑从业人员,在雇用他们之前,请务必索取所有建筑商的保险证书的副本,其中包括注明您和您的工作的10,000,000澳元的公共责任保险,WorkCare保险和完工保证保险。

最重要的是,寻找证据证明你正在考虑的建造者能够处理你提议的项目类型。通过查看他们以前完成的项目来确定这一点,并与他们以前的客户交谈,以确保他们能够兑现承诺。

建造商合同和规格

合同应包括你方和建造方同意的整体条款,包括价格和付款安排,概述项目的范围,涉及的人员,以及各方希望做什么来支持对方(提供进入现场的机会,提供准确的施工图,等等)。

它应说明开发商与建筑商之间发生纠纷时将发生的情况,并将双方都同意的时间表纳入合同中。

它还将声明,工作是在符合规格,图纸和计算,以符合相关的建筑法规。

6. 建设

大楼现在已经开工,你们正在顺利完工。

请记住,建设阶段可能需要6到12个月不等,这取决于规模和复杂性。你也应该考虑到恶劣的天气和其他对建筑时间的干扰。

付钱给你的建造者

在整个施工过程中支付建筑商的费用,这方面的细节将包括在合同中。

付款通常分为六期:

  • 一笔定金,以确认合同被接受并开始施工
  • 在基本阶段结束时付款
  • 在框架阶段的最后付款
  • 在锁定阶段结束时付款
  • 在修理阶段结束时付款
  • 项目完成后的最后结算。

如果工料测量师参与了项目,他们将定期监督这些进度付款。在施工过程中,QS也将评估所需的变化或变化或额外工程,如果出现争议,QS将作为专家证人或仲裁员被传唤。

在建筑工程的各个阶段,建筑测量师须证明工程已按照规例及指定的建筑标准完成。

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7. 完成

现在你几乎完成了,建筑完成了,你的项目几乎完成了。

现在是时候提交细分计划,为每个住宅获得独立的所有权,或者重新融资和租赁你已完成的项目,并长期持有你的项目,以获取利润。

如何处理已完成的发展物业

基本上,你有两个主要选择:

  • 出售您新建的开发项目以获取利润
  • 把它作为投资财产保留下来

但对你来说,哪个才是正确的选择呢?

其实没有正确或错误的答案,这取决于开发人员及其情况。

出售开发

大多数开发商都具有"交易心态" ,为了谋求短期利润而不是长期资产增长。

出售已完成的开发项目的优势在于,你可以立即获利,快速还清开发贷款,并能够凭借更多经验和资金进入下一个项目。

这种方法的缺点是没有潜力从房地产中获得更多,因为这是一个短期收益。

除了为你的发展利润纳税外,你还需要支付商品和服务税(GST)、销售代理佣金和下次购买的印花税,这严重侵蚀了你的利润空间。

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保留你的项目作为长期投资

保留已完成的开发项目的优势在于,它将成为一项长期投资。

你还可以从以下方面获益:

  • 更高的租金收益:
    • 因为租户支付给你零售租金(不知道您是批发的投资物业。)。
  • 绝佳的融资选择:
    • 在你的项目完成后,银行应该根据你的市场价值(这应该大大超过你支付的价格)为你的财产再融资,允许你提取大量用于开发的资金。
  • 可观的折旧免税额:
    • 符合您的财产应有效征税。
  • 强劲的资本增长:
    • 因为你在优越的地理位置上拥有了一套房产,难道不是吗?

综上所述,您将拥有一个高成长,高收益的投资物业,而且价格低廉。

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