购房前务必进行尽职调查！房产专家提醒

专家警告称，对购房者来说，在这个繁荣的市场中对房产进行基本的房产检查和尽职调查已变得至关重要。

CoreLogic的数据显示，房产疯狂的销售速度令购房者面临做出仓促决定的压力。与三月份相比，全国范围内的房价上涨速度为32年来最快。鉴于在接下来的几个月中买家的竞争将十分激烈，房地产顾问表示，购房者可以通过一些关键的尽职调查来迅速降低买房风险。

银行如何看待房地产

房地产买家代理协会主席Cate Bakos表示："尽职调查过程中最关键的一步是确保银行为收购提供资金。”

"尽职调查就是检查任何可能妨碍你购房的东西。获得房产贷款显然是其中的很大一部分。”

房贷额度及利率评估

"如果购买房产时你的押金低于20%，一些银行不会为某些房产、地段、分区或产权类型提供贷款。你需要了解银行不喜欢什么。"

可能导致银行拒绝贷款申请的因素包括洪水或火灾风险，或建筑面积低于50平方米的微型公寓。

贷款机构还将住房供应过剩的地区视为一个危险信号，因为这增加了房价下跌和房产价值低于购买价格的风险。

Bakos表示："在高密度地区，供过于求是一个特别普遍的问题，因为有大量新公寓待售。"

"银行在任何时候都会有一个他们不想接受的邮政编码列表，它并不总是公开的，但是房贷经纪人可以告诉你。当然，如果你只借入房产价值的60%，银行会认为这要安全得多，你很可能会获得贷款，但人们很少获得这样的贷款。"

价格与估值相比如何

另一项至关重要的、与融资密切相关的尽职调查是，这笔交易与房产的"市场价值"是否相符。银行在批准贷款前会派出独立专业人员对房产进行估值。这意味着，如果估价师认为房屋价值低于支付的价格，就会出现问题。

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澳大利亚房地产投资专业公司董事长Peter koulizzos表示："，在当前市场，投资者的情绪高涨，因此以合理价格购买房产尤为重要。有很多卖家把房产的价格抬高得离谱。一定要找出类似的房产卖了多少钱。这些房产位于相同的位置，拥有相同的土地面积，时间不要超过三个月。已售房产的可比价格将是一个比中介（指南）更好的指示"

Empower财富咨询公司的创始人Ben Kingsley说道："买家可以牢记那些容易使房产贬值的因素，以避免支付过高的价格。"

"常见的容易使房产贬值的因素是房产位于主干道上，或在主要飞行路径下，高压电线附近，或在受欢迎的学校的集合区之外。"

"地役权（使一系列第三方有权使用部分土地）会对房产的价值产生了重大的负面影响。"

合同的内容

Bakos女士表示："在你对房产尽职调查的过程中，第一步显然是让转让人对销售合同进行彻底审查，但许多买家都跳过了这一步。"

"有些人认为他们可以自己阅读合同，或者他们只是盲目相信中介。"

"其他时候，转让人的审查速度太快了，或者他们没有掌握所有的细节，无法认识到合同中需要有哪些重要的信息点。"

转让人需要检查的重要事项是包括房产的扩建是否得到议会的批准，以及房产未完成的注意事项和债务。

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在一些州，卖方还被要求披露他们所知道的任何问题，比如石棉，但Bakos提醒买家不要假设卖家会提前告知。Bakos表示:"这是卖家早就知道的事情，他们可以装傻。无论在购买后发现了什么，这些问题都将由买家负责。这取决于你如何管理风险。"

Koulizos先生说："通常可以通过完成建筑物和虫害检查来发现诸如结构薄弱，白蚁或其他无法预见的问题。你应该要一份书面的检查报告，口头报告的价值不大。"

Bakos女士表示："地方议会可以帮助进行其他重要的尽职调查。"

"查明该地区是否有任何开发批准。如果隔壁有获得批准的的双层住宅，那么一点人们意识到自己的房产被挡住了，就不会想要购买这处房产。你还需要检查是否会有任何道路拓宽或区域变化。这一切都大有不同。"

"邻居是另一个经常被忽视的因素。你想知道是否有麻烦的邻居。试着在不同的时间检查街道。如果你有任何疑问，可以去敲几个邻居的门以了解一些情况。"

购买公寓楼的人可以通过向中介索取最后一次分层大会的会议记录来发现楼内的任何问题。会议记录将显示是否存在昂贵的问题，如易燃的覆层。Bakos说道："任何有关工程报告的讨论都应该是一个危险信号，因为这表明存在结构问题。"

寻求帮助

进行彻底的尽职调查是一个疲惫的过程，但买家不必独自完成。如果你准备支付额外的费用，房贷经纪人、房地产经纪人、当地议会和买方代理机构可以帮助你顺利完成这个过程。Kingsley表示:"在购买时，你需要考虑40多个变量。虽然工作量很大，但你不需要什么都自己做。"

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要问的关键尽职调查问题

• 该物业属什么产权?

• 房子里有自来水吗?

• 污水、天然气、电力和互联网连接?

• 该地区是否有任何拟议或已批出的规划许可证?

• 该建筑住起来安全吗?

• 这处房产是否经历过丛林火灾或洪水?

• 最近是否进行了装修工程，是否有保险?

• 您知道物业的确切边界吗？

• 最近几个月，当地同类房产的售价是多少？