在澳洲投资购买酒庄 – 如何申请商业贷款?

就澳大利亚的伟大酿酒产业而言,其酿酒业是世界级的。如果您曾经想拥有自己的一片酒庄,酒庄贷款可以让您实现这个梦想。

在澳洲购买酒庄可申请多少商业贷款

  • 根据种植葡萄树的地方与农村房产的混合情况,借款额度最多为房产价值的50-70%。
  • 通过使用担保人,最高可借到房产价值的100%。
  • 超过5,000,000澳元的贷款要逐案评估。
  • 银行一般会要求提供酒庄的商业计划和利润预测。
  • 不提供少文件贷款选项。
  • 利率折扣取决于贷款机构和您的财务状况。
  • 可提供农业企业信贷额度。

澳洲商业贷款评估

商业贷款经纪人能提供什么帮助?

农村房地产、商业农场和农业综合企业融资需要特别的信贷专业知识,因为每项申请都要逐案评估,酒庄和酿酒厂尤其专业。

获得贷款批准取决于许多因素,其中最重要的是房产的位置。例如,在新州获得酒庄贷款的批准与在南澳获得酒庄贷款批准有很大不同。



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



这是因为很少有专门从事农业的贷款机构会将申请转给您想购买酒庄的地区的商业管理机构。银行对他们所能接受的农田类型非常看重,所以他们通常希望与估价师直接接触房产。

贷款经纪人通常与主要的银行和贷款机构有着密切的关系,这意味着他们有很大的机会能帮您找到一个考虑您的申请的经理。

此外,贷款经纪人可以帮助您向贷款机构强调您作为借款人的优势,最大限度地提高您的借贷能力,并谈判出一个有利的商业利率。

在澳洲投资购买酒庄 - 如何申请商业贷款?

申请酒庄贷款该提供什么作为抵押物或担保?

首先,您必须提供一套住宅房产作为担保。

其次,银行将对酒庄和位于该地产上的任何资产和您达成一项一般担保协议(GSA)。

这些资产包括独立的建筑,如您将居住的住宅物业和任何商业性质的房产,如咖啡馆或早餐店。

它还包括销售中含有的任何机器和设备,如葡萄收割机、酒庄割草机、葡萄喷雾器、发酵器和葡萄压榨机。

银行将对这些资产进行估价,就像他们对作为担保的住宅物业进行估价一样。

那么用水利许可证呢?

是的,我们最好的贷款机构也会以用水许可证的价值为抵押提供贷款。

酒庄通常有2-3个用水许可证。用水许可证的价值定期会发生变化,并根据地区和州的不同而发生不同的变化。

甚至还有一个水交易市场!这也取决于目前列在财产上的许可证种类,如水分配许可证,季节性水分配许可证或可搬迁的水许可证。

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大多数银行对酒庄是什么看法?

只有少部分贷款机构会提供农业贷款。原因是酒庄的价值会有很大的不同,特别是当市场上的葡萄酒供过于求的时候。

他们的另一个问题是此地产上的的农业组合,特别是大部分土地都用于种植葡萄,那么贷款机构可能不会通过您的贷款申请。

大多数银行更愿意为混合农业地产提供贷款。例如,大约25%的土地种植葡萄树,但其余75%的土地可用于饲养牲畜或种植其他作物。这就让您的产品有更大的市场,减少了银行因抵押贷款违约而不得不出售您的房产的风险。

有的贷款机构可以用这种 “替代使用价值 “进行贷款,这意味着在某些情况下,您可能能够借到高达70%的贷款。

在澳洲投资购买酒庄 - 如何申请商业贷款?

澳洲酒庄怎么进行估价?

地点

与其他商业地产不同,银行一般不会在酒庄的地点上有所区别。

许多酒庄都在农村地区,位于有很多葡萄种植者的地区。这些地区包括猎人谷(Hunter Valley)、奥兰治(Orange)、古尔本谷(Goulburn Valley)、巴罗萨谷(Barossa Valley)和塔玛谷(Tamar Valley)。

虽然离得近的酒庄是竞争对手,但从技术上讲,它们并不是直接竞争对手。正是这些地区所提供的特殊气候和环境支持了葡萄酒的酿造,所以在同一地点时常会有数以千计的酒庄。

此外,这些地区吸引了大量的游客,是情侣和家庭的周末度假胜地。

当然,如果您打算在空闲的农田上经营自己的酒厂,银行会进行对此进行一些尽职调查。您需要在您的商业计划中提供证据,来证明当地的气候将支持您的此项业务。

建筑物、机械及其他资产

大多数酒庄将包括一个供业主居住的房子,并可能有一两个用于存储的棚屋。这些房产也具有银行贷款的价值。

其他酒庄也将在当地设有酿酒厂,以及供顾客购买或品尝葡萄酒的酒窖门、咖啡馆、小餐厅、功能中心、酒桶厅,甚至可能还会有一间提供住宿和早餐的旅馆。

土地面积

所有的土地面积都将被算入内。

这在很大程度上取决于财产的性质和土地目前的用途。

银行对农业企业和农田的接受度可能经常变化,并会根据申请的力度而有所不同。

强大的租户已经到位

银行希望通过当前所有者过去2-3年的财务状况来判断此酒庄在经营方面是否成功。

他们会想知道卖主经营这处房产多久了,尤其想他们要卖掉这处房产的原因。

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证明您的收入

获批酒庄贷款需要您有一个强大的财务状况。这意味着您几乎没有债务,资产状况良好并且有丰厚的收入。

如果您目前是自雇人士,您可以用最近2-3年的个人财务状况和企业财务状况来证明这一点。

这些收入证据将包括:

  • 您最近的两张工资单
  • 您最近的团体证书。
  • 如果您是自营职业者,则需要提供最近的两个ATO税务门户网站
  • 过去2-3年的商业银行报表

您有一个酒庄商业计划吗?

银行希望看到您已经尽力的对您要购买的房产进行了调查。

这就要求您在会计师的帮助下写一份商业计划。在该计划中,您应该提供以下细节:

  • 利用市场研究和当前业主的交易财务数据进行现金流预测
  • 竞争者研究
  • 营销策略
  • 详细说明您相关的行业经验,收购后将保留哪些员工,以及您是否要雇用葡萄栽培专家或酿酒师来帮助管理酒庄
  • 还应完成对该地产和目前经营的酿酒业务的整体SWOT分析

您是外国投资者吗?

海外投资者喜欢投资澳大利亚农田,尤其是来自英国、美国和中国的买家。

事实上,中国最近超越了其他国家,成为澳大利亚酿酒业增长最快的市场。

银行已经对某些国家普遍存在的欺诈性收入验证提出了担忧,但是,如果您非澳大利亚居民,银行仍然会考虑您的贷款申请。

我需要政府批准吗?

除非您是一个实质性的投资者,那么您可能不需要外国投资审查委员会(FIRB)的批准。

请查看非居民商业贷款和农场FIRB审批页面,了解更多信息。

获得法律和财务方面的建议

在购买农场或酿酒厂等商业地产时,您需要寻求合格的会计师和律师,来获取他们专业的建议。

会计可以帮助您评估供应商的财务状况和他们所经营的业务。律师可协助确保物业买卖合约及业务的主要协议符合您的最佳利益。

特别重要的是,要弄清楚酿酒厂的售卖中实际包括了什么。酿酒厂的出售有没有包括任何的工厂、机器、设备和车辆。此外,如果目前在该物业上有一家咖啡馆或其他业务,租户和员工是否会被保留。

您要自己经营这方面的生意吗?

考虑这些额外的细节是很重要的,因为您的运营成本可能很快就会因此暴增。这是您在进行尽职调查时应该决定的事情。

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酿酒行业前景

酿酒行业仍然在增长,但澳大利亚酿酒行业的辉煌日子在大约5-10年前戛然而止。

企业收购了家族经营的酒庄,以及数以千计的爱好农场规模的进入者,导致当地和出口市场上的葡萄酒供过于求。

这种供过于求的状况在2013至2014年间达到了顶峰。

影响葡萄酒生产和葡萄种植业增长的其他因素包括澳元的走强和出口市场的竞争。

然而,该行业可能会反弹,这要归功于:

  • 澳元贬值
  • 与韩国、日本和中国的自由贸易协定
  • 智利和阿根廷的收成不佳

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