澳洲商业地产贷款有哪些特点,和房贷有什么区别?

商业贷款和商业借贷有各种形式和规模。银行创造了各种产品,以满足房地产开发商、进口商、零售商和投资者的融资需求。

但对于企业的拥有者来说,要弄清楚他们到底需要哪种贷款产品,哪些功能适合他们的情况,以及他们应该支付什么利率,可能会让人十分困惑。

澳洲商业贷款评估



公众号:澳洲财经 (FinanceAus)



特点

贷款期限

你知道吗,你的商业贷款期限通常由你提供给银行的担保决定?

  • 30年期限:只适用于以住宅物业作为担保。
  • 20-25年期限:可从特定的贷款机构处获得,以商业地产作为担保。
  • 15年期限:商业地产贷款的最常见期限。
  • 5 – 7年期限:商业设备的常见期限。
  • 较短的期限:用于短期商业贷款、票据贴现和开发贷款。

只付利息

可以与一些商业贷款机构协商选择只付利息的还款方式。一般来说,只有当你有大量的存款,并且有足够的现金流能在只付利息期满后支付大笔的还款时,他们才会允许您这样做。

  • 15年只付利息期限:只有以住宅物业为抵押的情况下,才可以从一些贷款机构获得。
  • 5年只付利息的期限:可从选定的贷款机构获得,用于商业地产。
  • 1-2年只付利息的期限:商业贷款中最常见的只付利息的期限。
  • 无只付利息期限:大多数贷款机构希望您选择的选项。

利息资本化

你知道对于某些类型的商业地产贷款,你不需要进行还款吗?只要你的贷款保持在某一特定数额以下或低于房产价值的百分之多少,利息就可以加到贷款上。

这最常用于那些为未来进行土地储备或者那些想要将还款推迟到他们的开发项目出售时进行的房地产开发商。只有当你有一个合理的退出战略和大量的房产资产时,才可以选择这种方式。

其他商业需求

大多数银行倾向于在你办理商业地产贷款时接管你所有的商业设施。这些额外的设施可以用你的财产、你公司的固定和浮动抵押或企业拥有的其他资产作为担保。

  • 透支:通常以你的财产作为担保。较小的透支可能是无担保的或只有部分的财产担保。
  • 发票贴现:以发出的发票作为担保。
  • 设备融资:被融资的资产被用作担保。

你的贷款机构可能希望您也转换非债务业务银行产品,如商业设施和商业银行帐户。这是为了让你与银行有更牢固的关系,将来也不太可能离开。

重要的是,如果贷款机构认为你不可能会离开,那么以后就很难与贷款机构谈判出更低的利率。

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条款和条件

你真正想要什么?

与贷款机构谈判之前思考好你真正想要什么。

许多借款人专注于较低的费用和利率,因为他们不知道他们可以要求什么。那么你应该求什么呢?

你应该要求的事项取决于你作为一个商业地产投资者或企业拥有者的需求。

  • 降低还款额:要求更长的贷款期限或更长的只付利息的期限。
  • 较少的存款:要求较高的LVR或无担保透支贷款。
  • 季节性还款:通常情况下,最好要求无担保透支。
  • 大额贷款的利率降低:要求提供银行账单融资。
  • 额外还款:要求提供可变利率贷款。

他们会贷出多少钱?

在决定商业贷款机构时,最重要的方面之一是他们将向你贷款的额度。你能借到的金额将受到贷款的LVR(房产价值的百分比)或你的服务能力(还款能力)的限制。

贷款的LVR通常由你提供的担保决定。然而,不同的贷款机构会给你提供不同金额的贷款,所以一个好的抵押贷款经纪人可以帮助你借到更多的钱。

您的服务能力是由您的利息支付比率决定的。这实际上是指你能够支付债务利息的次数。

例如,如果你的收入是100,000澳元,新贷款的利息是50,000澳元,那么您就拥有一个2倍的利息保障率。大多数贷款机构要求至少拥有1.5倍的利息覆盖率才会来批准你的贷款,但由于每个贷款机构都有不同的最低比率和不同的计算比率的方法,你可能会发现你可以借到的金额在不同的贷款机构之间有所不同。

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年度审查

商业地产贷款通常是 “设定并忽略”,这意味着只要你还款,银行就不会进行年度审查。

然而,商业贷款、大额贷款和专门的房产贷款通常都有年度审查。这是为了让银行能够监测你的担保价值和你的还款能力。

从银行的角度来看,这使他们能够与正在经历财务困难的客户合作。在现实中,这意味着他们可以在你最需要的时候,要求你提供额外的担保或让你偿还贷款。

如果可以的话,请您尝试协商一个没有年度审查的贷款,以维护自己的权益。

个人担保

你的贷款机构真的需要个人担保吗?对于一些贷款,这是不可避免的,但对于其他贷款,你可以通过协商将贷款变为无个人担保,以便贷款机构不能要求其他资产或试图起诉你个人。

持续的资金

你的未来计划是什么?你理想的贷款机构是要成为你的商业伙伴,并在你需要时能够提供额外的资金来发展你的业务。

与你的抵押贷款经纪人讨论你的未来计划,这样他们就可以为你规划出一个融资战略,要么与一个主要的贷款机构建立关系,要么分别在不同的贷款机构之间进行部分贷款。

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利率类型

可变利率

可变利率贷款是最常见的商业贷款类型,利率将随着银行的融资成本或RBA的现金利率的变化而变化。但与住宅贷款不同,实际上会有一些变化,这取决于你的贷款规模。

如果你有一个数额较小的商业贷款,那么你可以通过以你的房屋或投资物业而不是商业物业作为抵押获得一个良好的利率。

对于数额较大的商业贷款,你可以通过银行票据贷款机制获得一个较低的利率。

固定利率

如果你担心利率变动,那么你可以将你的商业贷款的利率在5年以内固定下来。

固定利率的条款很严格,通常对额外的还款有限制,如果你提前还款,会有高额的退出费用。

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上限利率

你可以通过设定利率上限,同时保留一个可变利率,如果利率下降,这个可变利率就会下降,从而达到两全其美的效果。这就是所谓的上限利率,在大多数情况下,你要为额外的确定性多支付几个基点。

这最常被那些知道超过某一特定利率的企业所使用,他们可能会面临财务压力。设定利率上限实际上是对利率上升的保险。

还有另一种类型,叫做利率两头封(interest rate collar)。这也是有一个最低利率的地方。这样拥有最高利率的溢价减少了,因为贷款机构可能从你的最低利率中获益。

提前支付利息

如果你有一个季节性的业务,或者需要在本财政年度申请额外的税收减免,那么你可以选择提前一年预付你的利息。

这也适用于你的还款能力尚未得到证明,但你知道你可以在下一年内提供所需的文件。

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