什么是贷款价值比(LVR) ?它对您的澳洲房屋贷款意味着什么?

"LVR "是"Loan to Value Ratio"的缩写,意思是贷款价值比。

LVR如何影响你的房屋贷款资格?重要的是,降低LVR如何能在你贷款时为你省钱?

什么是房屋贷款的LVR?

"LVR "是"Loan to Value Ratio"的缩写,意思是贷款价值比,它指的是贷款机构用来表示您的房屋贷款规模占您所购买的房产价值的百分比的计算方法。在实际操作中,如果您是首次购房者,您的LVR很大程度上是由您的房屋存款规模决定的。

什么是贷款价值比(LVR) ?它对您的澳洲房屋贷款意味着什么?

您的贷款价值比如何计算?

当您申请房屋贷款时,您的贷款机构通常会获得您所购买的房产的独立估价(valuation)。贷款机构会用贷款金额除以估值来计算您的房屋贷款的LVR。然后将这个数字乘以100,这样就可以用百分比来表示这个比率。以下是一个假设性的例子 —— 如果您向银行申请40万澳元的贷款来购买一套价值50万澳元的房子,那么LVR将是80%。

你的房贷规模和你所购买的房产价值之间的差额通常由你的房屋存款构成。如果借款人要增加存款规模,就会降低相同房产的相同贷款的LVR。另外,如果同样的存款额度被用于同样的贷款,购买价值较低的房产,也会导致LVR降低。

您的LVR如何影响您的贷款额度?

一般来说,贷款机构只会让您借到他们认为您有能力偿还的金额。拟议贷款的LVR是帮助贷款机构评估您偿还您所申请贷款的能力的因素之一。这反过来又可以保护借款人避免陷入财务困境的风险,并保护银行避免借款人违约的风险。因此,大多数贷款机构对他们的住房贷款都有一个最高的LVR批准。

例如,如果假设贷款的最高LVR为80%,而你想购买的房产价值为30万澳元,那么贷款机构最多会让你借24万澳元。

金融机构通常也不会借出超过房产价值的贷款,因为他们必须确保在你无法满足还款的情况下,出售房产可以收回全部贷款。

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你的LVR如何影响你的存款?

如果你不确定你可能需要存多少存款,你可以根据房屋贷款的最高LVR来计算。

例如,如果您想购买价值35万澳元的房产,而贷款机构规定最高LVR为80%,那么您需要至少7万澳元的存款才有资格获得该贷款。然而,如果贷款的最高 LVR 是 60%,你就需要至少 14 万澳元的存款。

请记住,贷款机构用来计算您的LVR的房产价值不一定与市场价格相同。

下表提供了进一步的例子,说明所需的LVR如何影响你获得贷款所需的最低存款额:

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在申请房屋贷款时,你应该考虑LVR吗?

在你开始申请房屋贷款之前,考虑金融机构实际愿意借给你多少钱是很重要的。如果你的申请被拒绝,这可能会对你的信用评分(credit rating)产生负面影响。

一般认为LVR高的借款人风险较高,在选购贷款时可能选择较少。

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估算出您的LVR是多少,可以帮助您决定是否准备好申请房屋贷款,或者您是否需要积攒更多的存款。另外,您也可以在周围寻找价值较低的房产,以同样的存款获得较低的LVR。

你需要支付贷款机构抵押贷款保险(LMI)吗?

LVR与另一个在申请房屋贷款时常被提及的术语 —— LMI或贷款机构抵押贷款保险(lenders mortgage insurance)紧密相连。这是一种在您拖欠房贷时保护贷款机构的保险。

由于高LVR的贷款通常被认为对贷款机构来说风险较大,银行和其他金融贷款机构通常要求超过特定LVR门槛的贷款(通常为80%)都要有LMI的保障。这意味着,如果您的存款低于房产价值的20%,贷款机构可能会要求您支付LMI。

80%或更低的LVR可以帮助您避免支付LMI,这可能会对您的常规房贷还款产生很大影响。

如果您需要支付LMI来获得房屋贷款,该费用通常会被添加到您的贷款金额中,并与其余贷款一起逐步支付。您可能会被收取贷款金额之外的LMI利息。

政府的 “第一套住房贷款存款计划 “可以帮助您避免支付LMI,即使您的存款只有您所需房产价值的5%。然而,该计划每年只提供给1万名借款人,你必须查看资格要求,看看自己是否符合条件。一些贷款机构专门为首次购房者做广告,据此降低LMI的费用。

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您的LVR会如何影响您的贷款成本?

除了对您是否需要支付LMI的潜在影响外,您的LVR通常会决定您有资格获得哪些贷款,以及这些贷款的利率。

因为较高的LVR通常会给贷款机构带来较高的风险,他们可能会向存款较少的借款人收取较高的利率,或者干脆将LVR较高的借款人排除在某些贷款的申请范围之外.一些金融机构也会根据一系列不同的LVR,为同一房屋贷款提供不同的利率。这意味着不同的借款人最终可能会根据他们的LVR为同一笔贷款支付更高或更低的利率,低LVR通常意味着更低的利率。

按最低、最高和平均房贷利率(LVR)划分的房贷利率(数据日期:2021年1月14日):

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降低LVR的潜在利弊是什么?

总而言之,降低LVR可以在贷款期间为您节省资金,但根据您的情况,在决定采用这种方法之前,也要考虑一些可能的弊端。

降低LVR的好处:

相对于你的贷款额度而言,存款越多,意味着你需要偿还的资金越少,而你将被收取较少贷款额度的利息。

你可能会得到更有竞争力的贷款利率。

你通常会有更多的产品可供选择,特别是当你的LVR低于80%时。

降低LVR的缺点:

    您可能需要相当长的时间来积攒更多的存款以达到您的目标LVR,这可能会推迟您的购房时间。如果在此期间房产价值上涨,这可能会使您的购房计划受到影响。

把钱用于降低您的LVR意味着可能会错过把钱用于其他用途的机会,例如建立应急基金或为您的退休生活进行投资。

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