Lease Doc详解 – 澳洲租约商业贷款

在过去,如果您是自雇人士或自筹资金的退休人员,很难向银行证明您有能力购买投资物业。

现如今,一些银行可以让您通过专门为购买商业投资物业的人设计的租约商业贷款来减少文书工作。

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什么是租约商业贷款?

租约商业贷款不需要您的收入的全部凭证,相反,银行会依据您房产的租金收入来确保您的偿还能力。

所以他们类似于low doc少文件商业贷款:

  • 您可以借到房产价值的65%。
  • 不需要提供工资单、税单、银行报表、BAS或财务报表。
  • 您的担保必须是商业或投资型住宅物业。
  • 您的贷款必须是不受NCCP监管的。
  • 租赁必须有至少12个月的剩余时间。
  • 租赁必须是 “公平交易”,也就是说,该物业不是租赁给您自己的公司。
  • 租赁收入减去支出必须能够支付贷款利息。
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澳洲商业贷款评估

银行如何评估商业物业租金收入?

贷款人会看这些:

  • 租户的经济实力
  • 租约的剩余期限(至少12个月以上)。
  • 利息覆盖率

利息覆盖率是指租赁收入能够覆盖贷款利息的倍数。例如,如果您申请了100万澳元的贷款,利率为5%,而银行评估您的贷款时使用了7%的缓冲利率,那么银行需要看到70,000澳元的净租金收入,您才有资格申请租约商业贷款。

如果您从房产中获得14万澳元的租金收入,那么您将有2倍的利息保障,因为您可以支付两倍的利息。

大多数银行需要1.3倍到1.5倍的利息保障才能批准贷款。然而,如果您的租户有强大的经济实力,并且您的房产位于一个良好的位置,一些银行可以考虑1倍的利息保障。

如果我现在刚签了商业租约怎么办?

虽然一般银行更倾向于现有的租赁协议,但他们也可以根据您的租赁协议的优点来考虑。

大多数银行在发放贷款前,会要求您的租赁合同必须完全执行,并支付保证金。

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哪些银行提供租约商业贷款?

主要银行通常不提供租约商业贷款。二级银行、非银行和专业银行是租约商业贷款的主要提供者。

我们发现,如果您有较多的存款,并能将贷款减少到您贷款购买房产价值的65%或更少,那么您通常可以以有竞争力的利率向银行申请贷款。

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租约商业贷款可接受的抵押物业类型

银行对租约商业贷款比较严格,因为他们不知道您是否有能力用其他收入进行还款。

您的房产必须是:

  • 位于主要城市或地区的非专业商业房产(零售、工业、办公或仓库)。
  • 位于至少有10,000人的城镇的住宅物业。

尽管LVRs和贷款金额可能会较低,银行也会考虑任何地点的优点 。

住宅投资物业作为抵押

专业的房产投资者往往拥有庞大的投资组合,有大量的租金收入和资产,却因为情况复杂而无法贷款。

许多人选择少文件贷款来帮助他们继续投资,但如果您不是自雇人士,那么您无法选择少文件贷款。

如果您的贷款在NCCP不受监管,您可以在住宅物业上使用租约商业贷款:

  • 以公司的名义贷款(即不是以自然人的名义)
  • 贷款主要用于投资商业地产、股票或企业

因此,您可以依靠您拥有的房产作为抵押获得贷款,用您获得的贷款来购买股票,但您不能用获得的贷款来购买另一个住宅房产,因为这将受到NCCP法案的监管。

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业主自住的房产不能作为抵押

很明显,租赁给自己的企业不算租赁收入证明。租赁给家庭成员的企业或相关企业也不能算作租赁收入证明。

银行希望看到一个真正的公平交易。如果您将房产租赁给关联方,那么您应该考虑用商业少文件贷款来代替。

租约商业贷款也不是用来获得资金用于自己的业务。它们是用于购买商业投资物业或进行再融资的。

lease doc贷款期限

不同银行提供的贷款期限可能不同。

大多数银行根据租赁合同的续期审查贷款期限,而其他银行则是有一个5年、15年或25年的期限。

根据您的利息保障和租赁期限,可以考虑只付利息的期限。

lease doc利率

如果您有大额存款,那么在很多情况下,您可以获得远低于银行提供的利率。

如果您的存款较少,利息保障率较低,而且您的抵押房产并不理想,那么利率会稍高一些。

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为什么大家会选择租约商业贷款?

我们大多数的租约商业贷款借款人一般有以下三类:

  • 自费退休人员
  • 财务状况复杂的人
  • 没有收入证明的自雇借款人

租约商业贷款的主要优势是贷款申请流程简单,更容易获批。

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