在开始任何开发项目之前，你首先需要确定的是你能借到多少钱，以及你如何管理所有相关的费用，这显然是至关重要的。
作为一名房地产开发商，你必须了解融资以及银行在为开发项目提供贷款时的目的，这与他们评估简单的购买和持有投资的融资方式大不相同。
如今，贷款机构对风险比较敏感，他们会首先考虑自身的安全，所以在决定是否为你的项目融资之前，他们会评估风险。他们会首先考虑你个人和你偿还贷款的能力，然后再考虑开发本身的可行性。
换句话说，银行不是简单地根据项目的安全性放贷，他们也想记录项目发展背后的相关人员。
除非你在银行有良好的声誉并拥有良好的房地产开发记录，否则贷款方还会评估你的开发团队以及你的财务报告的专业性。
这意味着以专业的方式提交贷款申请是很重要的，这包括一份详细的可行性研究报告，以表明您已考虑所有突发事件。
一般来说，你的开发贷款的结构是，贷款机构提供项目最终成本的70%至80%，而不是其最终价值，他们希望你作为开发商，或你的股权合伙人，提供资金的余额。
你能借到的金额被称为贷款与价值比率或LVR
贷款机构一般将2或3个单元房的项目列为"住宅"开发项目，并对这类项目采用较宽松的贷款标准，而对于大型开发项目，他们可能要求更高的股权比例或预售水平。
通常情况下，对于一个两居室的项目，你需要提供20%的资金，对于较大的项目，你需要提供30%的资金（或者在今天更严格的贷款环境下，可以达到40%），贷款机构将这些项目归类为"商业"贷款。
因此，对于一个简单的两居室或复式楼的开发项目，你应该能够获得80% LVR的开发贷款。
这意味着如果你的开发总成本是300万澳元，你的投资人会期望你自己投入60万澳元到这个项目中。
与普通的新建住宅贷款不同，开发贷款提供分期付款，将在每个常规建设阶段结束时最终确定。
- 存款
- 基础阶段
- 框架阶段
- 锁定阶段
- 修复阶段
- 项目完成后提供的发展资金余额
开发融资不同于普通的投资融资，因为通常你可以把持续的利息作为融资方案的一部分。
这意味着您在项目的建设阶段不需要支付利息，但是利息会被资本化。
换句话说，利息被加到您在每个月月底欠的金额，并在下个月支付利息。然而，你仍然不能超过你的总贷款额，比如说，开发成本的80%。
一旦你开始营销和销售你的项目，您便可以开始还款。
如果你打算保留你的已完成的项目，则可以通过为房地产再融资并获得长期投资贷款来支付开发贷款。
然而，正如所解释的那样，银行在任何阶段都不会允许你的贷款超过约定的最高百分比，比如80%。
因此，你需要向你的贷款机构证明你有能力偿还贷款，包括偿还利息。
这意味着您可能需要为项目的各个阶段提供不同类型的贷款，包括：
- 购置或开发贷款，用于支付购买，开发应用和建设前的费用。
- 一种笔建设贷款，用于建设一个项目
- 如果你想把你的项目作为一项长期投资，那就是投资贷款。
您的贷款申请
为了确保你有最好的机会获得你所需要的开发资金，您将需要提交一份专业的财务报告，这是针对您的开发项目的一种"业务计划"。
这应该向贷款机构证明，你可以构建一个可行的项目，其数字可以 “堆积 “起来，以实现财务上的成功发展。
开发融资贷款需要一份详细的申请，首先是一份执行摘要，其中应指出项目的可行性和正在考虑的发展的设计特点。
然后，在你的申请中应详细探讨以下各点:
- 网站描述
- 分区
- 设计理念
- 物业经理和主要顾问的简历
- 成本计算
- 可行性研究
- 预计销售数据
- 最终结果
- 时间线
资金来源
银行仍然是开发商的主要融资来源，尽管大多数银行都希望向有经验的开发商放贷，但在房地产周期的当前阶段，以及2018年皇家银行委员会出台后，许多主要参与者都收紧了其贷款标准。
因此，二线银行、私人投资者和合资投资者正日益成为一些开发商的热门选择。
具有专业知识和对业务熟 练房贷经纪人可以帮助您获得开发资金。
请记住，如果你正在进行一个大项目，你的融资可能需要被多个贷款机构，在这种情况下，好的房贷经纪人可能会给你带来很多好处。
预售
对于较大的开发项目，大多数贷款机构会要求一定程度的预售，以最大程度地降低其开发风险。
在准备移交房地产开发融资之前，不同贷款机构要求的预售项目比例可能会各不相同，但可能在60%左右。显然，这是贷款机构将风险降至最低的一种方式。
但你不能用预售所得来为你的开发提供资金，它们必须以信托的形式保存。
项目更新
在开发项目之前和期间，大多数贷款机构将要求你提供正式的预算和现金控制证明。
这样做会让他们觉得你做了充分的准备，并且你已经考虑到了任何预算超支或可能出现的意外情况。
在批准你的贷款之前，贷款机构可能会提出以下全部或部分要求:
- 固定价格的建筑合同项目的更新
- 从你的建筑商或工料测量师的报告中获得详细的建筑成本计算
- 要求以信托形式持有的存款形式的证明。这些保证金一般为现金，相当于购房价格的10%。
随着项目的进展，您将需要及时更新您的财务状况：
- 建造方提出的进度要求
- 来自项目经理的报告
- 现金流量和修订的财务预测
- 项目的任何延误
- 可行性研究的任何变更
- 任何可能发生的销售
在向建筑商分期付款之前，银行将要求确保他们要付款的特定建设阶段已经完成。
有时他们甚至会要求证明建筑商已经将钱支付给了他所有的卖家，这样就不能向贷款机构索赔。
为了确保建筑阶段已经完成，银行可以派出自己的估价师或要求项目经理或工料测量师进行认证。
银行会关注什么
在评估你的开发项目时，贷款机构会仔细并批判性地审视你所提供的担保的质量，这是发展的最终产物。
他们这样做的主要考虑是;
- 证券的卖价:
- 如果他们必须以抵押权人的身份取得所有权并将其出售，他们会得到什么?
- 您正在建造的房屋的最终价值:
- 如果它们的价格高于你所在地区的中值，则它们会被视为质量较低的安全产品，因为它们可能更难销售。
- 你的安全分区:
- 住宅区的土地是最受重视的，因为这样会比较容易出售。而农村财产被认为安全性较低，因此银行会降低对这些房产的贷款比例。
- 贷款机构不喜欢借贷给小公寓:
- 如果你的公寓面积小于45平方米，贷款机构将不愿为您的项目提供贷款。
- 你的开发项目所在的邮政编码:
- 贷款机构倾向于对位于历史悠久，资本强劲增长的地区以及人口密集地区的房地产进行放贷。
- 安全性:
- 与度假胜地或服务式公寓相比，银行更愿意为住宅房地产的安全提供贷款。
在评估任何潜在开发项目的可行性时，务必牢记贷款机构的标准和期望。
毕竟，一个开发项目在纸面上看起来会很棒，但除非它符合银行的所有要求，否则它永远都不会起步。
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