如何申请商业贷款购买医疗物业？

开始自己的诊所可能不仅是您有史以来的最佳投资，而且可能是最专业的回报。

我可以借多少钱？

• 医疗执业物业（Medical practice property）：借用不超过财产价值的100％（freehold）。
• 医疗执业商业贷款（Medical practice business loan）：借用最高100％的商业价值（leasehold），包括装修和设备。
• freehold的最大贷款期限： 25年。
• leasehold的最大贷款期限： 10年。
• 可以使用自雇人士low doc贷款。
• 提供 本息还款 或 仅利息还款。
• 利率折扣因贷款机构而异，并且您的申请通过率也各不相同。
• 可能会要求您提供商业计划，包括商业预测。
• 您需要大约3至5年的合格全科医生（GP）经验。

我们能帮你什么？

凭借对医疗中心商业贷款的专业知识，贷款经纪人确切地知道如何向合适的商业贷款机构提出有力的案例，因此您不必浪费时间四处寻找贷款机构。

选择正确的贷款机构不仅是获得批准的关键，而且，通过展示你作为借款人的实力，你可能能够借到最高的实践场所（永久产权）和业务（租赁产权）的市场价值。这就是所谓的贷款价值比（LVR）。

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对于初创企业，我们能够根据收入预测和未来的商业计划来评估申请。

房屋贷款专家与澳大利亚主要贷款机构的商业贷款部门建立了牢固的关系，这意味着经纪人还可以代表您进行有竞争力的利率谈判。

一旦我们知道我们可以让您获得批准，我们可以为您提供一些贷款方案供您选择，并帮助您寻找到一个最适合您的贷款。

银行如何看待这些类型的贷款？

银行首先要考虑的事情之一是，你是否是一名合格的医生或从业人员，是否有几年的工作经验（一般至少3年），是否与你要购买的诊所有类似的业务。

可能需要医生和牙医提供医疗保险提供者编号的证据。

特别是，可能需要牙医向澳大利亚牙科协会提供注册证明。对于兽医，您可能需要向兽医协会提供您的会员资格副本。

银行也会看你的资产状况是否良好。如果您辞去工作全职经营诊所，您可能需要收入保护和人寿保险，尽管不同的贷款机构会有不同的要求。

贷款经纪人是为医生和其他医学专家提供商业贷款的专家，可以帮助您准备您的申请，以彰显您作为借款人的优势，从而使您更有机会在第一时间获得批准。

如何检测医生的收入？

对于业务本身，银行将考虑：

• 总收入 Total revenue
• 毛利率 Gross margin
• 工资收入数字 Wages for revenue figures

他们还将考虑上述各方面的资产质量状况、财务表现、对企业整体的影响，以及行业环境和现有市场竞争情况。

我可以使用哪种抵押进行商业贷款？

• 以永久产权或租赁产权作抵押。商业资产的抵押。
• Registered fixed or floating charge over the practice.
• Director's Guarantee。

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商业贷款需要多长时间结算？

像其他商业物业一样，以医生执业的商业贷款进行结算通常需要6到8周左右的时间。

您有财务和法律建议吗？

无论您打算购买医疗保健诊所，牙科诊所还是兽医诊所，都应首先寻求独立的财务和法律建议。

有时，会计师，财务顾问和律师可以免费进行初步咨询，但是即使您需要为这些专业人员支付数千澳元，您也有很大的机会可以避免那些会很快使您破产的常见错误。

拥有买卖医生诊所经验的商业经纪人或商业买家代理可以帮助您找到巨大的投资机会，但您的团队中需要更多的专业人员。

例如，专业会计师还可以通过帮助您建立对自己的情况更有利的实体结构来帮助您长期节省大量资金。

需要帮助我谈判合同条款吗？律师可以提供帮助。

如果您在签订合同之前与卖家达成协议，所有业务的设备均处于正常工作状态，你要确保在协议书中有无效安排，以防他们不能维修或进行更换工作。

这样的设备可以包括诊断机器，例如X射线和超声波，医用激光和医用监视器。

您应该只购买实践场所吗？

虽然购买租赁权往往会比投资永久产权产生更高的投资回报，但在最坏的情况下（诊所失败），通常意味着您为企业投入的任何金钱都会流失。

通过购买永久业权，您可以避免许多前期费用，并且从一开始就可以享受稳定的租金收入。

选择哪种所有权取决于您的情况以及你愿意和能够投入多少工作来建立一个企业。

关于永久业权安排的伟大之处在于，即使企业破产，土地本身也能保留价值。

您是否已对物业进行尽职调查？

无论是购买永久产权，还是购买房产和企业（永久产权持续经营），你都应该注意房产的哪些方面？

你要设身处地为患者着想：

• 该物业是否位于人流量大的主要道路上？由于道路便利，位于购物中心或药房附近的诊所是理想的地点。
• 物业是独立的还是附在建筑物上的？附属于购物中心的医疗实践会产生大量流量。
• 诊所附近是否有停车场？
• 该地区有竞争吗？
• 该物业是专门建造还是改建的住宅？这可能会影响商业贷款的条款和您的借贷能力。
• 是否需要进行翻新工作才能使这种做法看起来更好？第一印象对患者很重要，应将其传达给潜在的租户（如果您要购买未租用的永久业权）。
• 有多少间诊疗室？
• 如果承租人需要，是否有机会进行装修？也许是较大的或刚刚翻新的接待区。
• 该物业的分区是什么？
• 当地社区有多大？可能会获得多少业务？这是必不可少的普通实践，但是如果将实践前提用于专科诊所（即患者将前往专科），则不必担心。
• 该物业在基层医院附近吗？非常适合建立引荐。
• 该物业在结构上是否合理？
• 是否有适用的契约，地役权或其他限制？

一旦考虑了这些问题，在决定购买之前，请建筑师或其他建筑专家先对房屋进行检查，这一点很重要。

如果您要与现有租户接手永久业权，请考虑业务性质：

• 是否有强有力的管理？
• 那里的员工忠诚吗？这将对公司的持续经营产生重大影响，并确保长期的稳定租金收入。
• 营业时间是多少天？5.5天（周六的半天）与一周的5天相比可能对企业的盈利能力产生重大影响。

你应该买这家公司吗？

购买租赁所有权或永久所有权之间存在巨大差异，其中最重要的是随之而来的商业和税收影响。

租赁土地的安排不需要您花钱进行翻新或使物业达到标准的费用。结果，它们往往提供比固定资产投资更高的投资收益。

即使购买租赁财产可以获得更大的回报，但也存在更大的固有风险，因此这取决于您的辛勤工作能力。

如果您正在寻找挑战，那么购买租赁权可能是您更好的选择。

为了让您自己更轻松一些，请决定是否要购买诊所，名称和设备，或者只是空间和设备。

如果您发现诊所的患者基础良好，可以重复业务，那么至少在开始时您可能并不想过多地改变业务，因此最好以诊所名称继续经营。

如果您想要"一劳永逸"的商业地产，可能最好以永久业权购买该企业并赚取租金收入。

显然，同时购买房地产和企业（永久业权）将需要大笔的前期支出，但是如果您的诊所未成功，您将有一定的缓冲。

你能和已经跃跃欲试的人谈谈吗？

像任何商业财产一样，医疗实践也需要您做功课。

幸运的是，医生们往往雄心勃勃，并且了解拥有导师的力量。

向他们寻求建议，您不仅有更大的获利机会，而且还向放贷人表明您正在尽一切适当的尽职调查来进行成功的实践。

如果您不认识该行业的个人，你有没有和澳大利亚医学协会（AMA）谈过。他们可以为您提供管理实践方面的重要提示和资源，例如简化批量帐单流程和招募新员工。

当然，最好从正考虑购买的卖家那里获取建议。

在合同或销售或协议负责人中写上体面的咨询合同或移交期限是有好处的，以确保您可以从前从业人员那里获得有关其患者，员工和整个执业前提的信息。

如何识别医生诊所的商誉？

作为一名合格的医疗专业人员，您可能会在公共部门工作获得可观的收入，因此您需要回答的第一个问题是，您是否会通过实践自己的业务而实际上获得更多收入。

良好租赁的标记是可以显示出定期高于平均投资回报率的标记，也称为商誉。

这意味着在购买诊所时，您不仅要购买空间，而且还应该为成功购买诊所付出高昂的代价。这些方面包括：

• 现有的患者基础，重复业务和声誉。
• 与长期患者有良好关系的长期有效的支持和管理人员。
• 干净，现代化的场所，有足够的停车位，并且位置优越。
• 环境环境。
• 与专职医疗专业人员建立关系。
• 厂房和设备。
• 专业设备。

AMA提出了一种良好的经验法则，相当于商事总费用的三分之一。因此，如果一个业务的总帐单为900,000澳元，则其一半份额的价值约为150,000澳元（即，900,000澳元乘以50％乘以33.3％）。然后应按市场价单独购买工厂和设备。

这些竞争优势都可以传递给作为新东家的你，但是为了准确计算商誉，最好与会计师交谈。

我应该购买全科医生还是专科诊所？

在考虑获得医疗业务贷款时，首先要考虑的是您将要从事的业务类型，即全科医生或专科诊所。这个问题的答案将取决于您的技能和经验。

一般实务

目前，全国，特别是在农村地区，家庭医生短缺，因此业主医生备受追捧。

买房，然后开始自己的诊所（作为永久业权的经营者）的好处是，您可以避免支付商誉溢价，并且可以完全控制位置，人员和房屋装修。

您也有机会建立自己的商誉并出售业务以赚取利润。这将取决于您建立或吸引大量患者的能力。

通过现有的患者，这部分患者的负担将已经存在，这意味着您将有更大的机会从一开始就获得利润。

您也不必浪费时间和金钱来购买新的医疗设备和人员。如果您以信誉良好的现有惯例名称进行购买和经营，则可以避免昂贵的营销活动，从而获得更多好处。

您还可以利用与专职医疗保健专业人员的现有关系，包括但不限于脊椎按摩师，营养师，职业治疗师和心理学家。

当然，如果一开始没有正面的声誉，声誉可能会不利于您。在做出购买决定之前，请务必遵守惯例，甚至可能会耐心地权衡利弊。

这包括服务和人员以及诊所本身。

专家

一般来说，专家很少购买诊所，因为该服务过于依赖于他们特定的技能。

结果，在大多数情况下，为现有的惯例支付商誉溢价是不值得的。投资回报率不存在。

地点并不重要，而且更强调精炼和专注的知识体系，更需要依靠转诊医生的身体。

一般来说，专科医生一般都是从零开始执业，逐渐发展到全职私人执业。

在诊所的大部分收入来自放射线，睡眠障碍病房，心脏评估中心和专科牙医等工厂和设备的情况下，您可能会考虑为专科医师支付商誉。

您是否已对公司进行尽职调查？

找到潜在的医生执业时，您需要做的第一件事就是弄清楚卖家为什么首先要销售产品。

诊所沉没了吗？当前的执业医生想跳槽吗？

为了更清楚地了解情况，请为诊所索取三年的商业银行对帐单，然后与您的会计师一起仔细检查。确保它们是银行对帐单，而不是损益表，这些不是那么可靠。

您还需要提供所有费率，税金和其他支出都已支付的证据。

这些记录应该容易获得，因此，如果卖家似乎想隐藏此信息，则应该发出有关该交易的危险信号。

具体而言，就医疗中心的服务而言，最好是请另一位医生或外部执业顾问来对执业进行评论，并列出可以改善执业的方式：

• 这种做法有什么（如果有的话）会吸引患者？这种做法有什么（如果有的话）会吸引不同类型的患者？
• 诊所开放的时间？下班后如何处理？
• 这种做法为患者提供什么类型的服务？这种做法是否提供了一个特殊的细分市场，从而为其服务创造了独特的需求？
• 涉及多少名医生？
• 从事这种做法的助手和同事是否有自己的患者关注和忠诚度？
• 诊所的场所是否方便进入并具有良好的停车设施？
• 它是依靠重复业务并建立牢固的个人关系还是高离职率的做法？患者忠诚吗？
• 该企业位于农村地区吗？与竞争激烈的大都市区相比，在医疗保健专业人员需求旺盛的农村地区，营业额可能会更高。
• 与患者平均花费的时间是多少？
• 多少比例（如果有）的患者可以批量计费？

如果某个诊所所处的场所不如当地其他诊所所占据的场所理想，则可以付费对其进行升级。

一般来说，患者不喜欢去不合标准的诊所，医生往往在他们的诊所花很少的钱。

花更多的钱通常意味着您会吸引更多的患者超出您的转诊基础并重复业务。

您实际上在买什么？

了解您购买诊所所获得的收益非常重要。

例如，您通常会同意承担所有欠员工的债务，包括任何病假，年假或长期服务假。这些负债的估计数将从商定的销售价格中扣除。

根据医疗中心的规模和性质，员工应享的待遇可能超过其商誉，因此应在律师的帮助下协商购买价。

您还应该考虑购买价格中包括了哪些设备和医疗用品（如果有的话）。这将根据诊所是否为专科诊所而有所不同，同样，可以在确定商定的购买价格时进行协商。

如果不满足某些条件，您应该推迟付款吗？

卖方可以宣传该做法每年产生一定的营业额。如果出于任何原因未达到惯例的结果，您可能要保留全部或部分欠卖家的最终付款。

要考虑的另一件事是，卖家将寻求在实践中将分配给工厂和设备的总对价最小化。原因是，该金额超出企业市场价值的程度将在卖家手中用于征税目的，是应课税收入。

另一方面，您将需要最大化分配给工厂和设备的总对价，因为这将使卖家能够在随后几年中要求的折旧费用最大化。

通常，通过为工厂和设备提供等于卖方折旧值的值来解决此问题，以实现所得税目的。在做出决定之前，请寻求专业的财务建议。

您需要许可证吗？

经过最初的8年医学培训后，通过职业培训成为家庭医生大约需要3到4年，但这实际上取决于您要专长的领域。

例如，需要5年才能完成与澳大利亚皇家新西兰眼科学院的研究金，并且需要4年才能完成澳大利亚皮肤科医学院的研究金。

一旦您具备执业医学的资格，就可以自由地开展自己的执业，但是医疗行业受到严格的监管，尤其是在职业，健康与安全（OH＆S）方面。

全科医生，牙医和验光师等医疗专业人员将必须确保他们满足《健康从业人员条例》国家法律和州法律的要求，而兽医则需要遵守2003年《兽医实践法》。

有关键人物风险吗？

提防过度依赖一位医生的做法。您可能需要聘请某人来接管一组患者。这样，您就将个人商誉换成实践商誉。

该实践的其他关键成员可能根本不是医生或专家，但可能是支持团队，行政部门，客户或接待人员的一部分。

他们通常超越工作说明中规定的范围，并且可以轻松地经营自己的业务。没有他们，这种做法会迷失方向。

根据工作人员对保持企业利润的重要性，您可以考虑购买关键人物风险保险。

同时，您可以做的事情是采用适当的系统和程序，以帮助复制此员工的日常工作，以确保您可以继续经营最佳业务。

您应该获得什么样的租赁期限？

尽管您可以在维州申请5年豁免，但大多数医疗实践至少以5年租赁条款出售。

通常，3-5年的租约期限是适当的，但实际上要取决于实践前提所需的工作量。如果仅仅是化妆品翻新（通常是经过改建的住宅物业），三年以上就足够了。

如果您在进行该练习的期间需要进行重大建筑和装修，则可能需要五年或五年以上的租约期限。

长租约的好处是，它为您提供了牢固的基础，可以在镇上牢固地建立起自己的业务，并防止房东决定出售房屋时避免搬家。这将是一场灾难。

尽管您可能打算在职业生涯的余下时间中增加自己的执业经验，但通常您可以从房东那里争取更多的租约，租期越长。例如，您可能可以协商几个月的免费租金。

这实际上取决于实践前提的性质（位置和结构）以及总体市场，即，房东对新租户的渴望程度如何？

您必须与会计师或财务顾问谈谈哪种租赁期限更适合您的长期财务目标。

租赁安排应包括哪些内容？

您是否正在承担卖家的现有债务？

应该有详细的工厂和设备时间表。卖家应确认他们对这些物品拥有良好的所有权，并且不收取任何费用或其他负担。所有欠款应在进行出售之前偿还。

有时候，您有责任对卖方的指定债务承担责任。例如，实践可能是花费15万元购买一台成像机，租期为五年。租赁价格具有竞争力，并且没有未付的欠款。

通过承担这笔债务，您可以部分还清购买价格。您应联系工厂和设备出租人，并通知他们设备租赁正在易手。

移交协议和不竞争条款

除了规定过渡期的条款和期限的合同外，您实际上还希望获得商誉的好处，而不是仅仅在此基础上开辟另一种业务，而不是将客户流失给当前的从业人员。

租赁协议应包括对受限制活动类型，地理区域和时间段的限制。如果延期付款不延缓协议终止，则可以赋予您讨价还价的能力。

租期

租赁协议中应保证租赁期，如果不能保证，则应减少商誉。

• 如果卖方正在租赁：该协议应规定卖方根据租赁协议向购买者提供的作为承租人的权利。需要房东的同意。
• 如果卖方拥有房屋，则：安排新的租赁，例如五年，可以选择延长租赁期限。

分区

不应假定某个实践有资格从该场所运行，因为现在一个场所可以从该场所运行。

在进行销售之前，您应该考虑获得卖家和理事会的书面确认。

如果该物业被划为B4混合用途或商业用途，您将可以进行医疗。

如果该物业仅是住宅区，则必须向市议会申请更改分区，并将其转换为商业地产。

还有什么事情你需要知道？

给病人写信

您应该考虑要求卖家给他们的患者写一封信，强调您的技能和经验。更改所有权后，应在一个月后将其发送给患者。

如果新医生加入了合伙企业，那么邀请退休医生的患者去看望剩下的合伙人和新开业医生是一个好主意。这给了他们选择的机会，应该反映在整个合伙企业更好的保留率上。

这一点在单独执业时更为重要（过渡期很重要）。

考虑农村财产

医生只是不想在农村地区工作，所以那里其实有很好的诊所，它们以很大的折扣出售，价格取决于你的意愿。

承包商与雇员医生

管理自己的业务的最大难题之一就是确保您履行纳税义务。

众所周知，许多医疗专业人员都是承包商，他们不仅以澳大利亚企业编号（ABN）运作，而且还以注册企业名称运作。

通常这样做是出于资产保护的目的，但您应该了解自己作为执业所有者的义务。

仅仅因为您雇用拥有ABN的医生，并不一定意味着他们是出于税收目的的承包商或分包商。

根据他们是否定期和持续受雇，他们可能被视为雇员。

这意味着您可能必须履行自己未曾知道的雇主的某些税收义务，例如遵守诸如年假和病假之类的特定奖励，以及支付退休金。

您应该与您的会计师谈谈澳大利亚税务局（ATO）将如何对待您雇用或签约的医生。

请记住以下几点：

• 在重载期间按"待命"或临时雇用的医生来处理患者的医生仍可被视为雇员。
• ABN持有人可以在医疗中心工作超过80％的工作周，仍然被视为承包商。
• 80/20与个人服务收入（PSI）以及承包商如何通过自己的纳税申报表报告其收入有关。
• 它与医学实践的税收义务无关。

在医生执业中进行良好投资的示例

在市中心的一家医院工作了几年之后，现年37岁的约翰博士决定现在是时候开始自己的实践了。

他一直想改变自己的面貌，并与妻子和两个孩子一起搬到乡下，他在一个美丽的乡村小镇找到了一种古朴的习俗。

在获得商业贷款的批准后，他花了大约50,000澳元购买了这家诊所，并配有一名护士和另外两名家庭医生。好消息是，护士和两位医生想留下来。

由于约翰现在是该业务的唯一所有者，因此可以使用标准的全权委托信托契约通过业务信托进行管理。

如今，这种做法每年可赚取60万澳元以上的收入，这要归功于全权委托信托，其中很大一部分的税率约为30％。

约翰现在的收入比买诊所之前多了40万澳元。

最重要的是，他的工作时间缩短了，他可以花更多的时间陪伴家人。

您需要医疗执业贷款吗？

医生的短缺几乎造成了一个竞标过程，以吸引和留住目前质量高的医生。

话虽如此，在跳入医疗行业之前，必须先与会计师或财务顾问之类的金融专业人士谈谈，这一点很重要。