作为澳洲房产投资者，如何最大限度地提高你的税收回报？

如果你掌握了正确的信息，房产可以是一个有着令人难以置信的税收效益的投资策略。

澳大利亚对房产作为一种投资类别有着独特的情结。砖瓦房不仅被视为一种安全的投资，而且澳大利亚的税法也意味着房产投资者在纳税时可以享受到巨大的好处。为确保您能从投资房产中获得最大收益，了解投资者可享受的税收优惠十分重要。

您可以享受的减免（deductions）：

对于澳洲房产投资者来说，有一些即时的税务扣除项目，也有一些可以在房屋使用期内折旧的项目。澳大利亚的税收制度为投资者提供了优厚的优惠，允许投资者扣除以下内容：

投资房贷款的利息

投资房的贷款利息是完全可以抵税的。因此，许多投资者选择只付利息的房屋贷款。这些贷款允许投资者在期限内只还贷款的利息部分，而不支付本金。这就最大限度地提高了投资者的可抵税债务。

除了投资贷款的利息外，任何附带的银行费用也是可以抵税的。

投资房相关的保险

任何与投资物业相关的房屋和财产保险、房东保险或其他保险均可扣除。

投资房财产维修和保养

投资者可以扣除任何正在进行的投资房产维修和保养。

保养（Maintenance）是指为防止或修复恶化而进行的任何工作，可以包括园艺、管道或虫害控制等。

维修（Repairs）是指为恢复财产的部分功能而进行的任何工作。

出租物业的成本

房产投资者可以扣除与提供房产出租有关的费用。这包括任何代理费、持续的物业管理费和行政费用。您还可以扣除任何用于宣传您的物业和往返物业的交通支出。

税费

地税和council rates可全额扣除。

折旧

除了可以在发生费用的纳税年度进行扣除外，房产投资者还可以对房产内随着时间推移而贬值的资产进行折旧。这些资产包括电器、地毯、窗帘和家具等。然而，这些必须是您购买的物品，而不是以前的房主购买的。

投资者还可以对建筑施工成本进行折旧，如重大装修或加建。

负扣税（Negative gearing）

负扣税是对房产投资者最具吸引力的税收优惠之一。该政策是一种税收最小化策略，允许投资者从个人收入中扣除出租房产的损失。负扣税背后的想法是抵消短期内的现金流损失，着眼于长期资本收益。然而，这并不意味着负扣税的房产投资者必须在税收年度结束时自掏腰包。考虑到折旧因素，考虑到折旧因素，一个物业的现金流可以是正的，但仍然是负扣税的。

资本利得税（Capital gains tax）

资本利得税，或CGT，是在出售任何资产时支付的税款，您在其中获得的利润。虽然CGT只会在出售房产时影响您的税单，但了解CGT的计算方法是很有帮助的，这样您就可以在决定出售时尽量减少您的税单。

投资房产的CGT是根据房产的销售价格减去所谓的成本基数来计算的。房产的成本基数是原始购买价格，加上任何费用。购买CGT的费用包括以下内容：

所有权成本（Ownership costs）：

• 维修和保养
• 市政厅税率
• 房屋贷款利息
• 土地税
• 保险

改造费用（Improvement costs）：

• 这些费用包括您在房产上进行的任何基本工程。

产权成本（Title costs）：

• 产权成本是指与组织您的房产产权有关的任何费用。

附带费用（Incidental costs）：

这些费用包括法律费用、代理费用、广告和营销费用以及印花税。

为了最大限度地减少您支付的CGT金额，保持与您的投资物业相关的所有费用的详细记录是非常重要的。

如果您持有投资房产超过12个月，您将有资格享受资本利得税50%的折扣。