澳洲购房:如何调研房产市场?

买房之前,最重要的一条规则就是做研究。下面是如何调研房产市场的相关建议。

研究房地产市场并不是很容易。值得庆幸的是,我们有你所需要的技巧,并且能够保证你更容易地研究房地产市场。

简而言之,要自己研究楼市,你需要:

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确定预算

你有能力买什么?你需要把经济承受能力和你平时的生活成本与你现在或将来想住的地方进行对比。

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寻找合适的区域

我们已经列出了最好的找房网站,你可以在网上搜索你的梦想之家或投资房产: Realestate.com.au、Domain、Homesales.com.au、ResalestateVIEW、Property Value by CoreLogic RP Data和onthehouse.com.au。

这些网站可以让你搜索当前市场上待售或待租的房屋清单,列出价格、位置和房屋的主要销售特征。

他们也是一个宝贵的工具,因为他们有特定的Suburbs报告,一个地区的平均房地产价格,或不同Suburbs的功能(如学校,公共交通)。

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重要的是要考虑一个地区的供应和需求,这些网站可以帮助你。你可以通过查看该地区的房产在网上发布的时间,计算出该地区的房产有多长时间没有出售(称为 “市场天数 “或 “DOM”)。同样,如果你正在研究某个地区的投资物业,你可以在这些网站上的报告中找到空置率,或者通过查看该地区的其他租金何时在网上发布。

大多数买家都希望一个有资本增长潜力的地区 —— 他们的房屋或投资物业会增值。但要知道,房价并不是到处都在上涨。CoreLogic 2016年6月的指数显示,全澳许多州和地区的房价都在下跌。当然,当你出售时,请确保你了解CGT如何运作。

在考虑房产价值多少时,你可以阅读关于一个地区处于什么市场周期的报告。它可能是买方市场,卖方市场,或者该地区可能正处于绅士化的过程中,过去老旧毛坯的Suburbs现在变得时尚和好住。

目前,如果你想找一套单元房或公寓型的房子,在澳洲大部分地区可以说是买方市场。2016-17年,目前在建的住宅数量创下了历史新高。但如果你想找一套独立的房子购买,这肯定是一个卖方市场,除非你想住在城市的外围Suburbs,或者你想去农村。

最后,ABS人口普查网站可以为你提供一个地区的平均人口数据。(查看这里,2016年人口普查数据的发布情况。)为什么这么重要?邻居的平均年龄是一个重要的找房标准。

我只能根据个人经验说,如果你是一个30岁的人,想睡个好觉,你应该避免中位年龄低于30岁的Suburbs,因为你的大部分邻居有可能是第一次搬出家门,热衷于熬夜聚会到凌晨2点的19岁年轻人。当你的邻居是你可以考虑邀请他们来参加你周末在公园里的烧烤时,这总是更好。

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检查房屋,知道要注意的问题

这都是关于什么是对你重要的- 你上班是否需要附近的高速公路或公共交通,如火车和公共汽车?你有孩子需要上好学校吗?你是否年事已高,需要靠近医院?你是否喜欢户外活动,需要一些公园在步行距离内?

如果你要选择投资房产,你可能需要考虑不同地区的不同房产类型。如果你要买的是一室公寓,这将适合学生或还很年轻,可以独立生活的单身人士。靠近公共交通、医院、大学的一居室公寓对于这些人群的需求来说是非常方便的,而位于Suburbs的一居室公寓则很可能无人问津,空置率很高。

如果你真的对一个房产感兴趣,你的调查也不应该停留在考察上。考虑在一个周末的晚上和周末的一个晚上到街上走走。这样你就可以看到在一天中你想放松和睡觉的时候,这条街有多安静。

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向专家咨询

如果您有时间,请与专业的估价师预约,他可以根据该房屋和该地区目前的价值进行公平的市场评估。

你永远无法确定一个房产未来的潜在价值,它过去的销售价值在今天的市场上也是无关紧要的。这时就需要专家来知道什么是值得为房产付出的代价。

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与当地人交谈

在决定买房之前,一定要找几个当地人聊一聊。

如果你在看房子,可以随意在街上逛逛,看看有没有人在外面浇花园。询问他们该地区晚上是什么样子的(安静还是嘈杂),是否听到附近主要道路或火车站的道路噪音,是否有狗叫声,以及其他任何你认为对你想居住的社区很重要的事情。

如果你看的是公寓楼,在你刚刚考察过的公寓楼两边敲几扇门。询问他们和楼里的其他人是否是安静的邻居,楼里是否有噪音或臭味或周围有狗叫声,主体法人是否能迅速进入紧急维修和维护……以及其他任何可能对你很重要的事情。

如果你不热衷于敲门,可以去最近的咖啡馆或商店,询问他们在营业时间内该地区是什么样子。我们总是发现,咖啡馆老板是宝贵的信息来源。他们很可能就住在他们经营的区域,他们能从当地居民那里听到所有最好的八卦,而且他们通常知道任何正在进行的发展,因为建筑工人也需要吃午饭。

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获得房屋贷款的预先批准(pre-approvals)

获得房屋贷款的预先批准,意味着您有条件地获得一定借款额度的房贷。它不给你贷款,但它给你一个指示,你有可能被批准什么样的贷款。

预先批准意味着您可以去找房子,而不用担心自己是否能获得该房产的贷款。我们已经在这里全面详细地解释了如何去获得房贷预批。

但是不要去研究楼市,然后忘记研究房贷市场而浪费钱。

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