什么时候应该选择本息还款而不是只还利息？
只付利息（Interest Only）还是本息还款(Principal & Interest)的选择并不只是对怎么省钱进行考量。
两者间的选择，实际上取决于你的整体财务安排：
- 您是否是要购买第一套住房？
- 或是要缩小规模？
- 还是要为未来的投资最大化地利用现金流？
只还利息（IO）贷款的优点：
- 新房缓冲期：为了买家具或装修新房，你可以选择第一年只还利息。
- 房产投资：您可以最大限度地提高您的现金流状况，降低您的机会成本，不过这要看您的长期目标是否是拥有一个positively-geared的投资组合。
- 商业投资：你可以利用没有被锁定在房产上的资金来投资你的生意。
- 购买股票：一些银行可以接受用住宅房产来担保你的股票，而短期的投资回报率可以让你有更多的空间来继续增加你的投资组合。
- 将住宅变成投资：如果你的计划是将房屋转为投资物业，可以节省数千澳元的按揭还款。
- 先买新房再卖旧房：短期的只付利息（IO）将减少您在购买新房产时的房贷还款，这样您就可以集中精力偿还旧房贷款，使您的资产增长最大化。
- 退休规划：有了正确的退出策略，您就可以在缩减规模以安享晚年时，大幅减少房贷还款。
- 弥补暂时的收入不足：生孩子、移居海外或转为兼职工作是非常常见的生活事件，短期的IO期可以帮助您度过收入的下降的时期。
本息还款（P&I）有什么好处？
到目前为止，只付利息的最大缺点是成本。
选择还本付息，您可以在贷款期限内提前还上贷款，因此您最终支付的利息会更少。
例如，50万澳元的贷款，年利率为4.00%，30年的期限内，如果您选择只支付前5年的利息，将多付32408澳元的利息。
还本付息有以下几个好处：
- 更高的借贷能力：大多数贷款机构将只付利息的贷款限制在房产价值的80%（有些高达90%），但您选择P&I，在有担保人的情况下，有可能借到95%甚至105%。
- 降低利率：还本付息会让您的风险低于只偿还利息的借款人，因此银行愿意为您提供更便宜的利率。
- 有可能提前还清房贷：本息还款的还款额可能会更大，但这意味着您正在偿还房屋贷款或投资贷款的利息，从长远来看，您可以节省数千澳元。
- 你最终还是将偿还本金和利息：如果选择只还利息，虽然你的还款规模会小一些，但你只支付贷款的利息部分。一旦只付利息期结束，你可能会很难受，因为你必须开始支付大笔本金和利息。
- 你不会为突然增加的还款额所困扰：只付利息的贷款期限通常为5年，5年后您的还款额将转为P&I，您可能会被突然增加的还款额吓到。
- refinance会更容易：延长您的贷款机构只付利息的期限是很困难的，但是获得批准进行P&I再融资就容易多了。
- 您可以更快地建立资产（build up equity）：强劲的市场将使您的房产价值持续增长，而P&I可以让您最大限度地实现资产增长，并通过进一步减少您的本金避免负资产。
只付利息的长期成本案例研究
假设吉姆借了500,000澳元，以4.78%的年利率偿还标准的P&I。
按25年的贷款价值率(LVR)80%计算，贷款的总利息成本为357,766澳元。
如果吉姆以相同的贷款额和年利率来支付IO付款，则25年的贷款利息总成本为440,443澳元。
在贷款期结束时，吉姆将额外支付82,676澳元的利息。
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