竞标者因利率上升而失去房屋存款

房产买家的交易脱轨，失去定金，并受到损害赔偿的威胁，因为他们认为自己有预先批准的贷款，尽管利率上升使他们失去了借款资格。

对利率的分析显示，更高的利率和更严厉的贷款条件意味着许多潜在的买家不再有资格获得贷款机构在过去六个月中批准的贷款。

“房贷经纪人Clover Financial Solutions的董事Phoebe Blamey说：”买家在交易的最后阶段有很大的风险，因为他们无意中让融资条件失效。”或者，他们认为融资已经被批准，但实际上并没有。”

利率上升意味着借款人可以申请的最高额度会因为更高的还款额而减少。

例如，根据监测利率和费用的RateCity，一个有两个孩子、税前年收入约20万元的家庭，在过去6个月里，其贷款能力减少了27.7万多元，达到约114万元。

如果像Westpac和摩根士丹利预测的那样，到明年4月现金利率提高到3.6%，借贷能力的减少可能会增加到38万元。随附的表格说明了贷款能力的下降。

自5月以来，澳大利亚储备银行连续六次提高现金利率，将现金利率从0.25%提高到2.60%。

借款人还受到澳大利亚审慎监管局(APRA)规定的3%的可负担性缓冲的挤压，贷款机构用它来评估应对成本上升的能力。

根据APRA的压力测试，每个新的住房贷款申请人必须证明他们能够负担每月的还款，比他们申请的利率高3个百分点，或银行预先设定的最低利率（以较高者为准）。最低利率是指将向借款人收取的最低利率。

随着利率的上升，这个测试越来越难通过。

银行业专家表示，许多贷款机构故意将提高利率的时间推迟数周，以确保借款人有时间获得较低利率的资格。

例如，全国最大的贷款机构CBA旗下的数字贷款机构Unloan Home Loans，在澳洲央行10月提高现金利率后，一直等到11月中旬才将其利率提高25个百分点。

建议买家通过加入 “取决于融资 “的条款来抵消交易失败的风险，这给了借款人时间来为房产组织贷款，或者在无法获得融资的情况下终止合同。

它可以保护他们在贷款被拒绝的情况下不至于失去押金或被卖家起诉要求赔偿。

一个标准的条款将包括贷款机构的名字，贷款金额，批准日期和贷款期限及利率。它通常包括7至21天的时间来重新谈判一项贷款。

但它们有局限性，建议借款人寻求法律建议。

买方代理帕特里克-布莱特（Patrick Bright）说，他们 “不被卖家接受”，并声称对于那些同意购买房产然后又改变主意的买家来说，他们是一张 “免死金牌”，而改变主意的原因往往与财务没有关系。

“这意味着你通过谈判让房产过线，只是为了让买家在没有面对任何担忧的情况下撤出，”布莱特说。”这意味着你有可能失去下一个本来要竞标该房产的人，并为其他潜在的买家创造一个负面的印象。

他坚持要求客户拥有当前房屋贷款预先批准报价的文件证据。

同样是买家代理的凯特-巴克斯说，迅速上升的利率意味着许多买家正在努力了解他们的最大贷款能力。

巴克斯说：”这种不明确性意味着他们在盲目飞行。他们对上个月的借贷能力有一个大致的概念，而这个月则是猜测。”

“他们对签署任何无条件的东西都很紧张，并要求提供财务条款，以避免失去押金和被起诉赔偿的风险。”

但Rose诉讼律师事务所的合伙人Melissa Inglis警告说，法院正在对试图利用该条款作为漏洞的借款人采取强硬态度。

“卖家被允许在买家终止合同时要求提供所采取的合理措施的证据。如果买方没有采取合理的行动来确保完成购买的资金，他们可能会失去他们的定金并承担损害赔偿，”Inglis说。

最近的一个案例涉及一个买家，她被发现违反了该条款，因为她在融资条款中提名了一家银行，但她没有追究，然后又没有通过另一个贷款机构获得贷款。

法院认为她没有采取一切合理的措施来获得资金，没收了她的押金，并裁定她有责任承担损害赔偿和诉讼费用。

英格利斯说：”如果你要签订住宅购买合同，要确定合同的条款是正确的，避免提名特定的贷款机构，并在签署前让律师审查。”

RateCity的研究主任Sally Tindall说：”RBA连续六次加息已经对全国各地许多买家的预算造成了破坏。如果加息继续进行，就像预测的那样，人们可能会发现他们的资金进一步缩水，使许多买家回到绘图板。”

Tindall建议那些计划进行房屋贷款的人仔细考虑他们承担多少债务，考虑到未来六个月至少再增加一个百分点的涨幅，并可能在更长时间内增加很多。

“银行对人们的财务状况进行了压力测试，以确保他们能够应对不断上升的利率，但值得自己去计算数字，”她说。”你可能对什么是可负担的有完全不同的解释。”