在冷却市场中出售房屋的10个步骤

克里斯和塔拉-米洛耶维奇知道房地产市场正在降温，但他们希望在价格进一步下跌之前出售，这使得他们更加难以为其不断增长的家庭提供更大的住房资金。

与许多卖家类似，这对悉尼夫妇怀疑他们已经错过了敲定交易的时机，但他们已经确定了他们认为在这个市场上的现实价格，并没有计划打折。他们大约在六年前买下了奎克斯山的三居室房屋。

克里斯说：”如果在我们出售之前价格再下跌5%至10%，我们会踢自己的屁股。”这家人想搬到一个更大的房产，这样他们3岁的儿子Max和10个月的Riley就有更多的空间。

了解你的当地市场。这是一个买方市场。五个月内五次加息，将现金利率推高至2014年以来的最高点，导致去年年底创下历史新高的一些Suburbs的价格大规模下跌。

根据CoreLogic的数据，位于悉尼北岸的Roseville Chase，在CBD以北14公里处，价格在五个月内下降了近14%，即超过50万元。

“过去几年的一些明星房企表现得很糟糕，”买方代理布鲁克-弗林特说。

根据CoreLogic的数据，自5月利率开始上升以来，悉尼的中位数价值下降了近7%，即约7.8万元；墨尔本下降了4%，即3.6万元；除珀斯和阿德莱德外，其他国家的首都都出现了低位数的增长。

Clover Financial Solutions的董事Phoebe Blamey说：”2021年的房产价格是不现实的，因为当时的利率处于历史低位，COVID-19正在给那些被困在房子里的人施加压力，让他们为更大的地方支付更多的费用。”

降低你的期望值。CoreLogic的分析显示，在过去12个月中，卖家的折扣中位数已经从大约3%增加到4%。

但正如附图所示，在市场反弹之前，前几年也有过急剧的折扣。

买家代理Cate Bakos说，不同地区和不同房产的折扣差别很大，取决于房产的质量和需求的强度。

“巴克斯说：”经过全面装修的高质量房产和地理位置优越的房产会有买家的竞争。”但任何有缺陷的东西都会被打折。”

设定一个现实的价格。悉尼西北部Ray White房地产公司的负责人Josh Tesolin说，在这个市场上，正确的价格是很重要的，自从5月开始加息以来，他所在地区的价格已经下降了10%到20%。

“你需要从市场上获得关于房产价值的反馈，”特索林说。”你必须是现实的。如果在活动开展两周后，没有兴趣，也没有出价，那么你就重新设定价格，以更好地反映买家愿意支付的价格。”

知道何时降价。Blamey说，重新定价取决于卖家的情况。”这取决于你有多绝望，”她说。”你可能需要降价，因为你必须出售。但是，如果有人出售的是投资性房产，时间并不重要，可能最好是等待。”

她建议估计盈亏平衡价格，然后对现实的利润目标进行评估。

为竞争做好准备。附图显示，根据CoreLogic的数据，全国范围内的新房源正在减少，但预计在未来几周内会上升。

这些数据还显示，在截至9月4日的四周内，有大约32,000个新上市项目，这比2021年、2020年和2019年的同等时期要高。

要有耐心。CoreLogic的研究总监Tim Lawless说：”房产的销售时间更长了，在截至8月的三个月里，市场上的中位天数上升到33天，而去年11月是20天。”

Lawless说，在经济低迷时期，房产的平均持有期往往会增加，因为担心销售可能无法实现预期的价格。

把事情办好。巴克斯说，对房东来说，更严格的租赁规则意味着投资者正在更仔细地检查房产，以确保它们符合规模、维护和舒适度的监管要求。

Propertybuyer.com.au的CEORich Harvey补充说。”展示良好、位置优越的房产是没有问题的。”

避免资金陷阱。价格下跌加上利率上升，可能会给潜在的卖家带来资金问题，因为他们的房产没有积累足够的资产来获得更大的抵押贷款。许多在经济衰退前几个月购买的买家就遇到了这种情况。

RateCity的研究主管Sally Tindall警告说，一些想要出售的业主可能会成为现有房屋的 “囚犯”，因为他们无法通过再融资来购买另一套房屋。

廷德尔说：”借款人需要拥有至少20%的房产，否则他们的贷款机构会向他们收取昂贵的房贷保险，这可能会抵消任何节省的资金。”

在市场开始复苏之前，年度价格预计为负数，尽管全国房屋价值在过去12个月中上升了约5%。

选择最佳的销售方式。卖家面临的另一个大问题是，是选择拍卖还是选择私人协议，在私人协议中，卖家为自己的房产设定价格。

克里斯-米洛耶维奇正计划进行拍卖，因为 “我知道我的财产值多少钱”，如果达不到这个价格，他就不会继续出售。

其他卖家，特别是那些不希望被网上照片或公开检查打扰的卖家，更喜欢谨慎的销售，由中介将合适的价格与愿意的买家相匹配。

各主要拍卖市场的清算率始终低于平均水平。

谨防租房的选择。许多卖家考虑在出售后租房，期望价格继续下跌。根据SQM研究，在全国住宅物业空置率处于历史低位时，这是一个危险的策略。

澳大利亚金融咨询公司CEO菲奥娜-格思里（Fiona Guthrie）说：”租赁危机使家庭在出售房产和寻找下一个家之间很难找到合适的住所。”