为什么租金上涨是决策者越来越头疼的问题？

如果你或你认识的人最近一直在寻找住处，你就会知道，在过去两年半的时间里，住房市场已经变得疯狂。房价飙升；租金也是如此。

这些发展对人们的生活很重要。保持一个人的屋顶是大多数家庭预算的一个重要部分。它们对经济政策也很重要，目前的重点是降低通货膨胀。

住房成本占美国消费价格指数的近三分之一，占核心消费价格的约40%，不包括食品和能源，而这正是美联储通常用来指导政策的。

因此，住房价格的上涨，特别是（正如我将解释的）租金的上涨是非常重要的。这提出了两个大问题。首先，为什么住房会变得疯狂？第二，对抗击通货膨胀有什么影响？

首先，看一下数据。这些天，我们有两种关于住房的数据：Zillow和Apartment List等在线服务发布的私营部门指数和劳工统计局的官方数字。不寻常的是，目前这些数据来源似乎在讲述相当不同的故事。

BLS系列是业主的等值租金–稍后再谈这个问题。显而易见的是，私人测量显示了巨大的租金增长；而官方数据则没有那么多。然而，这种分歧与其说是对事实的冲突，不如说是指数衡量内容的不同。

私人公司关注的是新租户的挂牌价格；而官方的衡量标准则是租户目前平均支付的价格。由于许多租户的租期为一年，所以平均租金往往滞后于新租金，特别是当后者快速上升时。随着时间的推移，我们可以预期官方系列会赶上。

是什么解释了租金的激增？我在许多文章中看到的一个解释是，租金是由房屋价格驱动的，而房屋价格已经上升了十年–几乎是自2000年代中期房屋泡沫完成放空以来。

低利率和被崩盘烧毁的房屋建筑商提供的有限的新供应导致了实际住房价格的持续上升趋势；当然，这种说法是，房东开始要求更高的租金，以反映他们为其建筑物支付的价格。

但这个论点在逻辑上和经验上都站不住脚。房东收取的是市场可以承受的费用；无论他们为自己的建筑支付了什么，都是一种沉没成本，不应该直接影响租赁市场。而且，2000年代的巨大住房泡沫事实上并没有推动租金上涨。

泡沫是巨大的，尽管今天的房价以实际价格计算甚至更高。但2000年代房价的飙升根本没有反映在租金上。

那么到底是怎么回事呢？最有可能的解释是，COVID-19大流行病增加了对个人空间的需求。部分原因是在家工作的人数突然激增，即使大部分生活恢复正常，这似乎仍在坚持。

而且，如果你有足够的空间来获得一些隐私和安静，在家工作会容易得多。在一篇著名的文章中，弗吉尼亚-伍尔夫认为，要写小说，一个女人必须有 “钱和一个自己的房间”。远程工作不是小说（至少它不应该是），而且它有报酬–但一个自己的房间，或至少一些个人空间，仍然是必不可少的。

更广泛地说，这场大流行对公共生活造成的限制–坐在餐馆和咖啡馆里，浏览商店，在健身房里闲逛等等–可能使以前看起来足够的生活区感到拥挤不堪。许多公共生活已经恢复，但对更大面积的渴望却挥之不去。

因此，对居住空间的需求激增–称之为弗吉尼亚-伍尔夫效应–这可能推动了市场租金的激增。

现在，这听起来似乎应该是一个一次性的冲击，甚至可能是随着常态的恢复而部分地进入逆转。事实上，数据表明，租金通胀已经达到顶峰，尽管它仍然很高。

我们没有可靠的季节性调整，无法让我解释较短期的变动。但可以肯定的是，最近的租金上涨率已经下降。而且，在相当短的时间内，市场租金将趋于平稳，至少以实际价格计算，这似乎是合理的。

然而，即使发生这种情况，官方对住房成本的衡量标准也会在许多月内继续上升。官方衡量住房价格的方法是将市场租金与房主在出租房屋的情况下所需支付的费用估算结合起来，这个数字来自实际出租的房屋。

重要的一点是，即使新住宅的租金随着租约的到期和必须续约而趋于稳定，这两个数字也会在9至12个月内上升。

而这可能会给政策制定者带来两难选择。美联储认为（我认为是正确的），美国经济运行过热，需要降温；它使用核心通胀作为衡量过热的一种方式。

但住房是核心通货膨胀的一个重要部分。很快，我们可能会出现这样一种情况：虽然我们不再有热的经济，但官方衡量的住房成本却在上升，因为官方的衡量标准仍在追赶弗吉尼亚-伍尔芙效应。

我认为，在这种情况下，美联储维持紧缩的货币政策将不再有意义，即使其标准通胀指标仍在上升。但美联储愿意做出这样的判断吗？即使它了解正在发生的事情，它是否会担心考虑到官方统计数据的滞后性会被认为是在找借口并损害其可信度？

有趣的问题，我想最好是在一个人的房间里悠闲地思考一下。

这篇文章最初出现在《纽约时报》上。