澳洲商业用地开发贷款 – Commercial Land Loans
银行在考虑商业用地开发贷款申请时有严格的要求。
重要的是，要对您计划建造的地点进行研究，而且您签约的建筑商要有证书。
我可以借多少钱？
商业用地开发贷款与住宅建设贷款非常相似，只是银行对贷款与价值比率（LVR）的要求比较严格。
一般来说，您可以获得以下的贷款：
- 标准商业地产。借款额度为土地和建筑成本的75%或土地与开发成本之比（LDCR）或竣工价值的65%。如果有担保人，您可以借到100%的资金!
- 专门的商业地产。专门的商业地产，包括垃圾填埋场或废物管理设施，可获得50-60%的土地开发费率。
- 最高贷款额度。任何超过2000万澳元的贷款都要视情况而定。
- 最高贷款期限。最长为3年。
- 只付利息的期限。在施工期间，最长为3年。
- 信用额度：可提供。然而，信贷额度的费用可能很高。
- Low doc, no doc 和租赁文件贷款。不提供。
- 不良信用贷款。不提供。
- 剩余库存贷款。可帮助您实现投资回报的最大化。
为什么要与专业房贷经纪人交谈？
专门从事商业用地开发贷款审批的房贷经纪人与大银行的客户经理有很大不同，原因如下：
商业经纪人是商业信贷政策方面的专家，并且拥有包括主要银行在内的许多不同贷款机构的广泛金融解决方案的产品知识。
他们可以正确评估您的情况和需求，并帮助您编写一份商业用地开发贷款申请书，清楚地展示出您作为借款人的优势。
一旦他们确切了解您的计划，他们不仅可以为您安排适合您的贷款机构和产品，而且他们可以直接与信贷部门的决策者打交道，以确保更快和更顺利的批准。
他们可以根据您的财务状况帮助您借到最高的LVR，甚至可以通过谈判大幅降低商业利率。
我可以用什么作为贷款的担保？
- 正在开发的房地产的注册抵押。
- 关于您对所有担保财产的所有权利和承诺的一般担保协议（GSA），包括预售保证金。
- 董事/股东的担保。
- 设计和知识产权的权利（建筑师可以在这方面提供帮助）。
银行将如何评估财产？
估值是关键!
通常有两种估值方式。
一个是建筑成本加土地价值（75% LDCR），另一个是竣工时的价值，通常更高。
这就是为什么LVR通常较低（65%）的原因，因为这部分是银行根据两者中较低的金额来确定最终的贷款金额。
例如，如果土地成本为200万澳元，建设开发成本为600万澳元，那么总成本为800万澳元，您最多可以贷款600万澳元（基于初始估值，不包括建设的软成本）。
然而，如果在一个30个单元房的街区建设结束后，以每套公寓50万澳元的价格出售，最终价值可能反而是1500万澳元。
因此，在LVR为65%的情况下，您最多可以借到975万澳元。
然而，银行通常会选择低密度贷款或低利率中较低的一个，所以您可能只能为整个开发项目借到600万澳元。
银行将委派一个专门评估您要购买的商业用地类型的估价师。他们将根据您的开发计划进行估值。
您可以自己聘请估价师，但他们必须经过认证，通常是澳大利亚房地产协会的认证。
请记住，您必须为此买单（费用都在5,000-10,000澳元之间）。
估价师将想知道：
- 正在建造的单元房有多少。
- 房产的建造地点。
- 每个单元房的大小（小于50平方米的单元房被称为单间公寓，贷款机构在审批和LVR方面比较保守）。
- 您想购买的房产类型在该地区的可比性销售情况，即工业、商业、零售或住宅。
- 建筑成本（硬成本而非软成本）。
- 您能提供多少资金以购买，以及您有多少应急资金。
- 施工进度和完工日期。
- 对于一个单元房或公寓楼的开发，您一般需要至少70-90%的预售。
- 您需要有建造商业地产的经验，可以具备开发能力（小型开发），也可以是项目经理、首席工程师或商业建筑公司的现场经理。
房产会被重新估价吗？
对于商业开发项目，通常有一个年度审查要求，该房产将每3年或每5年以较低LVR的商业用地开发贷款进行重估。
基本上，银行关注的是价格的波动，特别是在经济不稳定的地方。
估价师需要确保商业房产有经济实力雄厚的租户，或者商业租户将长期租房。
如果租赁率下降，并且有迹象表明对您所拥有的这种类型的房产失去了兴趣，银行可能会收回贷款，并根据房产的租约或租户的数量来降低LVR。
银行通常会进行加权平均租赁期（WALE），以计算出房产何时可能会空置。
当州政府或联邦政府出台与吸烟或饮酒有关的法律时，酒吧所有者就会决定出售酒吧。
随着顾客的离去，交易量会迅速下降，因此酒吧的估值很快就会跟着下降。在过去，人们发现剩余的商业贷款是110%的LVR!
银行希望获得投资回报
贷款机构通常会进行内部计算，根据他们的贷款额度，计算出他们希望得到的回报。
如果您向银行申请商业用地开发贷款，则已经以房屋贷款或几笔投资贷款的形式获得了现有的贷款便利。
您也可能有现金资金或有几百万现金存放在交易账户中。
正因为如此，您的房贷经纪人在争取较低的商业利率以及降低额度费用方面的谈判中处于有利地位。
例如，典型的额度费用可能是贷款额度的2-3%，但经纪人可能能够谈判出1%的额度。
客户可能已经有了银行的现有贷款便利，或者他们会试图在贷款上附加一些东西，如更高的利率和额度费。
我想开发商业地产的类型会受到限制吗？
无论您是想建一栋住宅单元房、仓库、酒吧还是酒店，都需要专业的评估师来审查您的计划。
您需要获得DA的批准，例如，银行不会批准在工业区的儿童保育中心的商业用地开发贷款。
在大多数情况下，您最多可以借用房产价值的50-60％，但这实际上取决于该房产被视为标准房产还是专业房产。
如果确实需要服务，例如在新Suburbs，则可以考虑开发诸如服务站和酒吧之类的房产。
该位置及其人口可能会为您要开发的房产提供支持，这将有助于吸引想要为其业务租赁场所的商业租户。
关于商业用地开发的提示
当心供过于求
在商业用地开发方面，选择正确的位置确实很重要。
因为完成一次开发可能需要2到3年的时间，您必须有相当的前瞻性，并考虑市场的变化。
从住宅的角度来看，要考虑您所提议的单元房是否会加剧日益严重的过度开发问题。
有时，在您想开发的地方，可能会有建造大型公寓楼的计划正在进行。
请向当地议会了解该Suburbs的审批计划。
人口稳定增长且移民人数众多的城市在开发住宅单元房时总是优先考虑的，但您必须考虑对计划建造的特定类型商业房地产的需求。
例如，您是否打算在一个地区开发一个小型办公楼或仓库，而该地区的议会已经批准了在附近建造一个商业园的计划，并配有零售中心，且拥有众多的租户群体。
这些都是您需要询问的问题，它不一定会成为您发展计划的绊脚石。
如果您擅长营销，或者可以将这部分内容外包出去，您仍然能够成功地吸引到您想要的租户。
您做了尽职调查吗？
虽然开发可能是一个漫长的过程，涉及大量的辛勤工作和规划，但是您可以做一些事情来确保该过程的顺利进行：
- 检查政府法规的变化。这与您要开发的房地产类型的建筑标准有关。例如，老年护理机构和儿童保育中心需要采取非常严格的防火措施，包括消防通道，工作洒水喷头和火灾警报器。
- 确保您是在正确的区域内开发。特别是在申请商业用地开发贷款之前，要向当地政府核实。您已经在几年前买了土地，但该地块可能已经从工业用地改成了住宅用地，在这种情况下，您就不能建厂了。
- 即将进行的其他市政局计划。基础设施的建设对您开发的商业地产和您想吸引的租户来说，既可以是有利的，也可以是不利的。例如，零售企业所有者不会希望在现在紧邻高速公路的舞厅租用空间，也就是说，大部分的道路或公路交通将被转移到高速公路上。
- 研究该地点。查阅 commercialrealestate.com.au 或 realcommercial.com.au，以了解与您正在开发的项目类似的商业地产。您可能会发现，这不是您想开发房产的正确市场。
- 组建一个强大的团队。确保您有一位有执照的建筑商和有经验的工匠团队。您还需要有建筑师和城市规划师，可以帮助您顺利完成DA程序。
商业用地开发贷款常见问题
为什么预售对单元房很重要？
在预售方面，并非所有的贷款机构都是一样的!
当涉及到单元房的预售要求时，开发商的最终目的是出售单元房以清除商业用地开发贷款的剩余债务。
这只是最低限度，不包括利润，因为银行想确定该房产可以被出售或可以产生租金收入。
如果50%的预售额是清偿债务所需的，那么这就是银行将使用的基准。
然而，这通常只适用于500万澳元以下的GRV。
如果超过这个数字，您可能会被要求达到100%的预售债务保障。
如果我想开发综合用途商店怎么办？
对于那些在建筑底部提供商业或零售空间，在顶部提供住宅单元房的商业地产，您一般只需要在住宅单元房里拥有一定数量的租户，而预租的商业租户可以稍后再租用。
如果我只想翻新或装修一个店铺怎么办？
如果您想获得装修贷款，要知道有一些贷款机构提供翻新贷款，但要想选择合适的贷款机构却要花很多钱。
谨防单间公寓
40平方米以下的单元房很难获得批准。
即使您在开发商业地产方面有丰富的经验，银行往往对Unit面积小于40平方米的公寓开发项目保持质疑的态度。
商业开发商往往试图限制每个单元房的面积，以最大限度地增加他们可以签约的租户数量。
问题是，这类单元房的市场仅限于学生、年轻的单身人士或夫妇，或追求廉价租金的人。
银行对市场吸引力有限的商业地产持谨慎态度，所以您可能会被拒绝贷款，因此不得不增加每个单元房的面积以获得批准。
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