投资者摆脱利率上升的影响，对租赁的需求增加

尽管利率上升，紧张的租赁市场、更高的收益率和长期资本收益的前景可能将维持投资者的需求，因为全国房地产空置率下降到约1%，是17年来的最低水平。

但是，由更多现金利率上升的前景、政府可能的变化、动荡的股市、高水平的家庭债务和欧洲战争引起的市场不确定性可能会减缓短期增长。

“监测房地产市场的CoreLogic公司研究主任蒂姆-劳利斯（Tim Lawless）说：”虽然较高的利率可能会阻止一些投资者，但考虑到租赁市场的紧张程度以及较高收益和长期资本收益的前景，我不会惊讶地看到投资者的需求保持合理的稳定。

政府的分析显示，随着严格的审慎控制的放松，投资者在抵押贷款活动中的份额已经从2021年初的约23%的历史低点上升到近三分之一。

“这是因为房贷的速度加快了，而业主自用的贷款减少了，特别是对首次购房者的贷款，在过去的一年里，由于投资借款上升了56%，业主自用的贷款下降了29%，”劳利斯说。

但根据CoreLogic的分析，投资者占整个房贷市场的比例仍然低于十年来的平均水平，即约35%。

在截至5月的12个月中，房贷的增长已经从最近的116%的高峰中缓和下来，新州的需求最强，超过38%，其次是昆州的35%。

“Lawless说：”考虑到悉尼的入市价格最高，收益率最低，而且可以说中期资本收益的潜力较小，看到投资者如此集中在新州是令人惊讶的。

“如果更多的投资者把目光投向布里斯班、阿德莱德和珀斯等市场，我不会感到惊讶，因为这些地方的买入价格较低，收益率较高，中期资本收益的前景也可能较高。出于同样的原因，交通便利的区域市场也可能更受投资者欢迎。”

投资者将监测他们与自住者相比所支付的溢价是否会在现金利率上升后增加。

澳大利亚储备银行的分析显示，投资者对现有住房贷款支付33个基点的溢价，对新发放的贷款支付29个基点的溢价。

公寓通常比房屋更受投资者欢迎，可能是因为它们通常更便宜，维护成本更低，与独立屋相比，收益率更高。

根据CoreLogic的数据，全国首都的Unit价格中位数比房价中位数低约30%（或29.4万元）。毛租金收益率约为3.6%，比房屋的毛收益率高80多个基点。

住宅租金涨幅与最近的房地产价格涨幅一样高，吸引了寻求更高的收益率、对冲通货膨胀以及慷慨的折旧和减税的投资者。

据监测市场的SQM研究公司称，在过去的12个月里，澳大利亚一些首府城市的房屋租金上涨了15%至20%，因为供应未能跟上需求的急剧增长，特别是在密度较高的区域首府。

监测住房需求、供应和可负担性的政府智囊团国家住房金融和投资公司表示，由于经济的加强，COVID-19限制的放宽，以及移民和学生的高水平回归，今年的租房需求预计将增加。

由于没有任何联邦选举政策可能导致削减慷慨的负资产负债率优惠或折旧津贴，信心也得到了维持。

AMP首席经济学家Shane Oliver预计，未来18个月，住宅平均价格将下降10-15%，这将使平均价格回到去年4月左右的水平。这使得负资产大幅上升的可能性不大。

根据RBA的分析，投资者集中度较高的 “高端 “住房市场对短期内的利率变化更加敏感。

“CoreLogic的Lawless说：”这可能是悉尼和墨尔本市场已经出现价格下跌的原因，预计更多可负担得起的住房市场将最终跟随下降趋势。

但中介公司称，高端市场已经与其他行业脱钩，个位数的利率增长不太可能影响价格或营业额。

“需求非常强劲，不受利率涨跌的影响，”RT Edgar的房地产经纪人Antoinette Nido说。”利率上升将意味着回归到一个更正常的市场”。

专门从事高端物业的买家代理Emma Bloom说：”有大量的需求，但仍然没有多少供应。大多数顶级买家都支付现金，所以利率上升不会有什么影响。”

专注于悉尼200万至1000万的中级市场的买家代理Patrick Bright说：”你必须在岩石下才知道利率会上升。市场活动已经在放缓，比以前的热度要低得多。”

Cate Bakos是墨尔本约100万至500万的中级市场的买家代理，她补充说。”许多投资者更关心对他们借贷能力的影响，而不是生活成本。”