澳洲买地攻略 – 房地产开发指南

获得完美的财产对于任何投资事业的成功都是至关重要的。

当然，对于房地产开发来说，选址就更重要了，因为在你刚开始购买时，你的利润空间的很大一部分就已经确定了。

底线是，多花钱购买一个不那么理想的地点，您会在尝试计算增加的​​费用时总是看到您"追尾"。如果现场证明存在问题，不仅会增加购买成本，还会支付额外的印花税，以及可能对建设预算造成的损失。

与房地产开发的各个方面一样，在这个关键阶段，您永远不应忽视全局和所有重要事实；真正的利润在于购买。

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寻找完美的地点

要购买优秀的开发地点，您需要找到"未经加工的钻石"。

换句话说，您必须能够确定一个可能被其他人忽视的地点。

尽管这听起来很简单，但需要大量时间，精力和耐心。

在当前的环境下，随着房地产市场出现较少的投资者和买方活动，拥有现金的准开发商将有机会追逐并确保良好的发展前景。

您只需要知道在哪里寻找和寻找什么。

本质上，作为开发商，您的目标必须始终是以低于市场价格的价格购买。

如果您为该地点支付了过多费用，那么您甚至会在开始之前就陷入困境。

采购良好的开发用地就是了解您的市场，不仅仅是代表对那里的许多房地产市场有所了解，而且还要了解更大的经济前景。

因为开发项目的寿命至少为一年，或者更常见的是两到四年，所以如果您想成为一名成功的开发人员，则不仅需要了解房地产市场，还需要了解总体的经济状况。

然后，您需要就未来几年市场的发展方向做出明智的决定。

良好的研究意味着您将做出明智的决策，而不仅仅是在地图上投掷飞镖。

它可以帮助您根据影响住宅领域的许多因素来集中精力寻找潜在的地点。

此外，您需要关注人口趋势并研究想要居住在您所考虑区域中的人们所需要的房产类型。

您的目标租户或买家是否将由单身专业人员，年轻夫妇，退休夫妇或已建立家庭的组成？

他们是在一块土地上寻找公寓，独立屋或独立式住房，以便孩子们玩耍吗？

花时间去研究和教育自己关于人和地方的知识至关重要。人们想如何生活，在哪里生活以及他们想生活在什么样的空间中。

所有开发人员如今都应考虑的不断变化的人口趋势的一个例子是单人家庭和夫妻家庭的增加。

据估计，在未来十年中，将有340万澳大利亚人独自生活。

反映这种转变的是对低维护，高密度住宿的需求不断增长，特别是在主要首都及其周边地区。

透彻了解您的市场，并记住您必须了解所选区域的明天市场，因为您的开发可能要两到四年才能完成，您将有更多的机会来确保最合适的地点为您的潜在租户和买家打造最吸引人的住宅风格。

您需要考虑在您所考虑的任何潜在地点附近有哪些基础设施，以及该基础设施对您已完成的产品及其可取性可能产生的积极或消极影响。

从本质上讲，这全都归结为……

位置，位置，位置

虽然它看起来像是陈词滥调，但在选择最佳开发地点时，位置，位置，位置至关重要。

在繁荣时期，人们准备为备受追捧的优质地区和困难时期的房产支付更高的价格；优质Suburbs的房地产将继续畅销，而次要地区的房地产则会在市场上萎靡不振，并失去价值。

从逻辑上讲，在这些昂贵的地区建设成功的开发项目较为容易，因为这些地区的潜在利润空间更大。

优质地点的需求低，价格看似荒唐，但请记住，只需要一个现金买主就可以进行销售。

因此，在一条价值超过100万澳币的房子的街道上，一栋特定的房子如果吸引某位买家的话，通常要价150万澳币。

另一方面，不受欢迎的地点的价格波动幅度非常小。

在一条街道上出售大约450,000澳币的房屋中，将房屋面积扩大一倍并进行彻底的改造，不太可能将其价值提高到远高于485,000澳币，因为存在一个难以突破的硬性价值上限，并限制了其潜在收益。

从逻辑上讲，可以说，在没有可负担能力上限的地区，利润空间还有更大的波动空间。

就是说，这些地区非常受追捧和令人向往，人们愿意为在该特定Suburbs获得优质房产而付出的一切，即使价格破纪录也是如此！

在高价值地区进行开发的另一个原因是，无论你是在高价值地区还是低价值地区，开发的成本是相同的。

不论房屋的最终价值如何，许多成本仍然是可比较的，例如沙子、水、管道、电缆和石膏。

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这意味着建设高档房地产开发项目的成本可能仅比标准开发项目高15％至20％，但最终产品的价格可能要高得多。

作为开发商，了解驱动房地产价格的供求规律非常重要。

你需要能够识别出总需求强劲的地区，由于总体的愿望和便利设施和服务，如交通、商店、学校和娱乐。一般来说，这些Suburbs都在主要首都附近。

在地点购置时，要注意的另一件好事是转型中的Suburbs。较老的Suburbs正在被高档化。

通常你会发现，年轻人搬进这些地区是为了购买和翻新旧的、有特色的房子，这样做给破败的Suburbs带来了新的生活。

这一地区经常以高档咖啡馆，餐馆和精品店的形式吸引该地区的商业，以迎合新一轮的现金流居民。

敏锐地观察价格，以发现您认为这种转型可能被低估且适合这种转变的Suburbs；通常，他们就在Suburbs的隔壁，那里的房价已经上涨了一段时间，年轻的购房者已经因为房价的快速上涨而被淘汰了。

警告

与任何类型的投资一样，房地产开发应以确保强劲的资本增长和稳定的租金收益的形式确保长期财务收益为目标。

这两种结果只能在那些一直保持良好势头的领域实现，而且历史上无论整体市场起伏如何，每年平均至少实现7%至10%的增长。

对于第一次开发的开发商来说，次级地段的廉价土地可能是一个诱人的诱惑，但要小心！

在区域城镇和Suburbs外围地区等地区的开发地点很受欢迎，这是有原因的。

事实是，由于经常存在供大于求的事实，在这些次要位置完成的项目将总是需要更长的时间来租户或转售。

这些区域通常距离主要的CBD太远，以至于无法保持内部城市邮政编码和便利设施的持久吸引力。

从财务上讲，任何类型的房地产开发都涉及太多风险，以至于您无法将已完成的项目推向市场或长期无法保持其价值。

建议刚起步的开发人员，他们认为在需求旺盛的黄金地段的地点成本太高了，以至于他们不得不考虑拥有大型绿地可开发土地的小乡村城镇或外围城市地区，而您从较小的土地开始，内城改造项目，然后从那里继续前进。

从长远来看，这样做将获得更大的回报，而风险则要少得多。