度假屋梦想的风险更高

Genevieve和Chris de Campo选择在夏季的高峰期出售他们由建筑师设计的五居室度假屋，该屋位于Portsea郁郁葱葱的Moonah树丛中，是维州富人和权贵的著名邮政编码。

在塔州，墨尔本的财务顾问保罗-莫兰（Paul Moran）正在翻修他在朗塞斯顿（Launceston）靠近塔玛河的一栋维多利亚时代的三居室房屋，他计划在旅游淡季时住在这里。

全国各地的海滩和河边度假区都有大量的买家和卖家，因为对临水度假物业的需求继续受到价格上涨、资金雄厚和免受大流行病影响的推动。

莫兰说，在决定第二套住房时，他用了自己的头脑和心。”这是非常实惠的，特别是在利率处于历史最低水平的情况下，”莫兰补充说。”这不会影响我的退休计划。”

吉纳维芙-德-坎波说，他们的房子可能以600万至700万元的价格出售，为客人提供了一个独立的套房和广泛的户外生活功能，包括一个游泳池和温泉。这对建筑师夫妇两年前完成了该房产的建造。

房地产经纪人说，全国人民对房地产的热情并没有因为暑假而减弱。他们收到了来自租房者的询问，他们已经爱上了这个地方，并决定将其作为朋友和家人的理想度假场所。

史蒂夫-吉尔比（Steve Gillbee）是一名退休人员，他正从位于墨尔本西南约89公里的麦克雷（McCrae）的湾边家庭住宅中缩减规模，他说在该房产上市的第一周，就有3500人次在线观看。

Gillbee的四居室住宅可以看到菲利普港湾的全景，预计售价将超过300万元。

“一月份是我们一年中最重要的时间，”正在销售该房产的百丽物业公司主管格兰特-麦康奈尔说。

麦康奈尔说：”需求很旺盛，一切都在销售。”他补充说，麦克雷的一个15平方米的沙滩箱最近以超过50万元的价格售出。

在Portsea，Kay & Burton公司的董事Liz Jensen说，虽然夏季通常会吸引许多度假者的投机性咨询，但今年有更多的人准备购买。

詹森说：”舔冰激凌的人少了，准备大口吃的人多了，”詹森说，二手房买家在寻找名贵房产，并准备支付任何费用。

去年，全国房地产价格增长了20%以上，对具有独特特点的区域中心的需求特别强烈，如靠近海岸和方便前往CBD。

但对增长放缓的普遍预期，使得假日买家更有必要确定他们的购买理由，了解什么是可以承受的，并考虑前期和持续的成本。

AJ财务规划公司的创始人Alex Jamieson说，这意味着要决定这是一种生活方式的选择，还是一项投资决定。后者需要了解租赁市场、管理、借贷利率和税收。

“Jamieson说：”假日租户的期望值非常高。”一个破旧的度假小屋和邋遢的家具是不会成功的。

“我们看到人们不得不花费数万元来使房产达到出租的状态，再加上盗窃和磨损造成的维护费用。

其他费用包括保险、市政税、能源费、一般维护、园艺和清洁，以及意外问题，如丢失钥匙，这些都需要时间、精力和金钱来解决。

物业专家说，管理和维护费用通常占租金的20%左右。

一个投资物业要想表现出色，就必须处于黄金地段，特别是在淡季吸引租户，这意味着要靠近设施、水景和旅游景点。

“COVID-19引发了对远离中心商业区的房产需求的巨大增长，但问题是，随着条件的缓解，它是否会持续下去，”Jamieson说。

莫兰已经开始对他在朗塞斯顿的房产进行装修，他说在购买之前，他计算了经营第二个家的成本，潜在的短期收入，税收减免以及对他的生活方式和退休收入的影响。

他说：”旺季的度假收入将大致覆盖成本，”他补充说，这不会对其他生活方式问题产生影响，如海外度假。

AMP Capital首席经济学家兼投资策略主管Shane Oliver表示，由于 “风暴云 “威胁到房地产的繁荣，价格上涨也可能放缓。

奥利弗说，预计会出现下行，因为高房价正在迫使买家退出市场。他还提到了抵押贷款利率的上升，更高的利息可负担性缓冲，以及为减缓借贷而进行额外宏观审慎控制的可能性。

CBA负责购房的执行总经理Michael Baumann说，度假屋的存款和借款标准与自住者或投资物业相同。”借款人需要证明他们能够偿还贷款，”Baumann补充说。

根据监测房贷成本的Canstar公司，投资贷款的利率通常更高。

ATO官员一再警告说，由于房产投资的增加、家庭办公室的繁荣以及COVID-19对租金索赔的影响，假日房产索赔是一个关键目标。

H&R Block的税务总监马克-查普曼说：”你可以从你的年收入中扣除任何为获得该收入而产生的金额。这可能包括租金和代理费（如支付给Airbnb和其他公司的租赁费），加上物业维修、保险、折旧和房贷利息。”

但是，只有在房产真正可供出租的时期才能扣除费用。”查普曼补充说：”你不能为个人使用的时期、家人和朋友免费使用房产的时期或房产被故意空置的时期索赔。

在出售房产时，也有资本利得税的责任。

计算的依据是销售价格和成本基础（包括购买成本和相关费用，如法律费用和装修）之间的差异。

那些拥有房产超过12个月的人，有资格获得50%的CGT折扣。