澳洲商业贷款如何避免GSA(一般担保协议)

银行是否总是要求提供GSA?

无论你是个人还是公司董事,在申请商业地产贷款时,你通常需要提供住宅物业作为担保。

你可能不知道,大多数银行也会要求对该房产和你的任何及所有商业资产签订一份一般担保协议(GSA)。

您可以避免使用GSA,但这将取决于您的申请,你的商业地产以及你用来担保贷款的住宅地产的实力。

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我如何避开GSA?

更多时候,借款人只是简单地接受一般担保协议,而不去问是否真的需要它。

有些贷款人比其他贷款人更灵活,通常会根据以下几种情况的组合而放弃对GSA的需要。

你购买的是标准的商业地产

与酒吧、餐馆和商业农场相比,办公室、仓库、工厂和零售Unit更容易销售。

信贷部门可能只在针对特定用途的房地产时才会主张设立GSA。

贷款低于100万澳元

在这种情况下,您将需要提供担保和赔偿协议或G&I。

这基本上是董事和银行之间的"握手"协议。

该条例规定,如果出售物业和资产的资金不足以偿还未偿债务,他们将承担全部债务责任。

G&I协议在贸易融资和发票贴现很常见。

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你良好的财务状况

你可以用你过去2-3年的个人和企业财务、强大的资产负债率和清晰的信用档案来证明这一点。

基本上,只要你能偿还债务,或者你有足够的商业地产权益来偿还贷款,你的经纪人就可以反对G&I和GSA。

你有丰富的经验和强大的商业计划

拥有丰富的业务经验可以决定商业贷款申请的成败,它可以帮助确定您是否需要提供GSA。

每个案例都是根据其本身的价值进行评估的!

您可以与抵押经纪人谈谈避免通用担保协议的要求。

受益方

复杂的交易

拥有多个小股东或董事的公司或信托公司可以受益。

让一个拥有少数股权的被任命的董事充当商业贷款的担保人是没有意义的。

在这种情况下,可以不需要GSA或者由业主来担保贷款。

业务增长不会受到束缚

如果您需要长期的商业贷款,则可以使用商业地产中的股权作为担保。

如果房产已经有了GSA,那么你将无法从其他贷方获得融资。

唯一的例外是,如果各方都同意分出("优先契约")或银行注销了《一般担保协议》。

走这条路通常是一个漫长的过程,如果你试图快速发展业务时,这将对你毫无帮助。

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大多数情况下,GSA是多余的!

银行是会规避风险的,所以,更多的时候,当你的住宅物业实际上已经足够抵押时,他们会通过要求签订一般担保协议来过度抵押贷款。

原因是商业地产的价格波动往往比住宅地产大得多。这主要是由于宏观层面上的经济变化(如采矿业和制造业),但部门层面的变化也是原因之一。

所有这些都会影响买家对你的房产的兴趣。

有时,很难为商业地产找到买家,也很难以可以弥补银行损失的价格出售。

通过获得你的住宅和商业地产的"担保权益",银行可以降低其的风险水平。

如果您拖欠抵押贷款还款并且房产被迫出售,这一点是至关重要。

GSA是如何工作的

自2012年1月30日以来,固定和浮动公司收费有效地取代GSA。

GSA不会授予您财产和资产的银行权利,但它所做的是通过商业贷款为他们提供担保权益。

如果您在以下情况下"违约":

  • 无力偿还抵押贷款;
  • 第三方(例如贷方或公司实体)对GSA已担保的任何财产进行担保,包括与供应商建立信用额度。

GSA适用于所有财产(土地除外)和资产,包括水权和一些法定许可证、货物或存货、股票、债务甚至知识产权。

如果您的企业成为破产管理人,则破产管理人可以选择出售该企业和您的任何资产以弥补银行的损失。

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什么是PPSR?

澳大利亚《2009年个人财产证券法》(PPSA)于2012年1月30日生效。

PPSA基本上取代了澳大利亚所有的个人财产证券法。这包括由澳大利亚证券和投资委员会(ASIC)维护的公司收费登记册,以及其他一些州注册登记册,包括负担车辆登记册(REV)。

个人财产证券登记册(PPSR)适用于公司、个人、合伙企业、信托公司和其他法律实体。

重要的是,你和你的银行必须在PPSR上注册通用安全协议。

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向抵押贷款经纪人寻求法律建议

你应该向专门负责购买商业地产的律师咨询法律意见。

商业贷款及其相关条款是高度可协商的,所以与专业的抵押贷款经纪人交谈是很重要的。

他们可以帮你向合适的贷方展示强有力的证据的。

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