土地成本推动房价蓝调

澳大利亚在健全的经济管理、没有严格的阶级结构和机会平等的基础上建立了一个成功的自由民主国家。平等主义和公平竞争的意识，加上高水平的住房所有权，支撑了社会的凝聚力，使社区得以蓬勃发展。

然而，住房负担能力的恶性恶化导致财富的不公平分配，使这一切都处于危险之中。正如我们最近在美国看到的那样，几十年来低收入美国人的实际收入停滞不前，为社会动荡埋下了种子，使社会两极分化并导致叛乱。

公平地说，澳大利亚的收入分配问题比美国要少得多–国际比较一直显示澳大利亚处于中间位置。

然而，住房负担能力问题现在已经到了一个关键阶段，有可能削弱这一检验社会良好运作的重要试金石。以下事实证明了这一点：相当一部分首次购房者现在需要有钱的父母的支持，以使他们能够承担进入住房市场的费用。

这简直是不公平的。而且，随着长期的低利率促使资产价格进一步攀升，阶级鸿沟将进一步扩大。

又一次对住房负担能力的调查正在进行中，这次是由众议院税收和收入常设委员会进行的。像之前的其他调查一样，结果似乎是不可避免的。也就是说，不了解问题是如何演变的，不了解无所作为的社会风险是如何增加的，也不承认解决这个问题所需的结构性变化的规模。

调查将突出政治反应的可预见性，如果不是徒劳的话。政治上的保守派，尽管手忙脚乱，最终还是会洗手不干，把问题扔回给各州解决。

另一方面，工党将几乎只关注社会住房的不足–这虽然是善意的，但并不是主要的游戏。

作为一个问题，住房负担能力已经在很长一段时间内悄悄地来到我们身边–接近两代人而不是一代人。各级政府和各种观点的政府–有时是出于好意，有时不是–在过去几十年里缓慢但肯定地扰乱了通常用于鼓励充分供应新住房的信号和激励措施。

现金紧张的州和地方政府基本上选择阻力最小的政策来增加收入。在这一过程中，住房负担能力的恶化是意外的牺牲品。我想到了沸腾的青蛙这个比喻。

从本质上讲，30或40年来，政府引起的供应方收费、征税和障碍增加了建造新住房的土地成本。这阻碍了建筑部门应对需求增长的能力。

如果新住房的土地成本上升，使得新住房的开发无法负担，那么住房的供应就会停滞，需求就会被迫追逐现有的存量。随着需求和供应的失调，市场很可能成为一个压力锅，只能通过房价的飙升和随之而来的负担能力的恶化来解决。

自20世纪80年代初以来，悉尼的新建筑土地价格急剧上升，约为16倍。新建房屋的实际建筑部分并没有实际增加。普通房屋的建造成本已经从35到40年前的5万元上升到30多万元。

在同一时期，平均房屋的面积增加了一倍。按每平方米计算，建房成本增加了两倍多。但是，这与消费者价格指数所衡量的价格的总体变化是一致的。尽管建造新房的成本（按实际价值计算）相对稳定，但自1980年以来，新房买家面临的成本（包括土地和建筑）增加了约10倍。

当长期的不良政策导致增加新住房存量的成本–按实际价值计算–急剧上升时，我们不应惊讶地看到住房负担能力成为澳大利亚的一个关键问题。

了解负担能力下降是如何发生的，是解决这个问题的必要第一步。但经验表明，在澳大利亚的政策环境中，没有一个简单的解决方案，其特点是根深蒂固的政策交织在三级政府之间。

我们能否解开近两代以来一直困扰着住房负担能力的政策之蛋？如何让政府从他们长期以来的乳牛身上断奶？困难重重。而这必然需要联邦领导层制定一个框架，鼓励州和地方政府找到出路。

随着新住房市场摆脱了对其不利的偏见，随着时间的推移，我们将看到住房可负担性的改善，这是缓慢但肯定的。

途径是为政府提供一个替代性的收入来源，以胡萝卜加大棒式的激励框架为前提，使政府能够取消对开发用地的各种税收、费用、收费和分区限制，这些都助长了澳大利亚住房负担能力的缓慢下降。

这与全面税制改革的需要非常吻合–至少包括提高消费税的税率和覆盖面。

彼得-琼斯曾在经济规划咨询委员会办公室、BIS Shrapnel、北领地财政部和澳大利亚建筑大师工作。