房地产投资者如何将月度还款额减半

房地产投资者正急于回到全国火热的住宅房地产市场，新贷款增加了近50%，其总价值翻了一番。

由于利润飙升、边境限制放宽、租房暂停令的取消以及COVID-19对房产检查和拍卖的锁定解除，需求预计将增加。

对于阿德莱德的投资者Dave Traeger来说，房地产的繁荣是一个机会，可以将他在阿德莱德、珀斯和堪培拉的10套房子的投资组合调整为四套质量更好的房产。

45岁的Traeger在20多年前购买了他的第一处房产，他说拥有较新的房产意味着减少了维护成本，降低了租户的流动性，并有可能增加资本收益。

他说：”这是值得的。”他说他的投资策略是为了帮助他提前退休。

廉价的融资和对投资者有利可图的税收优惠对许多人来说是一个引人注目的组合，因为替代资产（特别是银行存款和固定收益）提供了谷底的回报。

大卫-巴雷特是墨尔本的一名企业家，他有三套房子和一套联排别墅，但他想买一套商业房产，可能是一栋办公楼。

“我感到非常有信心，”巴雷特说。”利率相当稳固，我认为经济将从COVID-19的锁定中迅速恢复。”

尽管最近由于负担能力下降和更严格的贷款控制的前景，市场情绪有所下降。

监测价格的Finder公司的分析师Sarah Megginson说：”几十年来，投资房产一直是一种久经考验的财富积累策略。在利率如此之低的情况下，那些有足够资产或储蓄来购买的人正在利用廉价的债务来计划他们的财务未来。”

据监测房地产市场的CoreLogic公司研究主管Eliza Owen说，与去年同月相比，8月份新的投资者贷款增加了48%。

Finder补充说，投资者在8月份借了大约97.5亿元，是六年来最高的，是去年同月的两倍。

欧文补充说，投资者约占融资总额的31%，而十年来的平均水平约为35%。

由于采矿活动的增加促进了从其他州搬来的人数和对房产的竞争，投资者的资金在珀斯飙升了90%以上，在北领地约为82%。

据政府统计，堪培拉的投资者贷款增长了70%以上，新州增长了约47%，维州（受封锁影响最严重的地区）增长了约28%。

在租金上涨最快的地方，投资者的需求是最强烈的。例如，根据Domain的一份租金报告，在截至9月底的三个月内，达尔文的租金上涨了20%，珀斯的租金上涨了12%。

领域研究显示，在悉尼和墨尔本，它们分别下降了2%和7%。

根据监测利率和费用的Canstar公司的分析，贷款机构之间对新业务的激烈竞争意味着投资者通过货比三家寻找最便宜的，而不是接受所提供的平均利率，可以使他们的月还款额几乎减半。

一个公寓投资者以20%的存款借入平均金额为55.5万元的30年本息贷款，如果从3.45%的平均浮动利率转换为2.38%的最低浮动利率，每月可节省约430元（或每年超过5000元）。这是基于比较利率（借款的实际成本，因为它包括费用和收费）。

同一投资者锁定最低的一年期固定利率2.27%，可以节省456元（或每年近5500元）。

一个只付利息的投资者从平均3.71%的浮动利率转换到最低的2.40%，每月可减少600多元（或每年7300元）的支付。

如果改用2.73%的最低纯利息固定利率，每月可节省近800元（或每年9600元）。

“全国各地都出现了Unit租金复苏的绿芽，澳大利亚向世界开放，应该看到回升的势头得到巩固，”Canstar集团执行官Steve Mickenbecker说。

H&R Block的税务总监马克-查普曼（Mark Chapman）说，在借款为投资性房地产提供资金时，基本规则是利息费用可以扣除，而本金的偿还则不能。

“利息的可扣税性是使房产对许多人具有吸引力的原因，因为它是’负资产负债率’的一个关键组成部分，即用其他收入抵消损失的能力。”

投资者还可以申请扣除用于装修的贷款利息；购买折旧的资产，如家具或电器产品；或维修和保养。

但是，他们不能要求对购买空地的贷款进行折旧，在空地上建造房产，直到房产建成并上市出租。

投资者在出售房产时，将对任何资本收益负责纳税。收益的计算方法是从销售收入中扣除房产的原始成本（加上改进、销售和购买成本）。

这要打50％的折扣（如果房产已持有超过12个月），收益按业主的正常税率征税。

销售的资本损失（成本超过销售收入）只能抵销同年的其他资本收益。如果没有，则可以结转并用于抵消未来的资本收益。

资本损失不能与其他收入相抵消。