克里斯-理查德森说，房价不是泡沫

资深经济学家克里斯-理查森说，火箭般的房价和信贷增长并不是泡沫，而是历史上低利率的自然结果，而低利率不会很快改变。

德勤经济咨询公司的合伙人说，利率可能会在数年内保持低位，因为任何超越短期大流行影响的通胀激增都还很遥远。

“Richardson先生在德勤周一发布的季度业务展望中说：”我们已经说了一段时间了，但仍有太多的人对通货膨胀和利率过于担心。

他将最近的成本飙升称为 “主要是死猫式的反弹”，这与大流行病支持的撤销、汽油和木材等商品需求的反弹以及封锁后需求的增加给供应链带来的压力有关。

“通货膨胀的持续增长需要工资增长的持续和大幅提升。而这一点还差得很远：工资增长仍然是这种大流行病的挡风玻璃上的一个错误。”

这样做的结果将是房价持续走强。

“抵押贷款利率每下降一个百分点，对房价的’公平价值’的衡量就会增加8%，”理查德森先生说。”不管你喜不喜欢，房价所做的一切都有意义。”

自2019年初以来，澳大利亚储备银行已将其隔夜现金利率目标从1.5%降至0.1%，导致贷款机构提供的平均房贷利率大幅下降。

在过去的12个月里，全国的房价平均上涨了20.3%，其中涨幅最大的是霍巴特（26.8%）、堪培拉（24.4%）和悉尼（23.6%）。

与监管机构的关注更相关的是，在同一时期，平均自住房屋贷款增长了15%，达到56.49万元。在新州，自2月份以来的增长是112,000澳元，将平均贷款推到了创纪录的732,000澳元。

RBA在其半年度金融稳定审查中表示，房价似乎没有与市场基本面脱节，反映了利率和预期投资回报。

然而，央行确实警告说，如果利率急剧上升，借款人可能会面临价格下跌，而且强劲的价格增长可能会让位于 “过度繁荣”，即借款人试图追逐资本收益，期待与基本面相脱节的进一步增长。

“RBA说：”如果利率因意外的通货膨胀或风险溢价上升而急剧上升，价格下跌可能是普遍的。

审慎的监管机构上周采取行动，以平息市场上日益增长的风险，它将贷款可偿还性缓冲区提高了0.5%（借款人的还款测试），达到房贷利率加3%。主席Wayne Byres说，正在计划进一步的潜在干预措施。

Richardson先生驳斥了对通货膨胀的担忧，指出RBA自己的展望是，工资增长需要从目前微不足道的每年1.7%跃升到3%以上，才能在加息前将通货膨胀率持续提升到该行2%至3%的目标区间。

“所以，当工资增长翻倍时再叫醒我们，”他说。”那时我们会很高兴地进行讨论。但在那之前，如果你担心通货膨胀会很快推动利率上升，那你就是在浪费时间。

“请记住，即使在COVID-19袭击之前，工资增长也离历史最低点不远。

德勤认为总体通胀率（消费者价格指数）在2023-24年达到2.2%，在2024-25年达到2.3%，与RBA目前关于何时开始升息的指导意见一致。然而，在2025-26年之前，该公司认为年度工资价格指数的平均水平不会超过2.7%。

更广泛地说，德勤对澳大利亚经济的展望是，随着经济的重新开放，澳大利亚经济将在2022年实现强劲增长。前景的主要风险是疫苗的犹豫不决和耐药的COVID-19毒株。

德勤预测9月份的经济收缩3.5%，但随后在2021年有3.2%的增长，2022年有4.5%。

“德勤的最新报告证实了澳大利亚经济的基本实力和韧性，”财长Josh Frydenberg说，而影子财长Jim Chalmers批评了低迷的工资增长前景。