为什么你的下一笔住房贷款可能要小一些？

审慎的监管机构周三命令银行在评估借款人的还款能力时，取消他们在市场利率基础上增加的 “缓冲”。

以下是这一举措对潜在借款人的实际意义。

银行被要求审查借款人的还款能力，其贷款利率高于目前提供的贷款利率。

这确保了当利率上升时（因为它们最终会上升），借款人不会因为更高的还款额而感到压力。银行在市场利率上增加的金额被称为可负担性缓冲区。

可负担性测试的另一个部分，被称为利率 “下限”。这曾经是由APRA设定的，但现在是由银行设定。APRA要求银行根据下限利率或实际利率加上缓冲区，以较高者为准评估潜在借款人。

APRA说，它将提高0.50个百分点的缓冲区，从2.5%提高到3%。因此，现在需要在银行提供的产品的利率上增加3%。

在这个阶段，APRA并不要求银行改变其最低利率。

较高的缓冲区的影响–以及它与下限的相互作用–可以通过查看联邦银行来了解。它的基本标准浮动利率为2.69%。

CBA设定的最低利率是5.25%。在周三的变化之前，它将评估一个支付该标准浮动利率的借款人的5.25%的最低利率（因为它高于2.69%加上旧的2.5%的缓冲，等于5.19%）。

然而，在这些变化之后，该借款人现在将被评估为5.69%，即2.69%加上新的3%的缓冲区，现在比下限更高。

APRA表示，其增加的缓冲区将使一个典型客户的借款能力减少5%。这意味着，如果你以前可以借100万元，现在你将可以借95万元。

然而，并不是所有的客户都以其全部能力进行借贷。事实上，在CBA，上半年只有8%的住房贷款申请人按能力借款。这意味着，新的缓冲区不会影响许多借款人。

根据RateCity使用CBA的可负担性计算器的计算，在新的缓冲区下，普通家庭的最大借贷能力可能下降35,025元。这是假设一个成年人是全职工作，另一个是兼职工作，而且他们有两个受抚养的孩子。

根据新规则，一个平均收入略高于9万元的单身人士将被允许少借大约28,515元。

根据澳大利亚统计局的数据，截至2020年12月，澳大利亚的平均住房贷款约为728,500澳元。如果借款能力降低5%，将降至692,075元，平均房贷减少36,425元。

如果尽管有较高的缓冲区，但对负债借款人的贷款水平仍然很高，预计APRA将使用额外的工具来遏制银行贷款。

另一个选择是债务收入比上限，这可以限制债务收入比为6倍或以上的新贷款的数量。这可以防止借款人承担高风险的债务水平，并遏制投资者购买多处房产。但是，除非有豁免规定，否则这可能会给首次置业者带来障碍。

如上所述，它还可以提高用于可负担性评估的 “最低 “利率。根据RateCity的数据，四大银行的平均最低利率为5.09%。如果将其提高到比如说6%，借款人就会按照这个利率进行评估，这将在新的缓冲利率之上启动，进一步降低借款能力。

APRA也可以重新审视投资者贷款上限，与自住者相比，投资者贷款上限限制了房产投资者的贷款数量。这是在2014年12月至2018年4月期间实施的，当时APRA限制银行在投资者贷款簿上的增长为10%。这减少了投资者与首次置业者和其他自住者竞争的数量，但在冷却房地产价格方面成效有限。

近年来使用的另一个工具是只付利息的贷款上限，这限制了借款人只偿还利息的新贷款的数量–这在寻求负资产负债率税收优惠的投资者中很受欢迎。在2017年3月至2018年12月期间，银行被要求将只付利息的贷款限制在新贷款的30%，这减少了活跃在市场上的投资者数量。

贷款价值比率上限是另一种选择，并已在新西兰实施，奥克兰的房价也一直在横行。这限制了小额存款的新贷款的数量。但是，除非有豁免，否则它们可能不公平地针对首次置业者，因为他们在低储蓄率的情况下很难存到存款。

APRA也可能决定引入这些工具的组合，所有这些都将在即将发布的文件中讨论。它还将考虑是否使用2017年授予它的新权力，使非银行贷款机构遵守贷款规则。