财政部长和监管机构讨论房价飙升，房屋贷款打击似乎迫在眉睫

财政部长已经给出了最强烈的迹象，表明房屋贷款的打击迫在眉睫，他确认房价飙升是周五监管机构会议上的一个重要讨论话题。

在过去的一年里，典型的澳大利亚住宅的价值已经攀升了18%以上，一些城市和许多地区的价格跳跃甚至更大。

为价格上涨推波助澜的是债务的增加，因为创纪录的低利率使得更大的贷款更容易负担。

每月批准的住房贷款总值，不包括现有贷款的再融资，在过去的一年里猛增了三分之二以上。

现在，最新住房热潮的设计师们–储备银行通过创纪录的低利率；银行监管机构APRA通过更宽松的贷款标准；以及联邦政府通过其住房建设者刺激计划–已经开会讨论如何处理这一问题。

“上周五，我参加了金融监管机构理事会，讨论了一系列问题，包括住房市场的状况，这是APRA和RBA特别关注的问题，”财长Josh Frydenberg在一份声明中告诉澳大利亚广播公司。

“谨慎的目标和及时的调整有时是必要的。APRA有一系列的工具可以用来实现这一结果。”

Frydenberg先生指出，这股热潮的早期阶段偏向于人们购买房屋自己居住。

“他说：”与上一轮住房周期相比，本轮住房周期的一个积极特点是，进入市场的首次置业者和自住者的比例更高。

“随着澳大利亚的经济完全具备随着限制的放松而强劲复苏的条件，持续评估我们的宏观审慎设置的适当性是很重要的。”

然而，除了经济复苏之外，2021年期间房地产买家构成的变化似乎也让政策制定者感到担忧，并考虑很快采取监管行动。

虽然借款热潮最初是由自住者引领的，但最近是投资者推动了新贷款的增长。

最近的7月数据显示，新的房东贷款在当月上升了1.8%（相对于自住者贷款的下降），价值几乎比一年前翻了一番。

那么，财长所指的 “宏观审慎设置 “是什么，以及如何改变它们？

简单地说，它们是银行监管机构APRA为其监管的金融机构制定的规则，涉及它们可以借出多少钱，以及它们可以把钱借给谁。

上一次澳大利亚在2012-17年间出现了大的房地产热潮，主要集中在悉尼和墨尔本，APRA特别针对推动市场的房地产投资者部分。

引入的第一项措施（在2014年底宣布）是对年度投资者贷款增长设定10%的上限，同时在评估贷款申请人时使用更大的缓冲区，以确保他们能够应对利率上升的情况。

第二项措施（2017年3月）是对新的只付利息的贷款占所有新住房贷款的比例设定30%的上限。

但CoreLogic的研究主管Eliza Owen和其他大多数分析家一样，预计这次会采取不同的措施。

“鉴于投资者在住房融资中的比例仍然很低（29.1%，低于35.1%的十年平均水平），通过本周期的宏观审慎监管的性质与通过2012-2017年的上一个周期观察到的不同是有道理的，当时投资者的参与达到了45.2%的高峰，”她告诉ABC新闻。

大多数分析家预计，这一次，APRA将以债务收入比为目标，可能通过限制超过申请人家庭收入六倍的贷款比例。

因此，举例来说，如果你的收入是70,000元，而你的伴侣的收入是30,000元，那么要获得超过60万元的住房贷款将变得更加困难。

这是新西兰储备银行（RBNZ）正在积极考虑的事情，同时也在考虑对低存款住房贷款的限制和政府在今年早些时候推出的结束负资产的行动。

国际货币基金组织上周敦促澳大利亚采取类似行动。

“它在最近的国家报告中指出：”应收紧宏观审慎政策并密切监测贷款标准。

“备选方案包括增加利息偿付能力缓冲，并对债务收入比和贷款价值比制定组合限制。”

金融政策制定者本身也暗示，债务与收入的比例限制是一个可能的选择。

“与2014年和2017年不同，这次关注的不是特定类型的贷款，如投资者或只付利息的贷款。所以当时使用的工具在这个时候其实并不合适，”储备银行助理行长米歇尔-布洛克在上周的一次演讲中说。

“这表明，如果需要所谓的宏观审慎工具来应对不断上升的风险，它们应该针对高负债的借款人所带来的风险。

你可能认为这都是为了减缓失控的房价增长，但澳新银行高级经济学家Felicity Emmett表示，事实并非如此。

“她解释说：”这些房价的上涨往往意味着我们看到家庭债务的大幅增加。

她说，打击高债务收入比贷款的举措甚至主要不是为了保护银行免受潜在的违约，就像我们在美国次级房贷中看到的导致全球金融危机的违约，而是为了保障经济。

“她补充说：”监管机构的问题不在于银行业的稳定性，而在于发生经济冲击时的宏观稳定性，如果家庭负债累累，就更有可能大幅缩减开支。

储备银行自己的研究表明，即使在没有经济衰退的情况下，负债较多的家庭也可能会减少支出。

减少高风险借贷的另一种方法是提高利率，并因此对房价施加下行压力。

但Emmett女士说，当经济正在努力从最近的COVID-19爆发和封锁中恢复时，这不是储备银行的选择。

“利率需要保持在低水平以支持经济增长，所以他们确实需要依靠这些宏观审慎政策，”她解释说。

我们不可能确切地确定债务收入比限制会对澳大利亚房价产生什么影响。

欧文女士说，历史可能提供一些线索。

“回顾过去，2012-2017年，在利率下降的情况下，出现了长时间的住宅价值强劲增长，宏观审慎措施可能通过收紧融资条件间接起到了冷却住房市场状况的作用，”她指出。

为了说明这一点，拥有最大繁荣的两个大市场–悉尼和墨尔本–的价格增长分别约为75%和73%。

CoreLogic的分析显示，对投资者贷款增长的10%的速度限制可能使悉尼市场减少了3.4%，墨尔本的价格几乎没有减少。

纯利息贷款30%的速度限制（以及银行业皇家委员会期间房贷审批标准的普遍收紧），在2017-19年间，悉尼和墨尔本的房价分别下降了约15%和14%。

欧文女士说，鉴于澳大利亚在过去一年中经历了相对快速的房价上涨，其影响可能会更大，但这将取决于最终采用何种具体规则。

至少，打击贷款会使目前的价格上涨失去一些热量。

“欧文女士补充说：”可以说，信贷条件的改变将非常有可能改变我们目前看到的住房市场动态。

金融监管机构理事会明天发布最新的季度声明，但预计不会立即宣布任何新的宏观审慎规则。

分析师们将在声明中寻找关于可能出台的规则种类的讨论，以及关于时间表的进一步暗示。

但Emmett女士说，澳新银行自今年3月以来一直预测会有某种宏观审慎政策反应，如果在未来几个月内没有看到行动，她将感到 “惊讶”。

“她说：”我认为我们有可能在年底前得到一些东西。