悉尼和墨尔本的办公室空置率将进一步上升

根据Knight Frank的报告，在澳大利亚两个最大的写字楼市场–悉尼和墨尔本，由于受到COVID-19和新供应的影响，已经很高的城市写字楼空置率还将进一步上升。

Knight Frank首席经济学家本-伯斯顿预测，墨尔本CBD办公室的空置率将从10.4%上升到今年年底的12.9%，而悉尼的空置率目前为8.9%，将攀升到9.8%。

伯斯顿先生认为，悉尼的反弹速度会比墨尔本快。”他说：”如果你看一下2021年迄今为止悉尼的租赁活动量，它已经远远领先于所有2022年。

“有一个强大的活动组合，并且普遍感觉到，当我们取消限制时，它将是一个相当快的反弹。

“显然，在墨尔本，限制措施已经实施了较长时间，鉴于此，可能需要更长一点的时间来获得这种反弹。

“我认为墨尔本的气氛更像是一种谨慎的回归，而在供应方面，他们在去年和今年有大量的开发项目完成，这是将空置率推高的一个关键驱动因素。

“人们的看法是，这在很大程度上与需求有关，但我认为供应也同样重要，如果不是更重要的话。”

Knight Frank在其最新的写字楼市场研究报告中表示，悉尼的租赁活动出现强劲反弹的迹象是好的，就像今年早些时候该市在6月26日被封锁之前的情况一样。

“尽管有来自封锁的挑战，但仍有来自租户的积极授权，需要对办公空间作出决定，无论是扩大或缩小要求，还是经营混合工作场所模式。

“随着疫苗接种的改善和限制的放松，将出现绿芽。

“这种积极性和重返职场的愿望，加上租户的压抑需求，将像今年早些时候一样启动交易活动，使人们对悉尼写字楼市场的长期复苏感到乐观。”

在截至7月底的6个月里，悉尼的新房竣工面积达到了近5年来的新高，达到了10.5万平方米，其中温亚德车站上的布鲁克菲尔德广场领衔，该项目几乎全部出租。

到2022年，还有180,000平方米的新优质写字楼，包括AMP的Quay Quarter Tower和Lendlease和合作伙伴的Circular Quay Tower，以及另外50,000平方米的翻新空间投入市场。

新的库存有60%是预先承诺的，这减少了对现有建筑的影响，而乔治街570号和乔治街255号等建筑的改造空间还没有达成 “显著的 “租赁交易。

“德勤公司腾出Grosvenor Place（27,800平方米）后，将迁入Quay Quarter和NAB，现在从乔治街255号（23,000平方米）腾出到Brookfield Place，这将产生大量的回填空间。”

租金激励措施也将在今年下半年提升–一些租赁交易已经以40%的价格签订–然后慢慢回落。”转租活动和回填空间在短期内仍将对有效租金构成压力。”

在销售方面，悉尼市场一直比较活跃，今年到目前为止有23亿元的交易，主要购买收益率保持在4.25%至4.

在墨尔本，Knight Frank表示，自COVID-19开始以来，空置率已经增加了三倍多，CBD的分租活动在过去六个月几乎翻了一番，达到12万平方米，是1994年以来的最高水平。

同时，整体租赁活动处于历史低点，报告说。”2021年上半年-96,635平方米的净吸纳量是墨尔本CBD的最高记录，而且是在2020年下半年-22,829平方米的吸纳量之后出现的。”

但有证据表明，墨尔本的小规模市场正在复苏。2021年上半年，500平方米以下的交易数量几乎超过了2020年的总水平。

“从轶事上看，我们可以报告许多大型企业仍在权衡他们的办公室决定，而奖励措施的明显增加、租赁安排的更大灵活性以及缩小规模的需要，使小型企业承诺签订新的租赁合同。”

在截至6月30日的6个月里，墨尔本的写字楼交易量大幅下降，价值超过1000万元的资产交易量不足5亿元，但在7月，Lendlease以12亿元的价格出售了Melbourne Quarter Tower，使写字楼交易量得到了提升。

“这肯定了墨尔本CBD写字楼市场的基本实力，并确保销售量将在今年下半年强劲反弹。”