投资澳洲房产：2021-2022年悉尼房产市场将强劲增长

在过去的四十年里，悉尼房地产市场一直是表现最强劲和最稳定的市场之一。

在COVID时期的低迷期，悉尼房价从高峰到低谷仅下降了-2.9%，而在10月中旬，悉尼房产市场转危为安，在买家和卖家信心的提振下开始上涨。

2020年底Corelogic报告，悉尼房屋价值指数较去年变化+3.73%，其中房屋+4.95%，Unit+0.98%（同比）。

租房市场则没有那么大的弹性，大部分的下行压力来自于Unit领域。

根据Riskwise的Doron Peleg，预计悉尼在2021年将实现8%-12%的资本增长。他说

在过去的三个月里，新州房市的格局已经迅速转变，从买方市场转变为卖方市场。

仅仅在三个月前，悉尼的购房者还处于稳固的地位，可以利用当前的市场条件。

然而，这种情况已经不复存在，买家情绪和拍卖清盘率急剧上升。

关于COVID-19，几项疫苗接种可能会在2021年推出，为最终找到一个可持续的解决方案提供了信心，因此这将为经济带来重大的信心提振。

然而，投资者在供应量大的地区购买租赁公寓仍然要承担较高的风险，资产和现金流的风险都会大幅增加。

由于一系列事件改变了房地产市场的格局，新州市场在2021年可能会经历8-12%的强劲价格上涨。

买家和卖家现在又回到了市场….。

从下图可以看出，2020年底的拍卖清盘率经常接近80%，在这个水平上，买家多于卖家的不平衡导致房价上涨 。

与此同时，发生的房产交易量也在稳步上升。

早在9月份的时候，在悉尼房地产市场真正开始起飞之前，Domain就曾报道过，由于买家的竞争让价格飙升，悉尼大部分地区的房产价格已经在前一年录得惊人的两位数增长。

事实上，在超低利率和待售房屋短缺的情况下，全市有几十个邮编录得显著的涨幅，包括这些邮编：

根据Domain高级研究分析师Nicola Powell博士的说法，供应不足，低利率和寻求扩大规模的买家不受影响，助长了价格上涨。

“我们看到高端市场收回的价值要大得多，而低端市场则相反，”她说。”在Suburbs层面，没有多少Suburbs在下跌。”

悉尼房产买家被低利率、政府减税和其他激励措施以及放宽冠状病毒限制所吸引，同时在联邦预算、成功控制冠状病毒以及进一步降息前景的推动下，消费者信心强劲反弹。

尽管住宅价值保持不变，但悉尼多个地区的租金在这一年中有所下降。

租金价值跌幅最大的是整个悉尼市和南悉尼地区，上个季度租金价值下降了4.1%。

以下来自Corelogic的图表显示了截至6月30日的上个季度各地区的租金表现。

那么……现在是入手悉尼楼市的好时机吗？
隔离

目前经济绿芽已经出现，经济衰退已经结束，许多新的工作岗位被创造出来，大流行初期失去的工作岗位现在已经恢复了70%以上。

虽然整体而言，悉尼房地产市场现在已经从低点上移，但悉尼房地产市场的一些行业–尤其是楼花和新的高层公寓板块在新的一年里仍将徘徊不前。

话说回来，根据Corelogic的数据，悉尼的房价中位数：

在Covid危机期间下跌了2. 2%。
比2020年最后一个季度增长了1.22%，并在过去的12个月里上涨了2.91%。

但这些数据并不能说明悉尼市场有多分散……记住，悉尼房产市场不是一个市场。

市场内有市场，取决于价位、房产类型和地理位置。

那么，在新的一年里，悉尼的房产市场会有怎样的发展呢？

好了，以下是去年年底出炉的一些最新预测：

澳新银行预测悉尼房产价值在2021年将增长9%。
Riskwise预测悉尼房产价值在2021年可能增长8-10%。
NAB预测悉尼房产价值在2021年可能增长4.4%。
SQM预测悉尼房产价值在2021年可能增长7-11%。
Westpac预测2022-23年悉尼房产价值可增长14%。

但当然，并不是所有的悉尼房产都会以同样的速度增值。考虑到去年充满挑战的时期之后，人们对质量的飞跃。

“投资级 “房产和A级(高于平均水平)住宅的价值应该会保持稳定增长，并且表现优异。
B级(平均)房屋的价格也应增加，但不会那么强劲。
C级（不够完美）将受到最严重的打击，因为随着我们的房地产市场的反弹，将会出现对质量的逃逸。

悉尼房地产市场未来可能受影响最大的行业将是：

高层塔楼中的公寓 — 事实上，这些房产很可能在相当长的一段时间内被淘汰。
楼花的公寓和劣质的投资存量（与投资级相比）公寓，尤其是那些靠近大学的公寓。
外郊新屋区的成熟住宅，这里的年轻家庭很可能在经济上已经过度扩张，而且很多人将有一段时间没有工作。目前，很多首次置业者都在利用包括HomeBuilder在内的各种优惠方案购买新建房屋，使得这些地方的成熟房屋徘徊不前。
蓝领地区的房产，我们刚刚经历的经济衰退的副作用将在那里感受最深。