裁决对房产投资者和房主来说可能意味着巨大的税收压力

律师称，在行政上诉法庭（AAT）做出裁决后，为快速获利而进行买卖的房产翻新者和 “炒房者 “在出售住宅时可能会被按最高 47% 的边际税率征税。

律师补充说，这也意味着他们将失去 50% 的资本利得税（CGT）折扣，即使他们持有房产的时间达到或超过 12 个月。CGT 折扣导致只需为净资本收益的一半纳税。

澳大利亚税务局正在对这一决定进行审查，该决定可能会对澳大利亚数十亿元的翻新行业产生重大影响，而快速翻新房产带来的巨大利润前景又推动了这一行业的发展。

在英国税务上诉委员会做出一项裁决，允许一位 86 岁的自费退休人员用其他收入抵消出售其精装公寓的损失后，广受欢迎的 CGT 折扣受到了挑战，因为该交易被视为商业交易。这对房产投资者更广泛的影响是，任何被视为商业交易的行为都将失去 CGT 折扣，投资者将按照边际税率纳税。

律师称，英国皇家特许税务局的这一决定可能会影响到涉及家庭住宅的各种房产投资活动的税务处理，如分割房产进行开发或 “炒房”（即投资者购买房产的主要目的是出售获利，而不是将其作为长期居所）。诸如此类的情况可能会导致某些人失去家庭住宅 CGT 豁免权，并按其边际税率为任何利润纳税。

BDO 咨询公司的合伙人马克-莫尔斯沃斯（Mark Molesworth）说：”商业交易的标准已经定得很低了。一些纳税人可能会发现，如果他们在这种情况下获得收益，将被作为收入而不是资本收益征税”。

Sladen Legal 律师事务所的高级律师 Edward Hennebry 补充道：”这一决定让纳税人意识到，家庭住宅的资本利得税豁免正在受到更严格的审查。一个人在出售房产时支付收入和资本收益之间的差额可能非常大。

他补充说：”AAT 的做法预示着对那些从孤立交易中获利的纳税人的警告。这可能包括那些购买、翻新和出售房屋并意图从中获利的人。

律师们还声称，ATO 正在对农民等长期房产所有者决定出售土地用于商业或住宅开发的免税政策提出质疑。

联邦财政部估计，自住房屋的 CGT 免税额每年价值约 600 亿元，相当于国家在学校教育上的支出。

对家庭住宅的慷慨税收减免也帮助催生了一个价值数十亿元的翻新产业，其中包括关于如何翻修Suburbs破旧房屋以牟利的热门电视节目。

一般来说，对于澳大利亚纳税居民而言，如果房产在整个所有权期间都是主要居所，那么纳税人的主要居所是免征企业所得税的。

该 AAT case涉及悉尼的 Jenifer Bowerman，她成功申请用其他收入抵消其精装公寓的损失，因为购买该公寓的目的是为了出售获利。

Bowerman 在裁决中被描述为一位 “精明而富有企业家精神 “的女商人，她管理着自己的股票投资组合、管理投资信托和出租物业投资。

2015 年，她以约 150 万元的价格在距离悉尼CBD约 20 公里的 Woolooware Bay 的 Foreshore Boulevard 购买了一套楼花公寓。两年后，她又以 120 万元的价格在同一小区的沙丘步行街（Dune Walk）购买了另一套公寓，并打算在第一套公寓完工之前一直住在那里。

法庭获悉，鲍曼预计在卖掉主要住宅后，将卖掉沙丘步行街，搬进 Foreshore Boulevard，而且她已经卖掉了自己的家庭住宅，为交易提供资金。

由于 COVID-19 期间房价下跌，她于 2020 年 4 月初出售了 Dune Walk，亏损了 18.5 万元。

根据 1997 年《所得税评估法》第 8-1(1)条的规定，允许个人扣除 “在获得或产生应税收入的过程中 “发生的损失或支出。

Bowerman 依据的是联邦法院的一项裁决，即如果纳税人购买房产是为了获利，且房产的购 买和出售 “是在商业经营或商业交易的背景下发生的”，那么涉及房产出售的孤立交易的利 润就可以评估。因此，在这种情况下产生的损失可以扣除。

拉扎纳斯告诉法庭，她 “相当重视 “这一无可争辩的事实，即鲍曼打算重新出售沙丘步行街公寓以牟利，而不是将其作为一项长期投资。

“她裁定：”本案的结果不同寻常。”尤其不寻常的是，在最近重新出售澳大利亚房产时出现了亏损，而房产的大部分价值已经升值。然而，澳大利亚所得税法并没有规定，在有牟利意图的情况下，出售个人住房所获得的利润或收益不能产生应作为普通收入征税的利润，”她裁定道。

“因此，如果纳税人的意图是在商业交易中获利，但最终却蒙受了损失，则允许其就该损失申请扣除”。

尽管税务专业人士可能会施加压力，要求税务机关就这一问题确定其法律立场，但税务机关不必遵循 Bowerman 案的裁决，因为该裁决是由法庭做出的。

澳大利亚税务局发言人说，税务局 “正在考虑法庭裁决的影响，包括是否适合上诉”。