养老基金成员面临商业地产风险带来的 “双重风险

前银行家David Murray警告说，建筑业养老基金Cbus的成员面临着商业地产价值预期下滑的双重风险，因为他们的就业和退休储蓄都暴露在这个行业中。

Cbus是所有主要行業超級基金中對房地產風險最高的，在其默認的MySuper平衡選項中，有12%的資金投資於該行業。

根据Cbus的最新年度报告，该公司认为其房地产部门的实力–自成立以来回报率为14.92%，并直接创造了10万个就业机会–是该基金业绩普遍高于平均水平的一个关键原因。

但Murray先生说，那些大量投资于与其成员工作的相同行业的基金，使成员处于任何重大市场变化的风险之中。

他的警告是在审慎监管机构加强对养老基金如何评估非上市资产（如房地产和基础设施）的审查之际发出的，因为人们担心这些资产的价值被过度夸大，而且投资专家认为，随着全球金融体系越来越不稳定，商业地产可能成为下一张倒下的多米诺骨牌。

“Murray先生说：”养老基金的问题将是他们是否拥有大量的财产，而他们的成员在该领域是活跃的。

“如果我作为建筑业养老基金承担建筑和楼宇风险，我实际上是给我的会员增加了更多的风险，因为他们的就业风险是在建筑和房地产方面。”

Cbus最初是为建筑和建筑工人设立的，并大量投资于房地产和基础设施，例如，护士重的HESTA则投资于医院。

StockspotCEO克里斯-布莱基(Chris Brycki)同意，那些加入大量投资于其成员工作的相同行业的基金的工人正在增加他们的风险敞口，他指出了正在挣扎的Spaceship Super。

该基金针对千禧一代，包括那些在科技领域工作的人，同时大量投资于科技领域。该基金去年被迫举行了一次紧急集资，并在今年对其员工进行了重组，因为它正从科技行业的灭顶之灾中恢复过来。

“为什么你会把你的退休风险集中在你的职业也在的行业？他说：”这是加倍的–这是多样化的反面。

他补充说，房地产资产的最终降价看起来是不可避免的，到那时，会员将因为他们的资金没有更好地分散而处于不利地位。

“一些基金甚至承认，他们用来评估很多资产的贴现率并不是市场上使用的贴现率。

“这是一个危险的赌注，因为你必须依靠你的判断力比其他数百万人对价格的贡献更好。”

他呼吁基金提供更多信息，说明他们以什么价格购买非上市资产–包括房产和其他资产，并要求更频繁和透明地进行重估。

但Cbus首席投资官Kristian Fok表示，该基金有一个 “稳健的估值方法”，在必要时，例如在COVID-19袭击或俄罗斯入侵乌克兰时，它的周期估值就会用完。

“他说：”我们有一个由独立于管理资产的人员管理的评估委员会，频繁的重估周期，通常至少每季度一次，使用独立的评估师并定期轮换。

“行业基金的优异表现在某种程度上依赖于宽松的估值，这种老掉牙的说法并没有得到现实的证实，这一点已经在十年后得到了证明。”

他补充说，他 “对我们[非上市资产]组合的质量非常有信心”。

Hostplus和Rest Super的房产投资也达到了两位数，其默认选项中11%的基金投资于该行业，其次是Australian Retirement Trust（8.5%）、Aware Super（7.7%）、AustralianSuper（6.75%）和HESTA（6%）。

这些权重包括非上市和上市物业，但一般来说都是向前者倾斜。例如，AustralianSuper的6.75%的分配比例分为5.5%的非上市房产和1.25%的上市房产。

默里先生说，养老基金对非上市房地产的大量配置不太可能构成任何系统性风险，但是，因为这些资产没有杠杆，而且是长期投资。

“系统性的问题始终是是否存在强制销售……虽然如果他们[基金]去卖掉财产，得到的东西更少，会让人失望，但他们不必卖掉，这限制了这种风险。”

但他警告说，如果基金大量投资于非上市房地产，证明其价值越来越高，那么基金就有可能失去成员。

“对他们的受托人来说，最大的问题是这是整个问题，对他们的成员来说，这将是一个什么样的问题……它影响到成员是否会转换。”

韦恩-斯万领导的Cbus也支持阿尔巴内斯政府推动 “国家建设 “基础设施的投资，承诺为工党的住房协议提供5亿澳元。