伟大的住房妄想的结束

几天之内，一位来自曼彻斯特的年轻女性–典型的首次购房者，整个住房财富大厦所依赖的人–告诉BBC提问时间和全国，她被告知抵押贷款的利率为10.5%。观众们呻吟着，仿佛看到了身体上的伤害；三周之内，特拉斯就被淘汰了。

但是，虽然债券市场在特拉斯-夸滕事件后已经平静下来，但房价已经连续四个月下跌，这是2008年以来持续时间最长的一次下跌。

每家主要银行和建筑协会都预测，今年的房价将下跌。英国最大的房贷机构劳埃德(Lloyds)将房价下跌7.9%作为其2023年假设的 “基本情况”；”严重下行 “情况下，房价将下跌17.9%。而这些都是名义上的价值–相对于其他事物的价格，在通货膨胀率仍为两位数的情况下，房价已经在暴跌了。

11月售出的房产中几乎有四分之三的价格低于要价，而在同一时期，销售量下降了近三分之一，需求几乎减半。

世界上最大的评级机构标普全球评级公司警告说，伦敦和东南部的房地产被高估了50%，英国的房价将出现 “粘性的逐步下降”，而利率上升的影响可能需要近三年时间才能被市场完全计算在内。

同样的情况正在世界各地发生，因为中央银行家们为了遏制通货膨胀而使借贷更加昂贵。在瑞典–政府对市场的支持远没有英国那么积极–房价已经从去年的峰值下降了17%。

一方面，这是一个必要的修正。房价严重膨胀，几乎所有40岁以下的人都面临着前所未有的负担能力危机。

但崩溃可能带来新的危险：更昂贵的租赁市场，更少的社会住房物业，以及新买家的负资产风险。

它还可能损害所有其他受益于住房市场的行业，这些行业不仅包括房屋建筑，还包括电器、家具、DIY和法律服务–一些专门从事房产转让的律师已经破产，因为市场萎缩使他们无法支付所需的法律保险。即使是表面上没有关系的企业也可能遭受损失，因为房屋所有者的感知财富急剧减少，消费者支出紧缩。

如果大量的借款人开始拖欠房贷，大幅调整甚至可能成为对银行和其他金融机构的考验。评级机构惠誉最近发现，英国的借款人和银行所面临的住宅物业贷款风险比其他任何发达经济体都大。

房地产市场是很难预测的。本-伯南克，作为小布什的经济顾问，在2005年告诉国会，美国住房市场 “没有泡沫要破灭”；2008年，作为美联储主席，他预测次级房贷部门的问题将是 “有限的”，对更广泛的美国经济没有影响（尽管有这些预测，他去年被授予诺贝尔奖）。

但英国的房地产繁荣是不同的；几乎所有参与其中的人都知道，这是一场大规模的自欺欺人的活动，是我们经济的最大谎言。

20多年来，实际工资几乎没有增长–今天的工人的养老金大多是纸糊的–但房地产市场令人眼花缭乱的上涨为经济增长提供了一个替代品。这是一个人们接受的替代品，因为它似乎是永久性的：吸食了一生工资的昂贵房屋成为储蓄账户、养老金和遗产。这种财富现在开始解体了。

20世纪80年代末，当丹尼-多林还是纽卡斯尔大学的一名学生经济学家时，每个月都会收到一个笨重的信封，里面装有十张软盘，上面存储着当月的住房交易数据。1989年秋天的一天，他打开信封，看到里面只有一张磁盘。他打电话给建筑协会，检查是否有错误，但这就是所有的数据。上个月购买房屋的人数非常少，所有的数据都装在一张软盘上。

“现在是牛津大学地理学教授的多林说：”那就是我们知道的时候。那年10月，利率几乎达到15%，在撒切尔夫人的社会住房私有化已经过度膨胀的市场中消除了需求。在随后的崩盘中，伦敦的一些地区的房价在接下来的三年里下降了40%。到1991年，一年内有75,000所房屋被收回。

当2008年的下一次崩盘到来时，更有力的药物被施用。政府通过接近零利率和量化宽松政策引入了一个廉价债务的新世界，而房价也随之恢复。

我们现在开始为这种复苏付出代价。随着利率的再次上升，他们似乎处于比1980年代低得多的水平，但他们并没有感觉到。这是因为实际（经通货膨胀调整后）的房价几乎是撒切尔时代的三倍。今天的房主拥有如此多的债务，以至于6%利息的房贷所占用的可支配收入与1989年的一样多，当时的价格崩溃，迫使成千上万的人陷入负资产、房贷拖欠和收回的状态。

多林说，这造成了一种自我强化的风险：应该卖掉的人，比如住在大房子里的退休人员，会看到价格下跌，所以不会搬家。

他说，在这个国家，对住房供应的 “最大挤压 “不是政府大量政策所关注的首次购房者，而是静静地大量空着卧室的最后一次购房者。

他说，随着价格的下降，这些业主将进一步限制供应，”不接受房价的下降–在只有一个人住的情况下还坚持住他们的三居室，因为他们认为它比实际价值高5万英镑。从数量上看，这是迄今为止最大的问题。”

这不是一种自私的行为，而是2008年后经济的现实，房子已经成为金融资产而不是商品。简单的供求法则已经不再适用，人们被激励保留昂贵的房产，因为它是他们最大和最可靠的资产。在一个实际工资停滞不前的时代，房子已经成为银行。

“这是你退休的一部分，因为你的养老金不够……这是你要给你长大的孩子的钱，这将给他们带来存款，”多林说。

这就造成了一个从根本上说是不理性的市场。”这是一笔巨大的资金，人们没有能力接受他们认为的财富下降……我们只是没有准备好接受一个真正的下跌，在那里它不会再回来。我们越是不接受下跌，我们就会使实际发生的下跌更加尖锐。”

但是，这种否认持续的时间越长，住房链另一端的人：需要社会住房的人所面临的风险就越严重。

在伦敦的另一个地方，有人依靠一个富有的退休人员购买Ryecotes Mead的公寓，因为每一个70岁的老人都在坚持他们的维多利亚式三居室，有一个家庭无法离开他们的两居室，一个租房者无法成为首次购房者，一个现金紧张的住房协会将租户安置在有潜在致命的霉菌和易燃包层的公寓。

“我们有比以前更多的空间，比以前更多的空卧室”，多林说。维多利亚式三居室的空房间仍在使用，不是作为住房，而是作为资产；金融化的住房市场为金钱创造了更多的空间，而不是为人创造空间。

这种情况并不是无人驾驶的市场力量的自然结果。几十年的政府政策一直在追求更高的价格。撒切尔夫人通过 “购买权 “计划创造了20世纪80年代的繁荣，该计划向私人业主出售了220万套议会住房，但限制了新社会住房的供应。戈登-布朗保留了对房东的税收减免，并推动英国央行使用量化宽松政策来阻止2008年的崩溃，而没有计划其对资产价格的影响。

2014年，当时的财政部长乔治-奥斯本让人们选择在55岁时从他们的养老金中提取资金，这意味着在一个上升的市场中，成为房东对许多人来说仍然是最明显的投资。他还推出了 “帮助购买”，这是一项290亿英镑的贷款计划，根据上议院建筑环境委员会的说法，该计划不必要地夸大了市场。

到2016年，撒切尔及其继任者出售的议会房屋中，有40%被私人房东出租。对于几百万人来说，英国的地主经济是资本主义的简易模式：拥有房子可以保证资产升值（房子升值）和收入流（租金）。

税收制度也被操纵，有利于房东，他们只需支付10%的资本收益，而且没有国民保险。到2018年，英国的GDP中约有520亿英镑是由人们互相支付租金组成的。

当COVID-19发作时，当时的总理Rishi Sunak（现在的总理）通过取消印花税和审查借款要求，进一步推动了市场的发展。正是在苏纳克的领导下，第一个50年的房贷–最终承认市场失败，房子永远无法还清–得到了批准。

财政大臣杰里米-亨特似乎决心继续这项工作，支持那些准备承担其房产价值95%的房贷的首次购房者；在这一点上，任何这样做的人都很可能发现自己处于负资产。亨特还宣布，他将把下一次印花税的变化推迟到2025年，这将在下一次大选前促进需求，并导致大选后市场下滑。

这一伟大的市场干预实验的结果是重新实施了英国的阶级制度。第二次世界大战结束时出生的一代人在一个社会住房几乎是默认的世界中长大；许多人在他们生命中的某个时刻，都住在委员会的房子里。

但是，随着议会住房的私有化和房地产热的兴起，房屋再次成为社会流动的障碍。根据Legal & General的数据，到2021年，几乎一半的年轻首次购房者用他们父母的钱买房；我们正在回到一个继承式的社会，在这个社会中，成为房产所有者的正常方式是出生在一个房产所有者的家庭。

以我们为代价的大笑话是，这本应是一种功利性的转变。即使它被价格泡沫弄得遥不可及，但房屋所有权的理想却充斥着我们的文化：购物者的国家变成了一个猎房者的国家。

在电视上，《地点，地点，地点》已经运行了二十多年，同时还有数千小时的《大设计》和《财产阶梯》。HGTV和PropertyTV只播放关于购买、销售和改善房屋的节目。

同时，对于一小部分大型房屋建筑商来说，确实出现了真正的繁荣。在 “帮助购买 “使当时英国最大的房屋建筑商Persimmon扩大利润的五年里，该公司的一些高级管理人员给自己的年薪达到了4.44亿英镑。

Persimmon的CEOJeff Fairburn在其2018年7500万英镑的奖金引起股东反感后离开。这些房屋建筑商现在正吵着要恢复 “帮助购买”。由于房屋建筑业的竞争如此之小，对新房的需求如此迫切，这些公司仍然可以自由地建造房屋，而不是在需要的地方，而是在他们最有利可图的地方。

多林把它们比作经营英国水系统的公司。”我们最终形成了一个极其贪婪的企业垄断，对长期的未来不感兴趣。”

价格要跌到什么程度，银行才会开始恐慌？在英国的金融体系中，住宅房贷占所有贷款价值的一半以上。在一些高街银行，这一比例更高：桑坦德银行85%的贷款簿包括房贷。劳埃德银行有超过3000亿英镑的未偿房贷，其中约500亿英镑是用于购买-出租物业的贷款。

答案取决于银行的情况。主要的高街银行对2008年有强烈的机构记忆，并且比当时的监管更严格。他们所持有的资本缓冲将涵盖英国央行最严重的压力测试情况，即价格下跌超过30%的情况。(作为一般规则，由于英国房产的平均贷款与价值比率约为50%，价格需要下降大约这么多，银行才能够通过取消抵押品赎回权来收回他们的贷款）。

幸运的是，在我交谈过的业内人士中，没有人预计房价会下跌那么多，即使发生这种情况，银行也可能会允许人们留在自己的房子里，因为大规模收回房屋会迫使更多的房屋进入市场，这将进一步压低价格，造成更大的损失。

但是，前总理夸西-夸滕的小型预算所产生的影响提醒我们，在压力时期，深奥的金融结构可能导致混乱。9月，一种基于衍生品的特定类型的投资策略（负债驱动型投资）突然开始使养老基金为弥补潜在损失而追加数亿的保证金。

金融服务行业的两位人士（他们都不愿意透露身份）说，随着越来越多的借款人无法满足其付款要求，专门的贷款机构–提供风险较高的贷款，或者借款人集中在一个行业或地区–可能会受到考验。或者我们可能开始听到更多关于房地产投资信托基金的消息，养老基金等投资者利用这些信托基金投资于大捆的房地产资产。一些房地产投资信托基金最近已经停止了投资者的提款。

对于普通购房者来说，正在准备新的防御措施来应对即将到来的风暴。12月，亨特会见了房贷机构和金融行为监管局，讨论诸如将借款人从还款转为只付利息的房贷等措施，以降低他们的每月付款，并在经济衰退期间保持房屋所有者的偿付能力。

但是，这些措施假定房价暴跌将是一个暂时的问题。这绝不是保证：在日本，住宅物业价格仍未恢复到1991年的高峰。对英国金融业来说，最大的问题不是房价会下跌多少，而是需要多长时间才能恢复。

国家的定义可以由其失败的市场和成功的市场一样多。例如，美国经济之所以受到鼓舞，是因为该国三分之二的人口依靠他们的雇主提供医疗保险；竞争激烈的美国工作场所，工人们不接受带薪假期，不接受育儿假和长时间的工作，部分是为了争夺负担得起的药物和病床。

英国有一个相反的问题。我曾经问过一家英国科技创业公司的创始人，他想给想创业的读者什么建议。他回答说：”不要买房子”。他的理由是，如果他是房主，他就会把所有的钱都用来支付房贷，而不是追寻他的创业梦想。

这是个糟糕的建议（我从未后悔买了一套公寓；他的企业倒闭了），但过高的住房价格确实让人退缩。

现代英国的经济问题–低增长、对商业的低投资、对服务的过度依赖、伦敦和其他地方的不平衡–部分源于英国如此多的资本被捆绑在非生产性资产上–其中最大的是9.2万亿英镑的砖头和灰泥堆–或者用于偿还这些资产的债务。

我采访了金融犯罪专家奥利弗-布拉夫，他谈到了洗刷英国住房市场的脏钱–其中大部分来自俄罗斯。一位读者问我们，他是否应该为受益于腐败给他的房子带来的价值而感到内疚。答案是否定的：你应该感到愤怒。表面上的财富可能感觉是一种胜利，但事实并非如此：这是从你的孩子和孙子那里拿走的钱。房价上涨不是一种好处，而是对未来的一种税收。

在这个意义上，如果有政治意愿，迫在眉睫的住房崩溃可能会成为一个机会。财政大臣杰里米-亨特和住房部长迈克尔-戈夫可以利用不可避免的市场调整，使房价和租金回归理性，结束作为实际经济增长代理的投机行为，以及这在拥有房产的人和没有房产的人之间造成的严重不平等。

一个大胆的住房改革计划可以让保守党在一个只会变得更加情绪化的政策领域从工党手中抢得地盘。延长虚构的企图只会让情况变得更糟。

威尔-邓恩是《新政治家》的商业编辑。