投资者寻求从核心房地产基金中撤出200亿元的资金

美国商业地产的一些最大的投资者正在寻求在房产价值进一步下滑之前兑现。

据IDR投资管理公司称，一批面向机构投资者的房地产基金去年年底有200亿元（290亿元）的提款请求，这是自大衰退以来最大的等待队伍，该公司追踪了一个开放式多元化核心股票基金的指数。

“太平洋投资管理公司(Pacific Investment Management Co)全球私人商业房地产主管约翰-默里(John Murray)在接受采访时说：”这就像夜总会，每个人都排队进入，然后在关门时排队离开。

据熟悉此事的人士透露，机构投资者试图削减他们在一些最大基金公司的风险敞口，这些公司包括摩根大通公司、摩根士丹利和保德信金融公司。

根据养老金顾问Callan在12月的一份报告，截至2022年第三季度，瑞银特伦布尔房地产基金有72亿元的提款排队，占其价值的40%。

由于较高的利率打击了商业房地产市场，资本外流加大了机构基金经理的压力。与此同时，黑石集团等基金经理发现，散户投资者–尤其是富有的个人–正在从动荡的市场中撤出房地产赌注的资金。

黑石集团最大的零售推手之一，其黑石房地产收入信托基金，在12月限制了投资者可以取出多少钱。ODCE基金–发音类似于 “奥德赛”–没有规定每季度的提款限额。

绿街的一项指数显示，飙升的借贷成本去年将商业地产价格推低了13%，而彭博社对公开交易的房地产投资信托的衡量标准则下跌了29%。

但ODCE基金的动作更慢，它根据可比的销售情况对房产进行估值–而这些销售最近变得稀缺，很少有卖家愿意或被迫承担损失。根据全国房地产投资信托委员会1月13日发布的初步数据，这就是为什么ODCE指数在2022年全年获得了7.5%的收益。回调的第一个迹象出现在第四季度，当时该指数下跌了5%。

“保德信的PGIM房地产公司的全球首席运营官兼美国股票主管凯西-马库斯说，该公司在全球管理着2040亿元的房地产，包括最古老的ODCE基金。”这不是算计。我们最终会有一些估值下降，但这不会是惊天动地的。”

资本外流既是商业地产的症状，也是未来问题的原因。

默里先生在12月的一份说明中写道，赎回 “促使许多核心基金试图出售其流动性最强的资产，如工业和多户型资产，这意味着即使是最有弹性的商业地产部门也会面临逆风。”

对于机构投资者来说，退出队列至少有一部分是对所谓的分母效应的回应。投资经理通常有一定的目标，即他们希望在股票、债券、房地产和其他资产上投资多少。随着去年市场的下滑，他们持有的股票和债券规模缩水，而房地产保持得较好，这意味着房地产在他们的投资组合中的比例往往比他们最初设想的大。

根据Hodes Weill & Associates和康奈尔大学贝克房地产项目的调查，在拥有11万亿元总资产的机构投资者中，约有32%的人认为他们的投资组合在2022年过度分配给了房地产，而2021年的比例为8.7%。

“房地产升值本身有一个分母问题，”马库斯女士说。”一些投资者希望把钱从桌子上拿下来。”

大多数投资者正在减少对ODCE基金的投资，而不是放弃他们的股份。IDR投资公司(IDR Investments)的首席投资官加勒特-兹多谢克(Garrett Zdolshek)表示，投资者认为他们只能收到他们要求的一小部分，所以他们要求的金额比他们预期的要多，而退出线可能被夸大。IDR经营着一个跟踪NCREIF开放式多元化核心股票指数中3500亿元总资产的基金。

流出的积压资金可以迅速翻转为想要重新进入的投资者的等待队伍，就像在2020年短暂发生的那样，在2008年全球金融危机之后，当股票复苏和投资的蛋糕增大时，这种情况更加明显。

“Zdolshek先生说：”我们看到2009年15%的赎回队列在2010年底扭转为14%的入场队列。

由于资产重估的滞后性，ODCE基金的表现仍然优于更广泛的股票市场。PGIM Prisa基金在截至9月的12个月内的总回报率为19%，而标准普尔500指数则下跌了15%，Callan说。据Callan称，在此期间的其他回报包括摩根士丹利优质房地产基金的21%，Invesco Core Real Estate USA的19%，摩根大通战略房地产基金的18%和瑞银Trumbull基金的近17%。

据卡伦说，瑞银基金在大流行之前就开始建立赎回线，去年到10月，该基金向希望拿回资金的客户支付了18.5亿元。

PGIM、摩根士丹利、摩根大通、Invesco和瑞银的发言人拒绝就其基金的业绩或赎回发表评论。

ODCE基金的一个历史性的好处是他们的回报比REITs的波动性要小。但他们对资产重估的反应较慢，现在可能使他们容易受到套利交易的影响，因为公共房地产投资信托基金似乎有更多的上升空间。

“我们正在利用公共和私人市场以及需要流动性的资金之间的套利，”摩根士丹利研究分析师托尼-查尔斯在12月的一份说明中写道。

彭博财富