楼市下跌的买家指南

CoreLogic的分析显示，墨尔本的房产价格在2月达到顶峰，下降了约6%，即5.2万元，这也不到同期涨幅的一半。

6月达到顶峰的布里斯班也下降了6%，即48,000元。

大阿德莱德地区自7月以来下降了0.6%，或略高于4000元，据买家代理称，需求仍然强劲。达尔文和珀斯的房价在8月和7月分别达到高峰后，下降了不到1%。

在主要首都以外的地区也有类似的结果，那里的价格在年中左右达到顶峰，跌幅从新州其余地区的6%到南澳其余地区的零。

自5月以来，RBA每个月都提高现金利率，从0.25%到2.85%。

CBA的澳大利亚经济主管Gareth Aird说，RBA的快速紧缩周期是房价下跌的核心所在。”借贷能力已经大大降低。他补充说：”就背景而言，RBA已经实施的250个基点的加息，使借款能力减少了约20%。

根据监测利率和费用的RateCity，一个为100万元本金和利息贷款支付四大银行平均浮动利率的自住者，今年在加息后将支付约36,000元，或额外的11,500元。

如果像Westpac预测的那样，现金利率上升到3.85%，明年的总支付额将约为58,000元，或增加近34,000元。

RateCity表示，作为一个借款能力下降的例子，一个有两个孩子、税前总收入为20万澳元的家庭将能够借到110万澳元–或比RBA现金利率上升前少29.4万澳元。

到明年5月，如果现金利率上升到3.85%，这个家庭的借款将下降到约102万元–比现金利率开始上升前减少约39.4万元。

政府分析显示，9月份房屋贷款价值下降了8%以上，而经济学家的预期是3%。

四大银行的经济学家认为，在上周二将利率提高25个基点至2.85%之后，RBA将继续提高利率。

Westpac和澳新银行都认为明年5月将达到3.85%的峰值。CBA预测峰值为3.1%，NAB为3.6%。

如图所示，经济学家们的一致预测是，RBA将在2月份最后一次加息，达到3.

NAB首席经济学家艾伦-奥斯特（Alan Oster）预测下个月还会有25个基点的上涨，他说：”最近几个月通货膨胀继续升级，劳动力市场仍然非常紧张，消费的维持情况比预期的要好。”

CBA的Aird也预计下个月会再涨25个基点，他补充说。”加息需要时间来影响房屋借款人的现金流和支出。比平时多得多的借款人是固定利率房贷，这削弱了利率上涨的最初影响。”

Westpac的首席经济学家比尔-埃文斯说：”一个中央银行如果有2-3%的通胀目标，并接受下一年4.75%的通胀率，就有可能为企业和员工嵌入通胀心理，使其更难避免更长时间的高通胀。”

投资银行摩根大通的首席经济学家本-贾曼（Ben Jarman）认为，到明年年中，它将稳定下来，与目前的市场相比，有大约5%的下行空间。

“Jarman补充说：”在一个前期加息周期中，对房价的大部分影响应该很早就发生，而不是一个特别漫长的事情。

CoreLogic的研究总监Tim Lawless说：”我们预计住房价值不会稳定下来，直到利率找到一个上限。峰值出现的时间非常不确定，但有可能最早在今年年底或明年第一季度出现。”

Lawless说，表明市场趋于稳定的因素包括连续几个月房屋价值指数不下降，销售时间缩短，折扣减少，拍卖清仓率提高。

AMP的Oliver预计价格会有15%到20%的自上而下的下跌，他说 “明年下跌的速度很可能会重新加快”。

“未来还有更多的加息，在40%的固定利率房贷的家庭中，有三分之二的家庭将看到他们的房贷利率在明年年底前从2%左右重置到5%或6%左右，导致房贷压力急剧上升。”

此外，他指出，随着全球经济增长减弱和加息导致本地增长放缓和失业率上升，明年的经济状况将恶化。”他补充说：”这种组合将导致购房者的需求进一步减弱，并且由于一些财务紧张的房主被迫出售，供应量可能增加。

奥利弗说，价格的复苏可能需要利率开始下降，这在2012年和2019年开始的上两个复苏周期中出现。

“Aird说：”在紧缩周期中，消费者的恢复力到目前为止不应该太令人惊讶。他补充说，许多家庭已经积累了大量的储蓄，在经过两年的COVID-19锁定之后，还有大量被压抑的需求。

NAB的奥斯特说，消费继续保持得比预期好。

但明年大量到期的固定利率房贷将抑制家庭需求。

例如，AMP的分析显示，自2020年以来，处于严重财务压力的工人数量增加了一倍，另有200万人处于中度压力。每五个收入在10万元及以上的工人中就有一个也在遭受财务压力。

他补充说，澳大利亚的债务水平已经飙升。”1990年，每100元的税后平均家庭收入中平均有69元的家庭债务。今天，每100元的税后收入就有187元的债务。”

奥利弗说：”利率上升可能还没有对支出造成太大的影响，但在未来几个月和明年，它将会受到影响。支出开始放缓只是时间问题。”

CBA预测明年8月和11月会有两次25个基点的削减；Westpac说2024年将有四次25个基点的削减；澳新银行预计2024年将有两次25个基点的削减。

NAB预计，现金利率将从2024年的3.6%以下降至3%以下。

AMP认为澳洲央行将在明年年底或2024年初开始削减。