利息支付倍数 ICR

利息支付倍数和DSCR之间有什么区别？

银行使用一些不同的方法来计算您对商业房产贷款或商业贷款的承受能力。

最常见的方法是使用利息支付倍数（ICR）方法，因为它没有考虑可减税的费用。

ICR 也被称为 1.0 倍或 1.5x 倍，因为它确定了您的收入或息税前利润（EBIT）是同期利息支出的多少倍。

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如何用ICR来确定您的借贷能力？

首先，银行会采用一个评估利率，这个利率比他们提供的标准商业利率要高。

例如，如果利率是 4.50%，他们会以 8.50% 的利率评估您。

其次，他们会计算出您的可用总收入，但只会根据收入乘以一定百分比。

一般来说，银行会考虑以下的百分比：

• 工作收入：100%
• 商业收入：100%
• 住宅投资物业：80% 的租金收入
• 商业投资：如果房东支付支出，则为 65%；如果租户支付支出，则为 85%。

由此，他们将减去您的开支，包括：

• 您的商业房贷或商业贷款，按评估利率计算应付利息（本金支付被忽略）。
• 任何现有债务的本金和利息。
• 生活费用和税款通常在 ICR 法中被忽略，因为它们是可扣除的费用。

利息支付倍数方法举例

James 从他的水管生意中每年赚取 100,000 澳元，从商业地产中赚取 100,000 澳元的租金收入，他的租户支付支出（按 85,000 澳元计算）。

他想贷款 100 万澳元购买一个工厂作为商业投资。

他的贷款机构提供了 4.50% 的浮动利率，但他们实际上将根据 8.00% 的评估利率来评估他的借款能力。

为了计算出 James 的 ICR，银行使用以下公式。

185,000 澳元的息税前利润/80,000 澳元的利息支付 = 2.31 倍的利息保障

那么，2.31 倍的利息保障对 James 的借款能力意味着什么？

什么是强大的 ICR？

贷款机构需要相信，如果您面临财务困难或经济发生突然变化，他们有足够大的缓冲空间。

作为一项基本规则：

• 1.0 倍的利息支付倍数勉强合格，只为一些贷款机构所接受。
• 对大多数银行来说，最低可接受1.3 倍的利息支付倍数。
• 1.5 倍的利息支付倍数被认为是可以接受的。
• 2.0 倍的利息支付倍数被认为是最佳的，因为您可以按时支付两次贷款的利息。

为什么在商业贷款中使用 ICR？

在商业贷款中使用利息支付倍数的原因都与税收有关。

在商业和企业经营中，所有的利息和大多数生活费用都是可以扣税的。

从本质上讲，对于投资者或企业家来说，这些并不是真正需要考虑的支出。

当然，您仍然需要有一个良好的财务状况和现金流，以保证商业贷款的质量。

ICR与净盈余率和偿债率的比较

利息支付倍数是商业贷款中最常用的方法，因为从税收角度来看，它是最合理的。

净盈余率（NSR）考虑了生活费用和税收，所以在计算您的财务状况对贷款的承受能力时，它比 ICR 更全面一些。

这种方法用于住宅贷款，而不是商业贷款。

偿债率（DSCR）与 ICR 相比是一种过时的方法，这种方法在计算您的收入时采取了更保守的方法。

虽然这取决于贷款机构，但 DSCR 假设您的收入的 30%-50% 可用于支付债务，而大约 30% 被分配用于支付税收。

在贷款可以减税的情况下，它是没有用的，更多的是用于住宅贷款。

它实际上也不应该用于住宅投资贷款，但一些贷款机构仍然依赖它。