澳洲房产,真的值它的价格么?

这个问题通常是那些试图购买自己的第一套房子的人,或者其他为他们担心的人在愤怒的时候提出的。

但是,如果我们试图真正回答这个问题呢?

澳洲房产,真的值它的价格么?

现在,我不是人口统计学家。我也没有澳大利亚统计局的资源支持(但我确实部分地使用了他们的数字,以尝试解决这个问题)。我也不声称我的想法得到了学术上的支持,也没有经过同行的审查。

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相反,我做了一些数学计算。(由于这是一个情绪化的话题,让我清楚地表明:下面的内容不是对是否应该这样做的价值判断。这只是一些数字,讲述一个故事。)

我认为,在过去40年左右的时间里,房价异常大幅上涨有三个主要原因。(还有第四个,但要用数学计算来表示并不容易。这与其说是一个对价格影响的问题,不如说是一个“障碍”。我将在最后讨论这个问题。)

以下是我尝试(非常粗略地)量化它们的方法。

首先是家庭收入

西方世界花了太长时间才将女性视为平等的社会成员,以确保妇女享有平等的选举权。但直到2021年,我们仍然没有解决性别收入差距问题。

但这两个时期之间的一个进步是女性劳动力参与率的增加,并且要求已婚妇女辞去公职的规定被废除了,还颁布了禁止性别歧视的法律。避孕和更多的儿童保育以及早期儿童教育给了妇女更多的选择。

这意味着更多妇女能够并选择工作。这是一个重要的、早该有的进步。

但讽刺的是,对这些女性来说,这似乎也有不利的一面。很多家庭(随后不久会是大多数)增加了第二份收入,这意味着家庭预算中有了更多的空间。

而这种 “空间,即额外的可自由支配的家庭收入,很快就被 “争夺 “了。

夫妇们决定,他们可以并且也愿意为他们想要的房子多付一点钱。其他想要同样房子的人,也认为他们可以做同样的事情。

很快,无声的、无休止的房屋拍卖将这些选择变成了必需品。如果其他人都付更多的钱,你要么选择忍气吞声,要么就会被拒之门外。

2020年澳大利亚家庭研究所的数据表明:

“就业模式的变化,包括女性劳动力的增加,导致家庭收入显著增加,2017/18财政年度平均每周家庭收入税前为2242澳元,高于1995/96年度的1361澳元。”

在短短20年的时间里,这个数字增长了65%。但他们没有提供1995年之前的数据。

根据格里菲斯大学(Griffith University)的一项研究,1970年,女性劳动力参与率为38.6%。最近的数据显示这一比例为57.6%。

如果我们想像一下1980年以来的收入增长,我认为将家庭收入增长增加20%是合理的。这甚至可能太低了,但最好还是保守一点。

让我们试着假设家庭收入自1980年以来增长了85%,并且在很大程度上是因为女性劳动力参与率的增加。

尽管我希望女性能将自己家庭收入中的相当一部分用于自己的需要和需求,但也有可能,除了第二辆车、更好的电视和其他一些东西之外,女性解放的大部分经济收益最终都被用于提高房价。

所以让我们再试一试,假设家庭收入增长的一半是由于大量女性进入劳动力市场。

这意味着我们的第一个数字是 42.5%

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那么,让我们来看看第二个因素:贷款条款

当我还是个孩子的时候(当我买了第一套房子的时候),标准的贷款期限是25年。这些天,在我印象中没有任何大张旗鼓宣告的情况下,这个标准已经上升到了30年。

现在,这些额外的5年的 “好处 “大部分被利息占用了(债务在更长的时间范围内复利,因为本金的偿还速度更慢),但也有一部分被用于价格,这是一个数学问题。

假设我想在25年内借80万澳元,根据ASIC的MoneySmart计算器,按照目前2.4%的平均利率(不包括费用),平均每月的还款额为3,549澳元。

但如果我分30年还款,我现在可以借到91万澳元。就像变魔术一样,我的借款能力上升了14%(我还得再付10万澳元的利息!)

这就是我们的第二个数字:14%。

现在让我们来看看第三个因素:利率

网站信息的选择表示:

“1974年7月,住房贷款利率达到10.38%,并在1980年9月之前一直保持在这一水平左右。”

而且,正如我们从MoneySmart中看到的,当前利率是2.4%。

让我们对相同的25年期贷款进行计算,但利率是10.4%,而不是2.4%。(我用的是25年,而不是30年,这样我们就不会重复计算这些因素)。

我只能借379000澳元,而不是每月3549澳元来偿还80万澳元的贷款。因此,利率下降使我的借款能力增加了一倍多。

我们的第三个数字:111%的收益

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现在是时候把这一切整合起来了:

今天,一个能负担得起每月3549美元的抵押贷款的家庭可以负担得起91万澳元的借款。让我们假设他们能够支付贷款人的抵押贷款保险,并有5%的存款。那么他们可以买到95.5万澳元的房子。

现在,让我们开始根据这些因素进行调整。

首先是我对第二份收入的影响的粗略猜测,如果我们假设:

  • 由于更多女性进入职场,家庭收入增加了42%左右
  • 三分之二的额外收入用于偿还抵押贷款

现在,平均每个家庭可以为一所房子多支付28%的费用。或者说,在过去,这一比例降低了28%。

对于个人,假设月还款额降至2772澳元 。让我们回到25年期贷款,我们把利率提高到10.4%

我的借款能力从91万澳元降到了29万6千澳元。如果是5%的首付,那么我只能买31万澳元的房子,而不是95万5千澳元的房子。

或者,用另一种方式来表达:

  • 更多妇女参加工作
  • 较长的还款期
  • 低利率

这意味着我们现在能支付的房子价格是40年前的三倍多。

我还向你承诺了第四个因素所需的存款

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当我还是个孩子的时候,20%的押金是标准的。现在,它只有5%(有时甚至更少)。用我们的例子来说,310,000澳元的20%为62,000澳元,955,000澳元的5%为47,500澳元。因此,从理论上讲,较低的存款也会增加需求,特别是在根据收入增长进行调整之后。

我们很难直接归因于存款要求变化的影响(而且我们还必须加上贷款机构抵押贷款保险的成本),但我不想漏掉这一点。

那么,我们的情况如何呢?

首先,这些数字是粗略的。在某些情况下,这是有根据的猜测。而且和以往一样,“相关不等于因果关系”。

也许,最重要的是,我想非常非常清楚地表明,我并不是说劳动力中更多的女性在某种程度上要为我们所处的情况 “负责”。天知道这些天她们被指责了很多她们没有责任的事情,这应该也是一样的。

我们所有人,作为一个社会,似乎都不可避免地允许妇女解放带来的好处或多或少地被高房价吸走。但“指责”是错误的反应。(在我看来,一个聪明或者是更聪明的社会可能会利用增加的经济效益来减少工作时间,并在总体上获得更多闲暇时间,让家庭享受额外收入的好处,而不是更高的抵押贷款还款!)

那么,回到总结。很可能还有其他原因,我的一些数据和假设可能是错误的。

但我认为这是一个有用的练习,因为我们在努力解决房价“多高才算太高”的问题,并思考我们是如何走到今天这一步的。

你也会注意到,我甚至没有触及负扣税的引入和资本利得税的变化。尽管计算 “多少燃料 “和 “火势有多大 “是一个更困难的工作,但这些变化似乎不可能不会‘’火上浇油‘’。

从另一个方向看,你可以辩称,上述数字也应该经过更仔细的通胀调整(尽管家庭收入的增加在一定程度上考虑了这一点)。

但我认为,我们可以合理地、数学地解释,至少是方向性地解释,在过去几十年澳大利亚住房价格大幅上涨的部分原因。

至少在我看来,有一件事是清楚的:家庭不太可能在短时间内增加第三份收入,利率基本上是在不出现负增长的情况下所能得到的最低水平,而且35年或40年的抵押贷款会成为常态。

这意味着,即使我们可以解释为什么房价上涨得如此之快,我们也不清楚它们是如何从现在开始有意义地上涨的。

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