房地产投资者应关注的四个问题

在联邦大选之前，人们一直在关注如何帮助首次置业者，而成熟的房产投资者却在很大程度上被遗忘。然而，有许多非选举问题应该引起他们的关注。

与以往的选举相比，这两个政党都没有针对投资者，这让很多人松了一口气，因为工党威胁要遏制负资产负债率和资本利得税减免。

价格上涨往往被归咎于投资者。但澳大利亚统计局1月份的数据显示，尽管所有新的住房贷款承诺增长强劲，但投资者贷款的份额仍然只有三分之一，突出了自住者贷款的快速增长。

一个健康的房地产投资行业是一个运作良好的住房市场和更广泛的澳大利亚经济的重要组成部分。虽然房产投资者经常被定型为富有的土地大亨，但大多数人只是利用房产的资本增长和租金收益来资助退休生活的父母投资者。

房地产投资是澳大利亚退休人员的主要收入来源，减轻了政府养老金和整个国家财政的负担。

投资者也为国家的租赁住房市场提供了重要的供应，该市场正经历着越来越多的短缺和负担能力问题。

政治和经济的转变可能会在短期内造成不确定性，但掩盖基本的风险将确保房地产投资组合在下一个选举周期之后仍能提供强劲的回报。这些是房产投资者需要关注的问题。

利率上升。澳大利亚储备银行提高利率后，房贷的偿还额将增加。

在一个理想的世界里，在创纪录的低利率下购买的房地产投资者已经考虑到了房贷的增加。那些寻求购买的人应该确保他们这样做。这意味着要有现金储备，以支付任何上升的贷款偿还额。这可能涉及增加租金、出售其他资产、紧缩预算和控制生活费用。

收紧借贷规则。在过去两年中，由于价格不断攀升而导致的住房负担能力问题可能会导致在未来几个月内进一步收紧投资贷款规则。

澳大利亚审慎监管局去年收紧了贷款规则，特别关注投资者的借款人。随后的任何变化将因预测的利率上升而变得更加复杂。

对投资者来说，谨慎的做法是通过在短期内对房产进行重估来锁定获得尽可能多的股权，从而最大限度地获得借款。

重新平衡的房地产市场。全国房地产市场在过去两年价格飙升后正在重新调整。

卖家可能需要在出售时降低期望值，而买家不应该遭受同样程度的恐惧，害怕错过。也就是说，不要指望价格会大幅下降–相反，在下一个增长阶段之前会趋于平缓。

解决基础风险。尽管市场动态不确定，但投资者可以通过否定与房产投资的三个基本要素–资产选择、房贷偿还和租金收入–有关的任何风险来驾驭这些更短暂的趋势。

确保在不同的条件下都能偿还贷款是至关重要的。良好的资产选择能推动资本增长，并以稀缺性价值、潜在的土地价值、多方面的需求和可靠的租金收益为基础。

虽然资本增长应该是房地产投资的主要因素，但强劲的租金回报提供了关键的收益。现在的情况尤其如此，租赁市场的复苏可以抵消房地产投资者在利率上升中感受到的一些压力。

对出租物业进行战略升级，将最大限度地提高租金收益，有助于吸引高质量的租户，并尽量减少空置期。