房地产开发指南第14部分——与工程师合作

精明的房地产投资者和开发商知道，要取得成功，他们不能全靠自己。

他们周围有合格和经验丰富的专业人员，他们的"A"团队可以在整个投资过程中提供宝贵的支持和协助。

房地产开发涉及许多方面，因此需要一个良好的支持网络，包括许多设计师或建筑师、工程师、测量师和一个强大的领导来把整个事情结合在一起——项目经理。

当然还有建筑商和商人。

所有这些行业专家将帮助您实现您的发展梦想，并在途中避免太多的噩梦。

根据您的开发规模和设计以及地盘的特点，您的开发项目中可能会聘用许多不同的工程师，其中包括：

岩土工程师或土壤工程师

这些顾问需要进行土壤测试，从而确定结构工程师需要的场地条件，以便为您的建筑物设计基础或地基。

结构工程师

他们的工作都是在地面上进行的，涉及开发功能实用且具有成本效益的结构设计。

他们与您的建筑师一起工作，以提供一组工程图纸。

结构工程师可以确保您的建筑物（无论是多层公寓楼还是独立屋）都能承受将用于建筑的混凝土和钢材的重量，更不用说家具、窗户、车道和车库中的汽车以及所有居民的财产。

他们还必须考虑可能影响建筑物结构的各种基本问题，例如风。

如果您住在一个多层公寓大楼，它被大风击中，你不愿意感觉建筑移动哪怕是一点点，是吗？

这些只是结构工程师在设计中必须考虑一些力。

在该国某些地区，由于容易遭受洪水、地震或飓风的影响，因此必须采取额外的预防措施。

当然，作为开发人员，您不会亲自参与任何这些计算，但是您应该了解为什么需要专业结构工程师的服务。

归根结底，他们将负责确定您是在混凝土板还是条形底座上建造。

他们还将决定您是否需要钢梁来支撑高层，或者是否可以使用便宜的木梁，并可以建议建筑师的设计是否过于昂贵，从而可能提供有关如何在施工过程中节省成本的想法。

土木工程师

土木工程与道路和桥梁的设计有关，因此您不太可能需要将它们用于住宅开发。

相反，您的结构工程师可以设计任何相关的土建工程，包括土方工程、街道改建、雨水、排水系统，污水处理和向您的房产供水。

结构工程师和土木工程师都属于同一个专业协会；澳大利亚工程师协会，作为澳大利亚工程师进行贸易活动。

液压与消防工程师

简单的单层或两层开发将不需要液压工程师的服务，但是，如果您要开发高层公寓或商业建筑，则必须有人计划管道、水、天然气和废物的流向。

您可能还需要消防工程师来设计消火栓和软管卷盘系统，以及消防洒水装置和警报系统。

土地测量师

在建筑师陷入设计和详细的城市规划图之前，您应该聘请土地测量师来准备您的土地测量计划。

他们的职责是测量土地，进行重建调查并确认您地产的现有边界与地契上指示的界限相符。

出于城镇规划的目的，土地测量师还将对周围的房产进行特征调查；这是许多城市规划申请的要求。

如果您购买了相邻的土地，那么您的测量师可能还需要合并一些产权。

在您的项目建筑开始时，测量师可能不得不钉住土地，以便建筑商知道确切的边界，他们甚至可能会列出土地上新住宅的尺寸，以帮助建造者。

开发进行后，土地测量师将制定一项细分计划，该计划最初将需要委员会的批准，最终将提交产权办事处，以将您现有的单个产权划分为多个产权；每个房产一个，如果需要，还可以包含任何公共区域。

工料测量师

数量测量师（有时称为 QS）通常会从事较大的开发工作，以担任建筑经济学家或成本控制经理。

它们的名称摘自《工程量清单》，该清单详细列出了建设项目所需的材料和人工量。

尽管工料测量师通常不从事小型开发项目，但如果建筑成本超过 100 万澳币，则银行或贷款机构通常会要求其出具报告。

通常在可行性研究阶段要求进行质量检查，以就项目的可能建设成本和实现项目要求的最经济方法，向开发商和/或其贷款机构提供建议。

通过了解施工方法和成本，QS 可以为您的项目准备准确的预算，并在必要时在施工过程中监控成本。

然后，他们将真实成本与初始预算进行比较，并可能需要"签字"给银行以表明工作已经完成，然后才支付进度款，这意味着 QS 通常在整个规模的整个生命周期中都被采用。

本质上，QS 可以：

• 通过成本管理确保设计在预算范围之内。
• 受雇于建筑承包商为您报价的工作，以帮助他们准确地准备标书。他们也可能会建议其他建造思路，以节省资金。
• 协助您评估施工标书，并为要插入的合同或特殊条款提供建议。
• 根据需要定期评估"进度付款"，并调整或增加工程。
• 制定各个项目组成部分的折旧时间表，并在开发完成后就实际的保险重置成本提供建议。
• 如有争议，充当专家证人或仲裁员。

工料测量师通常已完成适当的高等教育学位，并且是其当地工料测量师协会的成员。

选择工料测量师

选择工料测量师加入您的开发团队时，请确保他们是澳大利亚数量测量师协会的成员。

您应该与他们会面，讨论您的项目以及您要求他们提供的服务范围，如果您不了解他们可能扮演的任何角色，请不要害怕要求解释。

确保您获得费用估算，即使这只是一般性的指示，直到确定了可靠的项目参数并且你们都知道QS将扮演什么角色。

确认他们具有在考虑的项目规模上工作的经验，并且是否在您首选的贷款机构的小组成员。