澳大利亚面临长达10年的住房供应紧缩

尽管人口因COVID-19危机而大受影响，但澳大利亚正在走向住房供应紧张，新的需求将在几年内再次超过供应。

政府专家住房顾问的最新国家报告强调了改革供应方政策的必要性，并支持澳大利亚储备银行行长Philip Lowe的观点，即解决供应瓶颈问题是在未来几年保持房价稳定的关键因素。

根据国家住房金融和投资公司（NHFIC）的数据，在政府大规模刺激措施和创纪录的低利率的推动下，住房建设在大流行期间蓬勃发展，而海外净移民在大约一个世纪以来首次出现倒退。

2021-22年至2022-23年期间，每年将有近12万套独立式住宅和6.6万套中等密度Unit的住房库存增加，但NHFIC表示这是最低限度的需求。

“高级顾问Hugh Hartigan说：”我们预计从现在到2024年将有强大的住房供应管道，但值得注意的是，随着边界的重新开放和家庭形成恢复到大流行前的速度，长期的供应和需求平衡。

“例如，我们预计在未来三年内，每年将有约18.4万套新房（扣除拆迁）增加供应，而在2025年至2032年期间，我们还预计每年将形成近18万个新家庭。”

根据NHFIC的国家状况报告，家庭的形成–居住在一个住宅中的单身或群体的数量–在到2032年的十年中会达到170多万，主要由单身家庭领导。

2022年的新房建设将超过家庭形成，超过11.5万户，2023年超过3.5万户，但这就是好消息的结束。

到2024-25年，海外净移民将完全恢复到大流行前的水平，约为23.5万人，预计到2032年，家庭形成将超过新的住房供应，累计达16.

“NHFIC说：”到2024-25年，家庭形成和空置住宅的需求预计将略微超过建筑活动，这看起来可能在2030-31年前保持现状。

主要的短缺将来自Unit，这些Unit将面临新来者的需求增加，以及利率上升带来的缩减。

NHFIC的建模假设澳大利亚储备银行过去的前瞻性指导，即在2024年之前将现金利率保持在目前创纪录的低点0.1%，这种情况现在是非常不可能的。

RBA行长Philip Lowe本月早些时候表示，该行已将其预期提前了至少12个月，货币政策紧缩周期可能在今年晚些时候 “合理地 “开始。

NHFIC表示，从其商业联络计划中得到的反馈表明，绿地的充足供应阻碍了独立式住宅的建设，而审批缓慢则阻碍了多户住宅的开发。

“开发审批程序是漫长而繁琐的。在某些情况下，从提出中密度和公寓开发申请到施工完成，需要六年时间。

“预计在未来2到3年内，多单元住宅的完工量将出现短缺，特别是现在租赁市场已经在收紧，随着国际边界的重新开放，需求将提升，”报告称。

这将在中期内增加房价的压力。2021年，澳大利亚各首府城市的房价平均增长23%。经济学家预计今年将继续增长，然后在2023年和后年回落，而每年的新供应量超过新需求。

近年来价格的强劲增长是由低利率和政府补贴推动的，这些补贴有助于缓解一些被压抑的需求，如试图进入市场的长队的首次购房者。根据NHFIC的数据，投资者拥有的股票被卸载给了首次购房者。

对独立式住宅的强劲需求也意味着市场上非公寓部分的价格有很大的增长。