规划师（Planner）如何帮助你获得政府批文 – 房地产开发指南

城镇规划顾问是具有城镇规划或城市规划资质的专业人员。

那些私人执业的人通常已经被地方议会或规划组织雇用了很多年，这意味着他们知道这一过程，并在柜台的另一边了解它是如何工作的。

如果他们过去曾在您计划开发项目的市政当局工作过，他们可能还认识一些委员会的高级职员以及当选的议员。

这可能会带来很大的好处，因为他们应该知道谁容易相处，谁将会成为一个问题以及谁需要特别关注。

城镇规划顾问将通过以下方式为您的项目提供帮助；

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1.在设计过程中提供反馈

希望城市规划师早日参与流程，以查看这些规划并就其是否符合州政府和地方议会法规提出意见。

通过尽早参与到工作中，他们将为您节省大量的重新制定计划的费用，并节省了宝贵的时间来协助通过委员会迷宫进行整个流程。

2.编写开发应用程序

城镇规划者将从一开始就通过满足市政委员会的期望来尝试解决问题。

他们将确保您提供所有必要的文件，包括包括他们为符合维多利亚规划法规而生成的报告。

在其他州，它们会产生类似环境影响的声明。

3.处理进一步的委员会要求和反对意见

一些开发商选择将其城市规划者作为与市议会，其规划官员和任何反对者通信的中心。  

市政局总是要求提供更多信息，您的城市规划者可以准备适当的答复，并建议建筑师如何在需要时相应地重新起草计划。

如果有异议，您的城市规划者可以准备适当的答复并成为您的拥护者，为您的项目辩护。

一些委员会与反对者、开发商和委员会官员举行调解会议，试图找到一个可以解决反对者担忧的解决方案，在这种情况下，城市规划者可能会同意代表您。

凭借对规划立法的深入了解，反对者和您本人（作为许可证的申请者）的权利，他们可以代表您有效而客观地处理此案。

4.在上诉法院处理您的case

如果您的发展遇到障碍并最终进入上诉法院（在维州称为VCAT，在新州是土地与环境法院），则您的规划顾问将成为您的专家见证和宝贵的盟友。

您的计划顾问需要多少费用

规划顾问将按小时费率或预先协商的固定费用工作。

通常，他们需要准备和准备开发应用程序的固定费用，包括所需的任何书面报告，视项目的复杂程度而定，可能约为3,000澳币。

然后，他们可以按小时收费，以参与与委员会或反对者的进一步谈判。他们在VCAT（上诉法院）听证会上的出庭费用将从3500澳币到5000澳币不等。

您应该问城市规划师的十个问题：

1. 哪个地方当局或委员会将对我的拟议项目做出最终决定？
2. 委员会对发展项目的态度是什么？
3. 您对这个特定机构的申请有什么经验？
4. 您是否建议与市政厅城市规划者举行预申请会议？为什么或者为什么不？
5. 第三方（包括邻居）是否有权反对我们的建议？如果是这样，您是否建议邻里协商？
6. 开发申请流程将花费多长时间？
7. 我有权对委员会的决定提出上诉吗？
8. 第三方（包括邻居）是否有权对委员会的决定提起上诉？
9. 如果提出上诉，可能的费用在哪里？
10. 是否需要用其他机构提出额外申请？费用是多少？

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与委员会打交道

要获得安理会批准，通常需要大量的时间和耐心，并且需要采取外交手段。

不管您是否认为自己所追求的是一个简单的开发，都不应有"问题"，但仍可能需要几个月的时间才能获得批准。

如果您的地点或邻居反对，则此过程可能会变得更加棘手。

我会尽力解决所有计划问题，因此，在我们提交正式申请进行批准之前，我们经常会与理事会计划官员举行一次或一系列的预申请会议。

通常，建筑师会出席这些会议，更复杂项目的城市规划师也会出席。

尝试减少花在正式申请流程上的时间是有意义的，而且这些非正式的会议当然可以解决一些问题。

通常在项目尚处于概念阶段时举行这些会议，在制定最终计划之前可以考虑委员会的意见。

这与许多向理事会提交计划的开发人员所采取的方法不同，其态度是"我是开发人员，这就是我想要的。"

所有这一切的真正目的是使计划者偏离正轨，并且使整个过程变得更加艰辛。

我发现一个更好的方法是；"这是我计划要做的事情，这将是有益的。您如何看待我的建议？您有什么建议或改进吗？"

后一种观点表明您愿意听取规划者的意见并接受他们的想法，而不是在整个过程中与他们拼命抗争。

相信我，它受到了更广泛的关注，可以使您作为开发人员的生活更加轻松。

与议会官员打交道

虽然许多人认为市政规划官员是懒惰、难相处、反发展的人，但我的经验是，总的来说，他们是辛勤工作的专业人员，薪水低且人手不足。

他们的工作量不令人羡慕，还要面对来自高级官员和民选委员会官员的巨大压力。

如果您与他们建立了良好的关系，他们可以帮助您快速地在议会申请的迷宫中导航。

重要的是要对这些专业人员给予应有的尊重，因为在开发应用程序方面，他们拥有很大的权力。

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整个计划或开发批准过程的关键是使其尽可能高效和直接。

在与可以给您的项目提供最终批准的官僚机构打交道时，请尽量不要惹火别人。

已经看到了许多开发人员在地方政府内部自断退路，这只会损害他们自己，也损害他们的发展事业。

任何时候都要保持专业，保持客观，最重要的是，保持耐心和开放的态度。