两个可能阻碍澳洲房价上涨的因素

去年这个时候，经济学家和各大银行曾担心澳大利亚的房屋价格可能会暴跌，甚至连最主流的预测者也预测房价将下跌32%。

如今12个月过去了，你会发现几乎没有预测家预计房价会在短期内下跌，更不用说出现历史性的房地产崩盘了。

根据住房价格数据提供商CoreLogic提供的数据，房屋价格目前正在以自1988年以来最快的速度上涨，当时澳大利亚的房屋平均售价在10万澳元左右。

但随着全球经济不断迈向从冠状病毒大流行中复苏的道路，通货膨胀，或者在某些情况下是对未来通货膨胀的预期，正带给澳大利亚住房市场一种新的威胁。

通货膨胀如何影响房价?

通货膨胀之所以成为房地产市场的一个问题，主要有两个原因。一旦通胀率超过RBA设定的2%至3%的目标区间上限，RBA就会面临历史性的加息压力。

其次是全球利率的最终仲裁者，债券市场。随着通货膨胀和对未来通胀预期的上升，债券市场参与者通常会开始要求更高的利率，以抵消通胀带来的收益损失。

随着全球（尤其是美国）通胀预期持续上升，债券市场已经开始要求提高利率。

自触及危机低点以来，美国政府10年期借贷的实际成本已经上升了250％，而且人们继续猜测可能会更高。

因此，在不到三个月的时间里，美国标准30年期抵押贷款利率在不到3个月的时间里已经上涨了0.53%。

但对通胀上升和利率上升的预期可能才刚刚开始。

全球供应链中断、材料短缺和运输成本上升已经给制造商带来了提高价格的巨大压力。

美联储(fed)费城分行的数据显示，制造商支付的价格已升至1980年3月以来的最高水平。

苏伊士运河效应

现在，让我们来看看这个20万吨的绿色集装箱船，"永恒纪元号"号和它在苏伊士运河东岸的临时住所。

在"永恒纪元号"号将世界上最重要的水路之一的交通延误了近一周后，许多欧洲主要港口已经感受到了因"永恒纪元号"号的冒险举动而造成的延误所带来的船只积压的压力。

地中海航运公司(Mediterranean Shipping Company)高级副总裁Caroline Becquart最近在航运新闻网站Splash上分享了她对这个问题的看法。

Becquart表示："我们预计，2021年第二季度将比第一季度受到更大的干扰，甚至会面临比去年年底更大的挑战。公司应该意识到，苏伊士运河阻塞将导致航运能力和设备的收缩，在接下来的几个月中，供应链可靠性问题将有所恶化。"

Joe Biden2万亿元的刺激计划

债券市场还非常关注另一个可能导致通胀的主要因素，那就是美国总统Joe Biden的经济刺激计划。

即使是在目前的情况下，流行病仍促使大批消费者将注意力集中在商品而不是服务上。由于全球供应链的问题，制造商和进口商的需求在不断增加，目前他们很难获得他们所需要的库存。

拜登(Biden)政府的基础设施计划仍将带来数万亿元的刺激，此后可能还会出台另一套刺激方案，因此有人担心，这些资金可能会给通胀带来上行压力。

但是随着民主党继续巩固其在白宫以及国会和参议院中的多数席位的新权力地位，许多民主党即兴的模仿日间电视广告说道："请耐心的等待，还有更多。"

由21名民主党参议员组成的小组（略多于美国参议院的五分之一）要求拜登总统在他即将推出的"重建更好的经济"复苏方案中加入反复的经济刺激检查这一举措。

著名女议员和左翼标准众议员Alexandria Ocasio-Cortez敦促拜登政府更进一步。她认为拜登提出的超过2万亿元的基础设施刺激计划应该"走得更远"。

Ocasio-Cortez在最近的一次采访中表示："理想的数字实际上是十年内达到10万亿元。"

一方面，在可预见的将来，供应链问题预计将继续存在；另一方面，拜登政府可能再提供数万亿元的刺激方案，因此，人们继续担心通货膨胀可能会大大提高政府的借贷成本。

尽管美联储(FED)、欧洲央行(ECB)和许多经济学家都认为，当前供应链中断和刺激措施推动的通胀将是"暂时性的"，但最终决定短期内全球利率走向的是广大债券市场。

这一切是如何影响澳大利亚房价的呢?

这又把我们带回到许多澳大利亚人最喜欢的话题，即房价。

如果美国刺激和全球供应链问题导致的通货膨胀是短暂的，并且没有预期的那么严重，那么房地产投资者可以睡个安稳觉，因为他们知道，房价上涨可能会持续下去。

然而，如果由此产生的通胀最终远比预期的更持久、更严重，那么情况可能就完全不同了。

国际货币基金组织(IMF)已经发出警告，称美国利率上升可能引发定价过高的资产(如澳大利亚住房)"无序抛售"。

房地产专家们关于2020年将出现房价泡沫的预测是错误的，而他们对今年将出现房价泡沫的预测是否正确，还有待观察。但是，当我们放眼望去我们的国家以及当前降息带动的繁荣，我们不得不问，如果降息带动房价上涨，那么利率上涨又会怎样呢？