特蕾西几乎失去了她的家庭财产，被一个声称拥有棚户区权利的大开发商拿走了

当62岁的Tracey Higgins发现自己被锁定在一场关于她家在悉尼Campbelltown的四英亩财产所有权的法律战中时，她对自己面对的人感到惊讶。

这不是一个已经居住的人。而是一个退休村的开发商。

澳大利亚退休控股公司的经营者试图利用擅自占地的权利–也就是所谓的 “逆向占有”–来要求对该房产的所有权。听证会于2021年6月7日在新州的最高法院开始。

该房产在希金斯女士的家族中已经有好几代人了，在1966年至1985年期间，她有三分之一的时间是在那里长大的。

“我很了解这片土地。我是一名骑马者，所以我知道所有的沟壑，”她说。

原主人希金斯女士的祖母于1993年去世后，该街区被家族遗忘，并被空置。希金斯女士搬到了新州北部。

然后在2019年，她了解到，开发商正在利用这块土地进入其邻近的建筑工地，即一个退休村。

当希金斯女士明确表示反对时，开发商在新州最高法院提起了法律诉讼，认为该土地应转入其名下。

僭建者的权利是一种 “使用它或失去它 “的法律理论，仍然经常在澳大利亚法院提出。

澳大利亚各州的框架各不相同，但在新州，注册所有人的所有权在12年后才会被废除。

在这段时间内，占有者必须证明他们不仅在使用土地，而且还对土地有独家占有。

麦卡特尼青年律师事务所的高级律师凯瑟琳-巴里在最高法院的case中帮助代表希金斯女士。

据Barry女士称，该公司声称他们多年前就占据了这块土地，并有权根据’不利占有’或’擅自占地’的权利获得财产所有权。

“他们基本上关闭了道路前方的大门，并声称关闭大门就足以确立逆向占有，”巴里女士说。

然而，经营者没有预见到当地人会站出来告诉法庭，该公司并不是唯一使用这块土地的人。

希金斯女士对社区的支持表示感谢。

“我不认识这些人，他们站出来了。他们把它当作娱乐。

有更多证据反对该公司的说法。

“Robb法官认为，自2014年以来，原告一直在使用该道路，可能也在使用该土地。然而，这段时间比主张逆向占有所需的12年时间要短，”巴里女士说。

法官说，通常情况下，边界围栏和大门的存在向世界发出信号，表明有人在占有一项财产。

在本案中，没有边界围栏，也没有上锁大门的证据，再加上七名社区成员的证据，表明没有任何行为可以证明澳大利亚退休控股公司对该土地拥有独家所有权。

该决定于2021年9月作出，所有权仍属于希金斯女士。

僭建者的权利并不适用于澳大利亚的每个州或地区。直到1975年，新州政府才颁布立法，将不利占有纳入《不动产法》。

虽然澳大利亚的其他州也纷纷效仿，但各地区却没有。在澳大利亚首都地区和北领地，僭建者的权利仍然不合法。

而涉及棚户区居民权利的case很少是明确的。

例如，2020年，新州有另一个涉及棚户区权利的突出case，即Hardy诉Sidoti案，该案涉及悉尼Redfern的两座相邻的房屋。

原告Hardy先生将以前的 “小巷 “的一部分围起来，多年来将其作为自己的花园。

他在1998年买下了这处房产。然后，在2002年，他拉下了他的后围栏，把他和相邻的房子之间的区域变成了一个日本风格的花园。

2018年，Sidoti先生买下了另一处房产，该车道被列入了产权。

“他说，’不，我要拉下围栏，开垦土地’，”巴里女士说。

但法院裁定Hardy先生胜诉，因为他已经使用该地区的土地并将其围起来超过12年，这足以确立逆向占有。

2019年在新州有一个类似的case，由于它是如此的不寻常而受到国际关注。

在这个例子中，是开发商而不是原业主赢得了这个案子。

1998年，比尔-格托斯发现了悉尼Suburbs的一处废弃房屋，然后花了近15万元进行装修和修理，然后将其出租。

“巴里女士说：”在18年的时间里，他收取了租金，并为该房产缴纳了税费，然后他向注册总署申请将他的名字注册为该土地的所有者。

当Gertos先生申请所有权时，原业主表示反对。

然而，法院根据棚户区改造的权利将其授予他，因为他已经维护该房产超过12年了。

寮屋权利并不普遍，但世界上有许多其他司法管辖区都有与不利占有有关的类似法律。

北爱尔兰女王大学的法律教授罗宾-希基将澳大利亚的法律与英格兰和威尔士的法律进行了比较。

“与什么算作’占有’有关的法律基本上是相同的，”希基教授说。

“我认为希金斯案的结果与其他承认逆向占有的普通法司法管辖区所得出的结果是相当的。”

但是，在英国主张不利占有并不总是像在澳大利亚那样容易。

他说：”在土地所有权登记的地方，一些司法管辖区比新州更进一步，使逆向占有要求更难或不可能成功，”。

相反，房产的拥有者必须申请注册，他们可以在至少10年后进行注册。

然而，该申请将通知已登记的业主，然后他们有机会反对该要求。

Hickey教授说：”其目的是在已经很高的证明标准之外，为注册业主引入更多的保护；并且在这个意义上，使法律保护的平衡更坚定地符合注册业主的利益”。

自从希金斯女士的case定案后，她听到许多人发现自己在逆向占有方面遇到了类似的困境。

而且她说，她希望看到澳大利亚的业主在未来得到更多的保护。