网购兴起把郊区仓库等商业地产变得炙手可热

郊区过时的工业建筑的业主可能会问，是否值得保留这些资产。

但是，随着零售业和住房业发生的革命性变化，这些建筑可能被证明具有令人惊讶的价值。

在全球大流行病的推动下，数字经济的崛起将电子商务和网上零售购物推到了风口浪尖，而网上购物和电子商务的副产品之一是退货产品的增加和对更快产品交付的需求。

位于郊区位置良好的老式工业建筑正变得越来越令人垂涎，因为零售商正在寻求方便的存储选择，以应对在线零售和点击取货服务的兴起。

澳大利亚统计局在其最近一次关于网上购物行业的更新中发现，网上购物占澳大利亚所有零售额的9%，而且预计这一比例将继续增长。随着网上销售的日益成熟，零售商已经开始在离消费者更近的地方寻找仓储空间，以适应退货/换货产品的进一步增长。

工业地产的面貌发生了变化，租户需求激增，使其成为投资者和占用者最可靠和最受欢迎的资产之一。在2021年财政年度，整个澳大利亚的工业地产销售比前一年增加了三分之一，交易额达94亿澳元。

虽然工业地产的新供应量将在2021年达到新高，东海岸地区将有创纪录的220万平方米完工，但绝大部分完工的库存都在位于城市郊区的大型工业配送中心。

但是，将产品送回城市边缘地区的配送中心并不一定实用，郊区的旧工业建筑可以为存储问题提供经济有效的解决方案。仓储需求的其他来源是制药公司和外卖食品卖家，这些公司都需要靠近客户的地方。

向自动化的飞跃也为混合使用的郊区的旧仓库创造了重新利用的机会，有可能用于较轻的工业用途、小型商店或最后一英里配送。

随着网上消费的加速，”最后一英里 “的货物交付变得越来越重要，因为消费者要求缩短交付时间和快速退回。最后一英里 “往往是在成熟的郊区，而不是在城市中心区。最后一英里 “已经成为供应链的一个重要方面。

企业正在竞相实施技术解决方案，增加数量并加快向最终用户的交付，将 “最后一英里 “作为其产品的一个关键差异化因素。随着分销网络适应优化时间敏感性和成本，同时满足客户的期望，出现了一些分销模式，包括黑店、客户履行中心、店内履行和微型履行中心。

零售商对消费者的位置已变得不那么重要，因为网上订购的商品直接送到最终用户手中。封锁只是放大了这种转变，消费者去传统零售店的次数减少了。

这些变化正在给分销网络带来压力，使其实施更高的效率。它们也支持了该行业的增长，以至于传统的分销网络需要实施新的技术和供应链方法，以满足产能压力和管理成本。

工业市场将看到越来越多的企业需要卖家提供近距离的仓储服务，用于小型商店的运营和 “最后一英里”。

郊区的旧工业地产也被抢购一空，用于住宅开发等用途。正在进行绅士化的地区，土地被从工业用地重新划分为住宅用地，这将进一步刺激人们对以前被认为是过时的建筑的兴趣，提供了一个增值的组成部分。

虽然投资者对工业股票的高需求导致优质资产和次级资产之间的收益率差缩小到历史水平，但投资者必须认识到过时的问题。然而，资产的年龄并不一定意味着建筑已经过时。